翰同资本城市更新的新玩法：场景新物种+资本实验场

导读：各路资本的参与之下，城市存量资产改造正成为一个新的掘金地。

各路资本的参与之下，城市存量资产改造正成为一个新的掘金地。

12月12日下午，紧邻上海核心商务区的静安寺商圈，六层小楼静安律德大厦举办了隆重的改造亮灯仪式。这个一年前还是基础设施陈旧、小商户聚居的“类危房建筑”摇身一变，成了集轻奢酒店+联合办公+商业于一体的“新物种”，而且还有了一个洋气的名字“静安NEO”——此时，距离其前身上海沪西纺织机械厂的开建，已经过了整整40年。

静安NEO改造前后对比图

“NEO” 源于拉丁语词根，寓意创新、新生。正是取了其含义中与Natural（自然）、Environmental（环保）、Organic（有机）、可持续发展等城市更新理念的契合之处，静安NEO的更新牵头方翰同资本将其作为了自己城市更新系列产品中的首个运营品牌。

与众多城市更新项目的地段属性类似，静安NEO因为地处上海核心商圈，虽然老楼破旧，但意向投资者并不少。2017年9月，翰同资本采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，引进华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资，完成了对该物业的股权收购。此后，作为投资人之一的华住集团在项目落地了自己新创立不久的城市轻奢酒店品牌CitiGO（欢阁酒店），项目还引进了盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）。

从清理前期租户、设计、改造、完成招商到重新开业，静安NEO只用了一年时间。据投资方透露，目前，该项目的出租率已经达到95%，预计一年之后整体租金收入将比收购前至少提升3倍，至两年后退出，该项目的预期收益率将不低于25%。

事实上，随着城市中心地带发展空间的饱和产业的升级换代，城市更新成为越来越多开发商、私募基金等瞄准的生意，尤其是一线城市的核心位置，越来越多的“老房子”因为设施老旧、功能落后或产业升级而被改造，以京沪深为代表的一线城市核心区逐步进入到以存量资产的优化与改造为主的时期。

想在相对高回报、低风险的一线城市地产市场掘金就必须具备足够的存量改造及运营管理能力。同时对于投资运营方来说，面对老旧住宅、废弃厂房、经营不善的商业物业等种类繁多的物业标的，如何去重新定位和改造升级将是项目成功与否的关键一步。

据了解，静安NEO在被收购之初，老建筑也存在诸多“硬伤”，比如一二层梁底高度不足2.5米，局部仅有2.2米，一至三层东西两侧楼板存在30厘米左右的高差，结构构件和施工工艺也因为历史积淀而欠牢固、现状供水供电量明显不足等。这对重新进行业态布局和未来的运维管理都预设了不少难题。

为了在有限的条件下尽可能提升单位面积的产出，该项目在升级改造设计之初就设定了“平衡、生态、共享”的原则：利用原有一至二楼的挑空空间作为酒店和办公业态的共享大堂，一层开辟为配套商业，并在项目红线范围内配置外摆区；二至三层作为微总部办公社区，采用裸梁裸顶的方式改善空间感；四至六层层高条件较好，释放给轻奢酒店；屋顶花园在保证原有绿化面积的同时，充分优化功能配套，使之成为酒店、办公、商业的共享户外活动和休闲空间。与此同时，为了解决老建筑的硬件安全问题，投资方还邀请了同济大学专家指导，对大楼进行了全方位加固。

静安NEO一层共享空间实景

显然，相对于过往城市更新项目中将酒店改为写字楼，或者将老旧写字楼改造为新型办公楼、长租公寓，以及将旧有商业空间改造为新型商业空间的常规单一做法，静安NEO的这种业态“混搭”和跨界无疑是大胆和特别的。

对此，华住集团总裁、城家公寓CEO金辉表示：“目前的组合一是基于我们对该物业坪效比的考量，另一方面则基于我们创造城市更新中新的小而美、小而精的跨界组合方式的尝试。”在他的设想中，未来静安NEO中的生活与工作方式实际上就是一个客群共享、资源互补、硬软件集约化的“城市小生态群”，建筑的新躯壳、新业态带来的新人群，逐步聚集更多新零售、新体验的创新消费业态，优化周边商业氛围，最终带动周边城市面貌的改善和居民生活方式的提升，形成自然生长的城市更新局面。

金辉透露，这种场景和空间的再组合不仅将为进驻客人提供高质量的居住、办公和社交感受，也将最大程度提高物业单位面积收益率。目前静安CitiGo每平米的营收最高能到24元/月，去除成本后的管理利润能达到15-16元/月/平米。这无论是相对于该物业此前平均6-7元/月/平米的收益，还是华住旗下其他品牌平均11-12元/月/平米的收益来说，都显然要高的多。

不同于传统私投资机构收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式，以及开发商拿地建设后持有的模式，静安NEO是华住集团和翰同资本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同发起，这也是华住通过劣后出资形式进行参股并经营的第一个项目。

“华住一直想着力于在北上广深这样的核心城市多参与一些标志性的项目资产，因为高端酒店的造价非常贵，如果纯粹以租赁的形式通过租赁的形式没有办法保证长期的经营权，投资上做不到极致，就不能确保资产更长远的规划和保证。这种做法不仅能强化华住在高端品牌的布局，还能参与更多核心地区高端酒店的持有，通过资产增值获取良好的投资回报。” 华住集团副总裁叶菲表示。

在过去的一年里，华住和翰同已经通过不同形式在北京、上海优质地段合作收购四个存量项目，并通过翻新、改造和运营提升来打造华住旗下品牌全新的旗舰店。

与华住类似，静安NEO也是北京信托首次发起的城市更新类项目。北京信托董事总经理张昕透露，该项目从尽调到审批到募集到资金投放，一共只用了大约一个半月的时间。“我们也在瞄准北京和上海核心地段的优质物业和有投资潜力的物业，再与优质的私募基金共同合作进行投资融资。” 张昕表示，后续还将跟翰同资本继续合作，打造更多的投资型房地产产品。

而对于翰同资本来说，静安NEO更多的意义在于其投资战略的扩展。翰同资本成立于2015年9月，继发起管理高和翰同股权基金，投资参股大量轻资产运营服务商之后，2017年起，翰同资本开始发力城市更新，通过设立都市系列精品资产并购基金，在北京和上海核心地段进行存量商业物业的收购、改造和运营。一年多的时间里，翰同资本已经发行六支人民币基金以及一支美元基金，在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成了7个商办类资产的并购，并有一支基金已经实现退出。

“这个项目的好处在于标的小、周期短，如果收购十几万平米的办公或者商业综合体，投资期至少是5-7年，但是这样只有几千平米的项目，从改造到出租再到增值，我们可以在最短的时间，差不多18-24个月内就可以实现运营现金流的稳定，给投资人提供相对比较快的退出路径，资本的效率是非常高的。” 翰同资本创始人王倩表示。

她续称，基于目前资本市场和存量改造市场的现状，翰同资本目前的投资标的还是集中在北京、上海这两个存量资产升级改造需求最大的城市，体量上倾向于中小规模、改造空间相对比较大的资产，能够找到价值洼地，在18-24个月能完成的操作。

王倩透露，继静安NEO之后，在未来一年间，上海外滩NEO、张江NEO以及北京三元NEO、上地NEO都将陆续亮相。