郁亮、林中、杨国强等大佬对地产行业的判断，看完凌乱了
导读：每年年初，地产人都会很焦虑，未来地产行业会怎么走？什么时候回暖？企业未来该怎么办？这些问题都让人迷茫。我认为，对于企业未来该怎么走，真的应该多听多看。尤其要多听听龙头房企的老板对地产行业的判断，看他们怎么说怎么干，毕竟他们才是对全国市场感受最深的人。
前几天，万科董事长郁亮在集团的内部讲话曝光，引发了地产行业的热议。我猜测，很多中小房企可能会拿着这份讲话闭门学习，希望从中能找到一些启发以及方向。
每年年初，地产人都会很焦虑，未来地产行业会怎么走？什么时候回暖？企业未来该怎么办？这些问题都让人迷茫。我认为，对于企业未来该怎么走，真的应该多听多看。尤其要多听听龙头房企的老板对地产行业的判断，看他们怎么说怎么干，毕竟他们才是对全国市场感受最深的人。
除了郁亮，最近这段时间，很多地产大佬都对行业走势发表过看法，帮大家做了一下归纳，希望对你们有所启发。
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2019年是维稳的一年
预计2020年见底转暖
从郁亮的讲话能感觉到，万科还挺焦虑的，他们对地产未来的趋势持相对悲观和谨慎的态度。
万科认为，目前从宏观层面看，经济下行压力巨大，L型走势还没到底，而预计到2020年左右才会探底。而且L的那一横不知道会持续多少年，日本是花了20年还没完全走出来。
简单地说，宏观形势不乐观，大家期待的“触底反弹”不会很快到来，需要做好长期准备。
另一方面，人口减少的趋势也比较严峻，对地产行业的影响也非常巨大，因为买房的人在一年一年变少。
从行业角度来看，政策继续坚持“房住不炒”的基调，等于投资属性被长期抑制住了，对行业的影响是显而易见的。
旭辉集团董事长林中也预计地产行业在2020年探底回升。他指出，2019年是中国房地产维稳的一年，不管是销量还是房价、政策，都是以稳为主旋律的1年。
但在2020年，房地产会迎来5个转变，政策会转松、市场转暖、供需结构会转好、高增长转为高质量增长、房企转型制造服务业、盈利转平、需求转品质改善。但是2020年后房企利润会更薄了，竞争微小的差异都会在未来出现放大效应。比如你的成本控制得比别人好2%，可能就会带来巨大的利润和企业效益差异。
其实，我之前也经常提到，房地产行业的游戏规则变了。但是前景还是不错的，前提是你要还能留在这个牌桌上，有继续玩下去的资格。
碧桂园董事长杨国强就认为，现在我们的城镇化率还远低于发达国家，房地产每年起码有10万亿左右的市场，问题是你有没有竞争力。
郁亮指出，地产行业的机会还是存在的，我们还有大概20个点的城镇化率的空间。另一方面，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题还是很突出的，比如部分地区的住宅需求没有被满足。关于租购并举，租的部分才刚刚开始，人们美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。
正因为行业发生这么大的变化，万科更需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。直接点讲，不赚钱的业务砍掉或者逐步收缩，把资金投在更赚钱的地产主业，把总盘子继续做大。
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行业格局
做不到300亿可能要出局了
去年行业前三碧桂园、恒大、万科都过了5000亿了，有31家房企迈进千亿俱乐部，百强门槛的销售额到了278亿，相比2017年，提升了将近100亿。
现在来看，行业前3名占到了13%的市场份额，前十名是28%，50强是64%。但预计未来行业前3会占到30%的市场份额。2020年房企增速即便降到30%，20强房企仍然会占60%的市场份额。
之前，融创董事长孙宏斌甚至判断，未来如果房企做不到300亿，可能就要出局了。
毫无疑问，未来房企之间的兼并依然会愈演愈烈，对于中小房企来说，要快速上规模，或是做到小而美，都需要找到独特的竞争力。
中小房企如何活得安全活得长久？房地产战略与运营专家卞克认为，现金流是唯一的策略，一定要实现现金流的高周转，当年拿地、当年回收、当年再投，一年把三个动作做完，快才可以规避部分风险。
很多人对高周转有误解，其实高周转的本质是现金流的快周转。高周转本身是一个战略，围绕这个战略有很多动作要做，从投之前就决定了这个项目能不能干。比如某房企与别人同样的起点，之所以落后，因为他们原来投资的重点城市按揭放款的条件是封顶，拉长了资金使用效率和回款的时间，导致发展速度明显慢了半截。
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拿地布局
未来二线和强三线或是最好的主战场
对于接下来的拿地布局，大佬们都基本有一个共识，那就是一线城市不适合扩规模，未来二线和强三线是房企最好的主战场。
林中认为，未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段，不适合房企做规模，房企要是继续在一线城市做规模，那就是缘木求鱼，所以二线和强三线一定是主战场。未来三、四五线的城市化会加速提升，目前他们整体还在40%左右的城市化率低位，未来会增长更快。
据克而瑞统计，节后两周，标杆房企拿地就以二线城市为主。比如万科在太原、青岛、福州都有斩获，恒大在贵阳花了50亿拿了15块地，可谓大手笔。节后两周，融创在太原、石家庄和青岛拿了至少12宗地，势头很猛。
绿地董事长张玉良表示，2019年，绿地将重点聚焦市场行情反弹回升的二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区，加强投资拓展。对三四线城市，要根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素，有选择性地拓展。
但是，现在房地产市场分化太严重了，拿地布局要对，同时要踏准节奏。这个实操起来很难，对于小房企，可能拿错一块地就破产了。
上文提到，我们要追求现金流的快周转，这就要求拿地的时候，地块不能太大，否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。卞克认为，一般来说，地块尽量不大于15万㎡，10万㎡上下的项目是最合适的。
同时，要善于从微观研究里发现别人看不到的机会，投资策略也要有定力、有决心。
比如一个城市土地市场有没有前景，真正投资要研究二手房数据。如果一个城市二手房交易活跃，就说明这个城市潜力大，而且二手房交易是有数据可查的。
再比如人口净流出的城市也不一定就没有机会。人口净流出，如果城市人口基数大，同时又有流入的话，在相对短的时间内也可能有机会。
关键就是，你要发现别人发现不了的机会，越往下沉风险越大，但机遇也越多。找到一些根据地，派小组过去，研究微观数据、风土人情，真正摸透，你就可能发现别人没有发现的机会点。
但是，值得中小房企关注的是，横盘期的土地储备逻辑发生改变了，如果没有足够的现金流，大量的土地反而可能是负累，所以一定要量力而行，小企业不宜大量土储，应轻资产模式，政府一旦推地，一定快速拿地、快速开发、快速清盘。
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房企转型
新业务一定要换人干
转型是这几年房企绕不过的话题，很多房企一开始热情高涨，但后来转着转着就熄火了，因为新业务投入产出比低，而且回报周期太长，这让习惯了赚快钱的房企思维很难扭转过来。
郁亮表示，在万科推进新业务时，同样存在这样的问题。让习惯了赚大钱的人去赚小钱，基本不可能，目前还没有成功案例。
此外，万科在推进新业务过程中，还存在前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。比如教育、养老这些新业务，前景很大程度取决于政策，一旦政策发生很大变化，就会使得前景非常不明朗。
对于模式不清，做了3年都不赚钱的业务，万科都要停掉。经过淘汰，万科新业务赛道上就只有商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老及教育，海外业务、众创空间等都被砍掉了。而且现在养老和教育推进也有阻力，要开始“收敛”了。
经过多年的转型经验，他们发现，和房地产一样赚大钱的行业，基本没有。很多行业都只能赚小钱，比如物业、物流等，每平米赚的钱都是以几毛、几分为单位。
对于如何推进新业务，协信集团董事长吴旭有很深的感悟。他认为，把搞地产开发和做新业务的团队混在一起，很难做的起来，因为他们的语言逻辑、思维逻辑、支撑体系都不一样。
所以，要么全部换新人来干，要么就要形成共同语言，这是最基础的一步，没有这最基础的一步，再好的项目也会失败。
事实上，经过几年的试水，房企对于转型的思考也越发深刻了。万科要“收敛”，碧桂园、恒大也针对多元化业务做出了调整，比如碧桂园去年将业务确定为三大块：地产、农业、机器人。恒大也再次调整自己的战略：要逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。
现在大家都很焦虑，想迅速找到新的赛道，房企转型可以搞，但一定要控制好现金流，千万不能把短债长期用，因为新业务需要长期投入，回报周期却很长，如果钱错配了，短期回流不了，就会很危险。
当然，对于不差钱的大房企，转型需要做到的就是找准方向，然后坚持下去。比如转型相对成功的万达，目标是全面转型现代服务业。万达转型的思路有两个值得参考，一是聚焦优势产业，要聚焦国际国内有竞争优势，或者很快形成竞争优势的产业，逐步退出没有竞争优势，今后业很难做到竞争优势的产业。
另一个是做高门槛生意，正因为门槛高，所以做的人少，这样这个东西就会越来越好。万达要求发展对科技、创意、人才、资源等方面都要求高的产业。
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产品升级
做客户愿意买单的产品
现在大家都知道房地产进入改善时代了，市场上不差房子，但是差好房子。但遗憾的是，受到限价的影响，去年房企在产品升级的投入度其实是比较低的。这也导致全国各地爆发了大量的业主投诉维权。
郁亮提到，行业不管发生什么样的变化，即时行业萎缩也是十万亿级的市场。未来，一定要打造客户愿意买单的好产品、好服务，才能活下去。过去几年，万科把这个能力疏忽了，做得不够好，现在必须要把它补回来了。
以前我曾经说过，很多产品质量问题，归根结底是企业价值观的问题，其次是管理和制度的问题。如何守住质量与价值观底线，值得思考。
现在地产行业开发基本不存在太多秘密了，能不能做出好产品，其实最关键的是企业的产品文化以及产品背后的人。当你面对成本和品质冲突，你是成本优先还是品质优先？不同的选择就会导致不同的结果。
林中也认为，未来房企回归到制造业的属性，在科研投入、产品研发、服务水准上，还有过程的精细化管理、成本控制上都要向制造业看齐。