匠人科技项铭：为何高出租率换不来高收益？
导读：出租率是评价一栋楼宇运营好坏的根本。可事实却远非如此。实际情况是，到年底很多出租情况不错的商办物业，真的拉开架势算完帐才发现，自己并不挣钱。
“2019年，我们的出租率已经达到95%。”
“去年，我们在京的多个项目均已实现满租。”
“就一线项目而言，2019年第三季度，我们的出租率均达到90%以上。”
……
这是每次商办企业负责人聚会的时候，都会听到的炫耀之词。而在这样的频频炫耀背后，暗含着一个几乎是行业公认的标准：
出租率是评价一栋楼宇运营好坏的根本。
可事实却远非如此。
实际情况是，到年底很多出租情况不错的商办物业，真的拉开架势算完帐才发现，自己并不挣钱。
因此，很多企业百思不得其解。
正所谓：想象很丰满，账户着实骨感。
而这种无厘头的对比，其实还蕴藏着另一个看问题的角度。
当然，有人就此设计了一个新的数据分析工具。
出租率OUT，计租率才是关键
一直以来，行业企业习惯以“项目出租率”来做核心指标，评价一个项目的好坏。
这当然有其合理性。
毕竟，出租率能代表商办楼宇当前的经营状态，而在以往生意好的时候，这种状态跟运营企业的收益是一一对应的。
但一旦市场不好，由于租户退租频繁，空置率上升，再加上租户的流转加快，简单的出租率并不能反映一定周期内整个项目的全部收益。
而这些不断进入和退出的租户，实际上可以用流转率来计算和评估。
根据现有的流转率统计数据，在过去租赁行情比较稳定的时候，一般每个项目一年的流转率在12%-15%，但是今年很多项目的流转率都达到25%-30%。
也就是说，其实很多企业出租情况还不错，年化能到85%，但由于有30%的空间在不断流转，每次新租户进驻都要有免租期，最终核算下来的年度租金收入覆盖不了运营成本。
因此，商办企业需要一个新的计算评价指标体系。
计租率应运而生。
这个指标是由匠人科技创始人项铭提出来的，计租率能直接反映出项目在某一周期内的实际运营状况，更能客观评估招租工作的好坏。
计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。
这一概念对招租的复盘价值巨大，最终对接下来的运营工作有实质的指导意义。
简而言之，出租率更多地注重目标，反映的是某一时间节点空间效能的发挥水平；而计租率反映的是一段周期内的空间效能水平。
以计租率为考核标准的本质是将客户吸引过来、再留下来的过程，力求存量空间的长期去化。
这完全吻合市场的实际情况，毕竟楼宇的运营是长久的过程，空间出租也不应只是年底一时的业绩。
举例分析，某个做二房东的客户，一直认为自己的项目每年有6000万的租金收益，认为自己的资管运营是比较成功的。
但如果利用计租率分析就会发现，该资产一年的计租率只有86.7%。这说明该项目一年流失了13.3%的租金收益。如果一年的租金有6000多万，那么每年流失的租金可达800万。
图片来源：匠人科技
这就是新的评价体系能带来的价值。
毕竟，看到问题才能找到解决办法，也才能在当前下行的市场中抢到先机。
同样，这还意味着采用计租率的评价体系，将抛弃以往的经营方式。
因为，当下很多企业的粗放式运营，通常追求的是“一时拥有”，而精细化管理才有可能是“天长地久”。
因此，商办地产在资管方面，整个行业都需要提升专业，做到由粗放到精细化的转变，实现整链条的动态调节能力，及时对产品做出与市场相匹配的微调，极大地避免空置损失。
毕竟，学会用计租率看到问题，接下来就要靠精细化资管来解决问题。
资管要有，精细化更要有
不动产资管，是2015年前后出现的一个概念，那也正是房地产市场由增转存初现端倪的时候。
相比于迅猛发展了近20年的房地产市场，不动产资管的概念很新，新到还不足以引起房地产企业的广泛重视。
在房地产增量时期，商办在很长一段时间处于良性运营状态，这让很多企业习惯了简单粗放的运营模式，忽视了资管运营的价值。
但这两年整个商办行业其实是愁云惨淡。
经济增速下行，行业发展态势由增转存，且增量资产还在不断入市，商办楼宇的空置率呈现出膨胀式发展趋势。
因此，不断上升的空置率成了所有商办从业者心里的痛。
据统计，2019年我国天津、无锡、苏州、重庆、长沙、厦门6座城市办公楼宇空置率达到30%。
而通过计租率这样的新分析工具，越来越多的从业者找到了自己存在的问题。
在空置率不断攀升的背景下，供需失衡、两极分化、高流转已经成为商办行业越来越凸显的发展“拦路虎”。
尤其是高流转，更成为行业内最关注的点。毕竟其他的问题都是行业视角，就这个因素是市场反馈的情况，也是资管团队能想办法处理的角度。
其实，高流转的出现对整个商办市场的运营管理提出了更高要求。
资管的精细化运营显得尤为重要。
这直接倒逼商办经营企业的经营策略需要从静态过渡到动态，从管理思维转变到经营思维。
换句话说，就是要从产品的优化调整到整个交付标准的随机调整，再到最后价格经营策略的调配，每个季度都需要有根据市场的变化。
而在今天，面对大量的人流数据、财务数据，要做到资管的精细化需要借助大数据和智能管理系统。这个行业需要有更多的智能系统和智能设备来辅助专业人才深耕商办资产运营管理。
毕竟，数据才是市场竞争的根本，这在商办领域也一样。
图片来源：匠人科技
数字化才是利器
对于整个商办行业而言，想及时发现问题，就要用一切手段将市场各个要素数字化，并利用计租率、流转率等工具进行评价，从而得出结论，找到解决办法。
因为，商办行业数字化的目标就是清晰、直接地展现问题、发现问题并解决问题。
这也意味着，当下的不动产资管离不开大数据，各个企业资管能力的提升也离不开数据分析。
根据行业达成的共识，不动产资管最终还是要依赖数据逻辑，形成数据思维。
“工欲善其事，必先利其器”。
若想实现更为精细化的过程管控，在楼宇资管、招商乃至资管与金融融合方面均需要智能管理系统做支撑。
现在整个地产行业都在做信息化的尝试和探索，但信息化只是一个手段，并不是最终目的，数字化才是。
很多企业现在都在尝试开发自己的智能办公系统，尤其是擅长创新的企业，如优客工场、纳什空间、Distrii办伴等。
但其实这个行业，没有技术开发能力的商办资管团队比比皆是。因此，行业需要普适性、标准化的技术支持和信息平台服务，从而惠及更多企业。
在这一点上，项铭看得很清楚。
他在2019年提出，匠人科技除了大力推广自己旗下在商办领域被广为熟知的CREAMS智能楼宇管理系统之外，绝不做定制化开发服务。
他心里其实想做一个资管大数据和信息管理的平台。
而这个楼宇智能管理系统内设38个数据维度，在全盘统筹、日常资产管理和资产体验方面均可以借助智能化、大数据的优势实现更精细化的资产管控。
但是，好的工具只是一方面，更重要的是公司领导者要对不动产资管概念有足够深入的理解。
据市场调研和反馈数据显示，目前大多数用户最常用的数据功能仅占到整个系统的40%-50%，可见，整个行业对不动产资管应该关注的数据维度整体认识仍然比较薄弱。
这带来了发展的空间。
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而无论企业选择自己开发还是采用成熟平台，初衷都只有一个：
即以数据管理推动精细化资管的普及，从而用更加专业化的崭新面貌迎接地产资管黄金十年的到来。
（本文根据匠人科技创始人兼CEO项铭在2019第四届中国不动产资产管理大会现场的演讲整理）