走出去的成都商业 专访卓锦曼购刘军

导读：愈来愈多的外资商业成为了成都商业竞争的主角。太古、九龙仓、铁狮门建构的商业铁三角顶替春熙路成为新的核心商圈。凯德、龙湖等依靠资本的助推以不同形式推进新项目落成，打造TOD。

成都究竟有多少商业体？

除了常见的千万存量表述之外，市场上一直没有一个具体的量化数字。

我们整理了主城五区（金牛区、锦江区、成华区、青羊区、武侯区）以及双流区、龙泉驿区、温江区、新都区、天府新区成都直管区等六城区数据，希望给到市场相对准确的参考。

截至2019年5月，成都仅高新区共计51座商业体（含购物中心、商业街区），建筑面积超470万方。其中，投入运营的商业项目31座，约290万方，在建/招商中的商业项目20座，约190万方。

商业存量居于高位、市场愈发饱和的成都，对地产商及国际品牌的吸引度不减反增。政府对首店经济的倡导与刺激、二线城市的人口涌入及区域楼市的强限控，均推动了成都的消费市场潜力进一步释放。

愈来愈多的外资商业成为了成都商业竞争的主角。太古、九龙仓、铁狮门建构的商业铁三角顶替春熙路成为新的核心商圈。凯德、龙湖等依靠资本的助推以不同形式推进新项目落成，打造TOD。

面对巨头的纷纷入场，成都商业竞争惨烈程度，不言而喻。

与其它城市本地巨头强劲表现不同，新的竞争环境下，成都本土商业呈现了截然不同的颓势。

闭店谢幕的美美力城、卖身更名的人民商场、收缩转型的仁和实业...往常成都人耳熟能详的本地名企从历史的舞台中心渐次离场。

那么，成都本地商业是否又陷入泥潭？反而我们看到的是在核心区之外，本土商业正以新的面貌经营获取了不菲的成绩，在成都更为成熟集中的居民区扎根发展。同时，它们都把目光不仅仅局限于成都范围，这些从成都起家的商业企业将新赛道下沉至三四线城市。

如今，正有三家企业这样在做。

深度合作伊藤的世豪新瑞、轻资产输出的仁和实业以及刚刚宣布落子资阳的卓锦曼购。

相较之下，卓锦曼购更具有代表性。

这家本地房企在短短两年时间内，于三圣乡版块打造的卓锦曼购中心成为了成都社区商业的典范，年超5亿的业绩居于市场前列，当然，最受市场钦慕的是品牌组合上的强势度让业内对作为商业新兵的卓锦曼购刮目相看，频频吸引同行和地方政府的考察。

以收购核心物业进军资阳的卓锦曼购，在上周的招商发布会上，亦公布了首批主力租户，永辉、麦当劳、星巴克、PUMA黑标、Adidas MEGA等诸多品牌宣布将资阳首店落户于此。

这座新项目，目前已全面封顶外装，据悉将在今年底正式开业。也标志着卓锦曼购这一面市2年的商业项目品牌形成连锁管理，正式步入发展的快车道。

在成都建设国际消费中心城市，大力发展首店经济之际，作为成都走出去的本地商业企业典型，卓锦曼购在资阳率先践行落地了知名品牌的首店承诺，为未来品牌租户在资阳发展奠定了较广泛的社会影响力。

在成都卓锦曼购中心两周年、进军资阳市场之际，购成都独家专访了成都新文瑞集团副总裁、卓锦曼购商业中心总经理刘军先生，就社区商业的定义、品牌资产输出管理、商业经营等问题进行了深度交流。

对话过程中，刘军多次提及“重运营”的概念，并分享了种种卓锦曼购在服务运营上的投入细节。同时也透露了未来卓锦曼购将以重资产投入、轻资产（品牌输出/投资参股）及招商代理等三条道路拓宽市场占有率。

以下是Gomall购成都专访成都新文瑞集团副总裁、卓锦曼购商业中心总经理刘军文字实录。

G：您眼中社区商业的标准定义是什么？

L：从辐射范围讲，社区商业的辐射范围还是1km至3km的范围内，卓锦曼购整个公司对于社区商业的理解是，不仅仅是满足3km范围内的消费基本需求，而是要去促进并引领消费，商管角度至少要提前看未来三年，创造更新、更佳、更时尚的模式去满足消费者的需要。同时在服务、活动上加强投入，更突出品质，不是单纯地刚需，让不同层次的消费者有复逛、复购的兴趣。

品质、升级，这个就是我认为当下对社区商业的标签新定义。

G：作为新军，卓锦曼购凭什么在商业地产赛道中弯道超车？

L：我们在新区域的开发上，首先会对周边配套情况、消费者画像做详尽的市调报告，在报告基础上，我们具体情况具体分析做招商前期的准备。以成都卓锦曼购中心为例，我们在开业1年的时候就根据周边消费者需求的变化进行了品牌调整，比如增加了社交性更强的良木缘咖啡，根据宠物市场的兴起我们引入了龟与熊猫，更好满足娱乐聚会的M99啤酒馆与KTV，以及休憩式体验的常乐足道，我们也正在洽谈言几又书店，进展顺利，种种措施都是为了让商场的业态布局提档升级更好满足周边的生活需要，做好品牌适应性的加减法。

重点提提，卓锦曼购一向重视服务，我们在成都卓锦曼购中心推行了系列创新的邻里服务，增进社区的黏度。第一我们在商场户外增设了相当数量的爬爬梯、秋千等公共设施，在室内开阔的公区放置了台球桌、乒乓球台，都是免费向公众开放；其次我们设置的总经理信箱与每日30%的客服回访都是很好倾听顾客心声的有效渠道，进一步帮助我们完善招商、运营中的种种细节；另外，你可以看到场内随处可见的便民消毒液、下雨天我们免费发放的雨衣、包括停车场周末排长龙，我们为排行的顾客送水等都是我们在服务上的一些体现。

G：在具体项目运营中，有无一些“卓锦特色”的措施来服务周边的社区，活化社区消费？

L：如同刚刚我提到，我们重视服务，我认为特色主要分两个点。

一是我们与社区合作，成都卓锦曼购中心是成都首个也是唯一一个将社区办公地点引入至购物中心内的项目。因此我们在去年也获得了成都零售商协会颁发的创新奖。这样的合作对老百姓是非常便利的，我们的停车场也是免费4小时开放。在节点活动上，我们也注重和社区的联动，利用外场的资源，开展针对老百姓喜闻乐见的免费互动活动，进一步有机活化了邻里关系。

二是我们在商场营业时间上的动态化也是为了更好地服务消费者。下雨天我们会提前打开请消费者进来避雨；晚上社区逛的人比较多，根据现场的数量我们会适时延长营业时间。如同卓锦曼购的主题“快乐就在你身边”，我们希望不增加消费者的消费负担，更多地把我们当作生活中必不可少的一份子。

G：我的理解是卓锦曼购重视运营，服务的细化带给业绩上的具体体现是什么？

L：对！重视运营也是我们集团的首要要求，而不是把当期租金收益作为前置条件。

实际上，开业至今我们成都项目每个月都保持了20%的高速增长，特别是今年大环境变化、周边不断有新项目涌入的情况下，成都卓锦曼购中心依旧有很好的增长，达到了公司的预期，我们每日的平均客流量从原先的2.5w左右增长到现在的3w左右，我们下一步的目标是3.5w-4w的日均客流量，这是我们未来两至三年的目标。2018年的业绩约在5.1亿，行业内的反响是不错的。对我们一个可租赁面积4万方左右的项目而言，品牌方对我们的营运模式、营销方法、服务及调改方向的认可度也很可观。

核心在于抓住顾客，这样才能持续性地发展商业，我们把顾客满意度考核也作为对各个部门全年关键的KPI，也会把重视运营、服务复制到卓锦曼购在全国的购物中心中，不能单纯凭职业经理人的喜好、认知去做规划，要根据顾客的喜好、需求变化做具体工作。要尊重消费者、尊重市场。

G：为何扩张第一站选址资阳？还是否会考虑在成都主城发展？

L：这个与成都整个城市发展的大局有关系，2017年4月，成都正式提出“东进”战略。那个时候我们就在简阳、资阳一带筛选项目，综合考虑人口情况、购买潜力、商业氛围等因素，资阳更适合卓锦曼购走出去的第一步。恰好彼时有一个体量适中、位置黄金的物业能够满足我们的条件，我们就正式介入了。当时成都项目刚刚营业表现突出，也给我们走出去的信心。

发展到今天，资阳项目反映出的效果与当初我们的设计预判很吻合，我也相信今年底资阳卓锦曼购中心开业之后会一炮而红，甚至于后期呈现的效果会优于成都项目。

G：卓锦曼购在重资产并购、轻资产输出两者中，更偏好哪种形式？

L：未来我们会以三条路并进的方式发展。首先、资阳卓锦曼购中心是我们全资收购、整体持有的项目，除此之外，我们在陕西渭南还在建约200亩的商业及住宅，雅安、威远、都江堰等三四线城市也是我们重资产落地的目标城市。

其次、品牌输出、轻资产管理是一个方向，当然具体的实操部分我们也灵活，我们可以带部分资金采取利润分成，也可采取租赁形式输出管理。

第三是纯粹的服务输出，比如我们现在跟招商蛇口、绿地、中铁等集团达成的招商代理服务。这样有利于我们卓锦曼购的团队接触不同区位、不同体量、不同特色的项目，一方面我们可以为合作伙伴带去熟悉合适的品牌，另一方面对我们本身也是一个锤炼。

G：你认为是什么优势让星巴克、麦当劳等标志性品牌在进入资阳新市场会把首店落户在卓锦曼购？

L：首先是资阳的人口消费潜力让还未进入当地市场的品牌有所关注，只是需要一个合适的契机。其次是资阳卓锦曼购中心的地理位置非常核心，应该讲是资阳当前最好的黄金位。

另外是资阳项目本身在建筑特质和特色打造上的一些创新，比如绿色环廊退台、情景式瀑布景观、空中全景玻璃栈道、高空恒温泳池等等，这是资阳现有的其它商业体没有带来的，我们希望打造大资阳全新的“网红”新地标，按“家庭+游乐+体验”的主题路线打造多功能复合空间。

最重要的是，资阳团队专业、敬业、敢拼的精神，也让租户朋友们对我们多了一份信任与信心。除了你提到的星巴克、麦当劳，现在资阳项目还吸引了永辉超市、大地影院、超级飞侠主题乐园、劲浪体育、派菲特健身等品牌的进驻。

G：卓锦曼购是如何在保障租户的利益下实现整体项目的增产增值？

L：对租户而言，我们一贯的理解是要“有所得”。第一对租户的品牌宣传；第二是是否能得到满意的销售。

卓锦曼购在品牌引入上首先要求做到种类保护，尤其在餐饮品类上，我们只且引入一个品类的租户，另外我们会帮助租户进行经营管理，定期由营运同事对租户的业绩走势做评估，并给予租户商场方的支持。

我们坚定认为只有租户好这一基础，才有项目的长效增值发展。也因为我们对租户的用心服务，也换回了众多品牌对卓锦曼购的鼎力支持。