商业地产改造渐入开花期 钱怎么投决定结什么“果”

导读：从供销社到小卖部、从百货大楼到大型商场、从购物中心到综合MALL……中国的商业地产总是伴随经济发展和消费升级不断自我革新。

从供销社到小卖部、从百货大楼到大型商场、从购物中心到综合MALL……中国的商业地产总是伴随经济发展和消费升级不断自我革新。机构数据表示，2000~2016年全国购物中心数量以17.6%的复合增长率逐年攀升，这也包含改造而来的新型购物中心。进入2018年，诸多改造项目陆续将全新呈现。纵观这些商业地产改造项目，不论从结构、外观还是到业态、体验，商业体都逐渐从单一向多元复合功能转变，且更加以“人”为导向。

城市更新，“新零售”的出现，无疑掀起了商业地产的运营变革，功能的转变升级变得尤为重要，不少房企甚至将“新零售”提升到了战略层面。而随着新零售品牌的快速崛起，它也被越来越多的房企引入商业项目中。在这一轮商业地产改造浪潮里，谁将站上C位，值得期待。

2000年至今，中国商业地产加速增长。在这一轮发展中，新生形态不断取代旧有形态的同时，旧的商业地产也在不断自我升级。

机构数据表示，2000~2016年全国购物中心数量以17.6%的复合增长率逐年攀升。华东地区的零售商业体革新，尤为突出。以购物中心为例，联商网数据显示，2016年以来，华东区域项目数量占据了全国总量的50%以上。尤其是在实体商业遭受互联网冲击的阶段下，不少项目陆续更新升级，或旧物业改造。

例如上海港汇恒隆广场、香港铜锣湾商铺等已经启动翻新升级；石榴集团将上海市第十钢铁厂改造为城市综合体；始建于2007年的百联世茂国际广场，改造为上海世茂广场，将于今年9月开业；上海南京东路商圈的第一百货、东方商厦、永安百货也都开始转型调整，其中被瑞安改造后的“新天地广场”也计划在今年四季度亮相。

伴随诸多改造项目陆续全新呈现，本轮商业地产改造渐入“开花期”。在采访中，业内人士认为，伴随互联网时代消费方式的改变，商业体从单一向多元复合功能转变势在必行，并且实体商业的改造周期已经明显缩短。改造方向多为建筑结构、业态布局、产品定位和软性服务等方面，重在大幅增加体验交互性，动线灵活性、视觉多样性等，实现“购”以外的功能，反哺长期租金收益。

“羊毛出在猪身上”，互联网思维下的零售商业体盈利逻辑，也更加丰富、更注重流量。

上海商业集中更新“老商业”最先开刀

实体商业的改造一直在持续，并且从未间断。

“互联网影响了人们的购物习惯，使得商业体必须从单一的购物功能向多元化商业功能转变。实体商业需要紧跟时代，尤其在互联网高速发展的当下，实体商业的改造周期已经明显缩短。”58安居客首席分析师张波向《每日经济新闻》记者说道。

以上海为例，一商业资深人士就告诉记者，受到电商冲击，实体商业竞争惨烈，上海目前存在着大量地理位置较好、硬件老旧、竞争力逐渐势弱的商业；同时，整个上海市内环内没有新商业地块出让，所以内环内的核心商业项目做存量改造，是必然选择。

《每日经济新闻》记者也留意到，在恒隆地产2017中期业绩报告中，“优化工程”“翻新工程”成为高频词汇。两年里，恒隆地产对上海南京西路商圈的上海恒隆广场斥资6亿港元，对其地库及建筑体进行改善及翻新，并调整租户结构，引入30多个全新品牌。

库存商业改造“空间”成第一道坎

不过在改造过程中，物业的起点不尽相同。

越老的物业往往受制于建筑老旧、片区环境等多种原因，改造空间越被限制。

“例如，市百一店和永安百货都是历史保护建筑，这使得改造不能更改建筑本身的结构，只能做局部翻新，但无论是天花板还是墙面，仅做精装翻新，改造很有局限性。”上述资深人士表示。

但也有较为特殊的情况。以百联世茂国际广场为例，这一始建于2007年的项目目前已完成新一轮改造，《每日经济新闻》记者从世茂商投上海总经理肖涛处了解到，百联世茂国际广场改造前虽然是百货的性质，但其优势在于原来是以购物中心为基础建造的。“这使得改造项目重新回归购物中心的性质，而结构、动线、外立面的大范围改造也是可以实现的”。

如很多项目无法触动的结构部分。肖涛告诉记者，新的世茂广场设计，会将一期的裙楼塑造得像纽约歌剧院的前厅，隆重正式；二期则像歌剧院后场，是工业化的风格。

与此同时，世茂广场的外立面也进行了大范围改造。将局部的铝合板用材，改成超透光玻璃，增加项目的整体采光和通透性，一期走现代简约时尚，使用风格水磨石、大理石，高挑明亮灯光；二期用不锈钢金属元素，复古黑色的砖头，一层层提升时尚度、品质感。

“整体来说，世茂广场改造效果不错，2015年开始规划设计，2017年5月收回改造，历时18个月，从去年初启动招商，目前出租率为100%。”肖涛表示。

从人流到现金流业态仍是致胜关键

不过肖涛透露，改造最重要的一环仍然是业态。目前世茂广场的业态中，零售占比53%，餐饮23%，娱乐体验21%，3%是服务业态。升级改造后的世茂广场，90%品牌已经更换，调整餐饮业态，增加体验业态，并且将品牌体验店升级为全球体验店。而调整的原因主要基于客群需求的变化。

“正因为区域客群主要为年轻人，他们追求性价比、喜重口味中餐，所以世茂广场将原先近8000平方米的餐饮空间缩小成7200平方米，餐饮种类也做了调整”。肖涛直言，如今的年轻人已经成为零售消费的主力，所以他们做了很多体验式的陈设，比如近6000平方米的hellokitty主题馆，就受到大量20~30岁的年轻女性青睐。

这一观点得到张波的认可，其告诉记者，商业体的自我更新方向，是在兼顾百货功能的同时更加注重新零售体验，尤其是场景化的体验。各老牌商业中心重装升级的过程中，也大都会大手笔地调整业态配比，如增加亲子、餐饮、体验式消费业态比例，从而迎合新形势下的消费群体。

“不得不说，业态调整是有效果的。”肖涛告诉记者，改造之后的世茂广场整体收益将增加60%，预计第一个年度商场销售额在14亿元。

的确，从结构、外观到业态、体验，实体零售商业的改造，更加以“人”为导向。

“评判商业体改造效果的最直接方法，是人流量的变化，以及人群的重复消费率。并非所有的改造都会产生预期效果，消费者会用脚‘投票’。留住了人，才会有后续长久的盈利可能。”张波表示。