凯德集团CEO李志勤：没有其他市场能代替中国

导读：李志勤强调：“中国是凯德最重要，也是最大的市场。”事实上，截至目前新加坡是中国最大的外资来源国，而凯德是新加坡在华投资最大的企业。但放眼全球，凯德正描画一幅更广阔的商业蓝图，李志勤更希望借访谈机会重塑外界对凯德集团的旧有印象。

几乎整座山城都在讨论，那八幢耸立在重庆朝天门码头江边的现代化建筑。

从江北国际机场开往渝中区，驶上东水门大桥便能立刻看见重庆来福士的标志性造型。它由八座塔楼和一个五层商业裙楼组成，前排两栋摩天楼背后水晶连廊横跨了六栋塔楼。一旁的出租车司机兴奋地介绍商场开业当天的盛况，说自己都懒得去凑那个热闹。

此时是重庆秋冬季节，长江以及嘉陵江汇合为浓雾产生充足水汽来源，四周雾气蒙蒙让人感觉如坠梦境。当真正站在250米高空环顾市区风光，这种感觉就更加强烈。“我们不认为会找到另外一个市场能代替中国。”集团首席执行官李志勤在10月16日早上于连廊举行的一场恳谈会上说。重庆来福士是凯德集团有史以来投资额最大的项目，因此被给予足够重视。与李志勤共同出席的重要人物还有负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓，及四位分别来自新加坡总部和中国的高管。李志勤强调：“中国是凯德最重要，也是最大的市场。”事实上，截至目前新加坡是中国最大的外资来源国，而凯德是新加坡在华投资最大的企业。但放眼全球，凯德正描画一幅更广阔的商业蓝图，李志勤更希望借访谈机会重塑外界对凯德集团的旧有印象。

过去凯德可能是一家总部位于新加坡，专注于亚洲的多元化房地产集团。“而我们的想法是要把凯德变成国际化房地产公司。”他说。

搭建管理层架构

这是李志勤自上任以来首次面对中国媒体。采访当天他穿着方便行动的黑色球鞋，一路带领大家乘电梯到达会场。前一天他亦出现在重庆来福士亮灯仪式上，看起来兴高采烈。李志勤去年8月份在凯德最高管理层继任计划中脱颖而出，接替林明彦成为集团总裁兼首席执行官。一同升迁的还有廖茸桐和罗臻毓，两者被提升至总裁位置。前者主管亚洲区(不含中国区)业务及集团商用业务;后者主管中国区业务，以及集团投资管理业务的扩张和办公业务。当时，三个总裁的设置是一项创新。若要简单概括凯德集团在过去一年发生的变化，这家跨国企业正逐步拓展旗下业务的广度与深度。李志勤透露，自今年1月14日公司以110亿新元收购淡马锡旗下星桥腾飞全部股份后，自己便一直忙着在全球路演，“这也是我之所以没有时间来中国跟大家交流的原因。”变化最直观体现在人事方面，随着与星桥腾飞的整合工作于不久前7月1日完成，凯德最高层管理架构同时发生转变。据了解，凯德集团旗下购物中心、办公楼、产业园及城镇开发等有关地产业务将按照地域管辖，而服务公寓、酒店及长租公寓业务，同基金和资产管理业务将作为两个独立板块垂直管理。具体而言，李志勤撤去了总裁头衔，单独承担首席执行官一职，兼任凯德集团执行委员会主席。该执行委员会将从战略层面进行业务规划、组织协调与实施。罗臻毓继续任集团总裁，负责中国这一集团核心业务市场的增长;廖茸桐亦继续任集团总裁，负责监管集团在新加坡和国际市场(除中国和印度)的业务与增长。叶能栋此前是星桥腾飞集团的首席运营官和首席财务官，整合后他成为凯德基金管理总裁，负责集团的房地产投资信托基金和商业信托业务，包括私募、第三方投资基金及资产管理，还监管集团在印度的业务。三位总裁均为执行委员会成员，并向集团首席执行官汇报。“对于凯德来说是非常具有战略性的布局。”李志勤评价对星桥腾飞的收购，“首先它巩固了我们在新加坡跟中国市场的地位。”据了解，交易完成后凯德集团在新加坡和中国的管理资产分别增长了约40%和6%。根据凯德集团上半年财报，目前在新加坡和中国的管理资产分别达到426新元和542新元。“第二，它也给凯德一个更加全球化的布局。”他说，现在除了新加坡跟中国之外，凯德在美国、欧洲、日本、澳大利亚、印度也实现了非常大的布局。同时，凯德在全球的资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。业务深度与广度的提升无疑提供凯德更多选择和灵活性。“现在有了全球的市场，还有不同的业务板块，相信我们能够加速扩大基金管理规模。”李志勤提出。

凯德是国际化公司

谈到上任以来进行的多项投资，从去年开始，李志勤管理下的凯德集团已进行不少重磅投资，包括：收购星桥腾飞，联手GIC收购上海最高双子塔(即北外滩来福士项目)，收购美国长租公寓项目等。这样的速度与力度是前所未有的，人们想知道凯德是否正变得更进取？

李志勤提到集团旗下的8支上市房地产信托基金：“我们是这样一个市场定位，不只是一个领先的开发商，也是领先的基金管理公司。”因此凯德不仅可以将成熟资产注入REITs实现资金的回笼，也有能力从市场、从竞争者那里收购资产。“我以四个简单的词总结集团的战略，平衡、集中、规模、灵活。”他解释：平衡包括发达国家市场和发展中国家市场的平衡、不同资产类别间的平衡、持有型物业和销售型物业比例的平衡;集中是我们要集中在房地产领域，凯德不会成为一个银行，不管是从资产还是房地产债务的角度去看，我们都会集中在房地产领域;规模是我们在一个市场投资，都希望建立一定的规模优势。灵活意味只有具备一定的灵活性，才能够根据市场、世界布局的变化，进行自己的改变和调整，这样才能够在未来的挑战中处于屹立不倒的位置。进取或者保守这样太具确定性的词汇似乎很难形容凯德策略之所在。而具体至投资层面，“凯德要做的是一个国际化公司，要做到这点，我们的投资就要达到一定的平衡。”李志勤提出，凯德在选择哪一个国家做投资的时候，首先要看这个国家的稳定性，其次是该国家市场规模。如果市场太小的话，对于我们来说很难从人力和资本分配上去发展。很多人喜欢将印度与中国两个人口大国的市场进行类比。李志勤则认为，凯德不能够把中国的业务板块简单复制到印度，不同的市场会有不同的机会。“印度最大的问题是很多土地难以厘清产权……但印度的优势是有很多读工程和IT相关专业的毕业生，且人力资源便宜。”所以凯德看好印度的产业园业务，尤其是IT产业园，另外就是物流。而在越南，凯德现在的投资主要集中在胡志明和河内。“这两个城市从地价和发展程度跟上海、北京比可能是二三十年之前的水平，我们觉得它的发展空间会跟着中国走，所以会尽量多拿一些地。”凯德希望沿用中国的布局思维来去进驻越南市场。面对欧洲、美国这些成熟市场，凯德认为集团不会做实操性质的开发，“我们没有当地的团队，我们在当地没有竞争优势……所以会用资产管理渠道，买比较成熟的资产装进私募基金或者是上市信托基金。”

中国是最重要市场

当然，对新领域的扩张并不影响对传统市场的关注。“虽然做了不少动作，我们还会继续非常专注在中国的发展。”李志勤看向坐在身边的罗臻毓，“中国是凯德最重要，也是最大的海外市场。我们不认为会找到另外一个市场能代替中国。”

李志勤提到虽然短期内外部经济环境会有一些压力，但是从长期来看对中国市场还是抱有非常大的信心。罗臻毓补充道：“虽然说短期内世界经济还是有一些不明朗的情况，但凯德具备完整的价值链，在多元业务领域有足够深、足够广的战略布局，所以能用比较稳的步伐继续往前走。”罗臻毓将话题引向水晶连廊所种品类繁多的绿植。资料显示，这条占地面积约1500平方米的空中长廊汇集了来自不同国家的上千颗树木。放眼望去除一些必要的建筑设施外，尽是葱葱绿意。“这些树两年前已经来到重庆，种在培育中心去适应重庆的气候，几个月前才把它们吊上来这里。”罗臻毓表示凯德为重庆来福士花费了极大心血，“我们为了这些树，观景台这里保持着23℃-26℃的温度以确保它们的成长。”“同时我们腾出了商业价值比较高的位置，给政府建立了比较永久性的展厅。”据了解，中新互联互通项目展厅位于重庆来福士购物中心屋顶山城花园最显眼位置。话筒传到凯德集团(中国)商业管理首席执行官陈培进手中，“我们把一个最好的位置让给了展厅，这是难题吗?对我(从项目运营方面)来说是难题。”其直言，但这从简单商业角度来看是短期难题，而凯德一直是看长期的。凯德希望展现集团对中国市场的重视。从1994年进入时以住宅房地产为主，至2000年后转做大量的商业地产，2013年的综合体战略，到目前参与到更大规模的城市级项目中，例如城市更新项目、产业园、城镇开发项目。凯德在中国管理的资产价值已占集团总体的42%。“之前跨国企业都要有一个中国策略，现在每个跨国企业都要有一个数字化策略……两年前，随着整个市场变化，凯德跟创新、数字化战略衔接在一起。”罗臻毓说，中国是尤其重要的前沿阵地。“简单来讲，在重庆来福士这样的综合体内，住宅的业主、购物中心的消费者、办公楼里的白领、租户及合作伙伴，都能通过凯德星平台连接在一起，更智能地满足各方的需求。”罗臻毓期望把凯德在中国的业务建立起一个生态圈，去增加客户的粘性。另一方面，通过整合包括产业园、物流园等资源，更有能力为合作方提供更完整的方案。“如果他是一个零售商，他有店铺的租赁需求，有仓储、办公楼、产业园，物流园的需求，凯德能一站式地提供整体解决方案。”

凯德是桥梁

重庆来福士项目正被视为中新经济交流的见证和缩影。“从我们的角度来讲，凯德在互联互通下其实扮演着桥梁的作用。”罗臻毓说，不仅中新互联互通项目展厅选址重庆来福士，重庆来福士同时还是“渝中区中新合作项目促进中心“所在地。“我觉得到明年之后整个项目比较成熟的时候，希望能带一些之前对于重庆，对于中国二线城市可能不了解的投资者来这里参观，让他们了解整个中国二三线城市的发展，尤其是重庆的发展。”李志勤说，跟资本市场的挂钩是凯德的优势之一，“我们有很多的私募基金，包括在美国、加拿大、日本、澳大利亚都有我们的资本伙伴，他们可能对中国市场很有兴趣，但却不是那么了解。”“我们拥有全球的网络，跟巴黎、伦敦等很多跨国企业都有合作，在这样的情况下，这些企业要来中国发展、或者要去印度发展，我们就能够为他们提供比较全面的方案。”基于多年深耕对中国市场的深刻了解，通过在不同的国家与地区间扮演纽带作用，凯德因此能作为合适的合作伙伴，带领这类投资者进入中国市场，参与整个中国经济的崛起和发展。这是凯德集团作为国际企业对未来业务的愿景和想象：互惠互利创造双赢局面。在访谈最后，罗臻毓抽时间介绍了凯德在中国的管理团队的最新一位成员康慧珍，其自7年前到中国工作，加入凯德之前是华侨永亨银行(中国)执行董事兼首席执行官。她在接下来简短的自我介绍中，特别谈到对信托基金在中国开放的关注。“加入凯德非常荣幸，也希望探讨从金融方面，如何跟我们实体的业务更好地融合在一起……在中国这个市场其实还没打开，所以我们也希望看到信托基金在中国的开放。”