北京有2500万平老厂房！怎么改？谁能参与？政策来了！

导读：北京首个保护利用老旧厂房的专项政策出炉了！

北京首个保护利用老旧厂房的专项政策出炉了！

全文虽然篇幅不长，但干货不少，解决了老厂房保护利用的原则性、方向性、根本性问题。对企业等各类主体参与北京老厂房的改造建设有重要的指导意义。

下一步，为让《意见》真正落地，主管单位将会同国土、安监、消防等相关部门做具体的工作，逐一补齐短板，加紧启动基础工作，分布或并行推进全市老旧厂房的资源普查，分类认定，设计利用等规定动作。
4月4日，北京市召开新闻发布会，正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》（以下简称《意见》）。发布会由市委宣传部、市文资办、市文促中心、市政府新闻办主办。会上介绍了《意见》出台的相关背景、主要内容和北京市老旧厂房保护利用的现状和典型案例，提出北京将挖掘老旧厂房空间资源，承载公共文化服务功能，创新发展文化创意产业。

《意见》是北京市首个保护利用老旧厂房的专项政策，破除了原有诸多掣肘因素和发展瓶颈，向市场释放政策利好。政策提到，鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，对于符合支持条件的保护利用项目，可从市政府固定资产投资中安排资金补贴；对保护利用项目中的公益性、公共性服务平台建设与服务事项，通过政府购买服务、担保补贴、贷款贴息等方式予以支持。

政策鼓励老旧厂房所有权主体和运营主体，以老旧厂房所有权、租赁权和运营权为标的，以租金收益为基础，通过资产证券化等方式进行融资，拓宽资金来源。

七成老厂房待开发

据介绍，经过调研，北京市腾退老旧工业厂房242处，总占地面积共计2517.8万平方米，七成处于待开发状态。其中，109个已经改造利用，占全市老旧厂房总面积23.88%。26个正在保护改造利用，占比5.48%。还有107个老旧厂房待保护利用，占比70.64%。数据截止到去年11月份，随着普查工作的进行，还在继续增加中。而且随着疏解非首都功能相关工作持续推进，老旧厂房资源还将进一步腾退释放。

老旧厂房转型原本可以有多重选择，对于此次《意见》专门提出用来拓展文化空间，赵磊解释说，从北京的城市功能定位来看，作为“四个中心”之一的全国文化中心建设正在加快推进，利用老旧厂房拓展文化空间，符合首都的发展方向。通过老旧厂房承载文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、实体书店、艺术影院、非遗展示中心等公共文化功能，城市文化品质将可以得到极大提升。除此之外，大多数老旧厂房建筑风格独特，文化气息浓郁，非常适合发展文化创意类项目，诸如798、751、莱锦、新华1949等成功转型者，既传承了历史文化，也成为时尚文化地标。

解决审批难题 欢迎社会资本

《意见》的重点核心内容，是对老旧厂房保护利用中的难点问题制定了6条具体政策。赵磊表示，这是《意见》最主要的创新和亮点。

第一条，关于保护利用标准问题。《意见》提出要按照分级分类标准开展保护利用，针对不同区域、不同遗产价值的老旧厂房及工业设施提出了不同要求。

第二条，鼓励非营利性公共文化设施建设。提出利用老旧厂房改建、兴办文化馆、图书馆、博物馆、美术馆等非营利性公共文化设施，依规批准后，可采取划拨方式办理用地手续。

第三条，支持发展文创产业项目。根据国家有关政策规定，提出实行5年过渡期政策。具体来说，是指在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的前提下，经认定批准，可在5年内继续按原用途和原土地权利类型使用土地，暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。过渡期满或涉及转让的，可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。这条措施将有效降低企业运营成本。

第四条，破解改造“审批难”问题。提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决审批困境，并明确了有关申报办理程序。老旧厂房产权单位，或经产权单位授权且取得五年及以上经营权限的运营主体，可通过规定程序申报办理。同时也规定，项目涉及国有土地上房屋征收的，按本市有关规定执行。这条措施对老旧厂房改造利用从政策上进行了创新突破，从程序上予以规范明确，是《意见》最核心条款。有了这条政策，老旧厂房文化再造的通道就真正打通了。

第五条，按要求对建筑内部空间调整。结合老旧厂房特点和市场实际需求，提出在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、保证消防和结构安全等前提下，可按要求对建筑内部空间适当调整装修，提高厂房使用效益。

第六条，加强工商登记注册支持。对暂未取得房屋所有权证的项目，以及经市相关部门确认的文创产业功能区内示范园区、文创小镇、文创街区、文创空间的入驻企业，在工商登记注册方面将予以支持。

其中尤其值得注意的是5年过渡期政策，以及提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决改造建设“审批难”问题。

“老旧厂房转型文创项目，如变更用地性质，高额的土地出让金会让企业难堪重负；不办理变更，后续改造中立项规划、建设施工、安监消防等一系列手续又难于办理。”北京市文资办主任赵磊坦言，“两难”之中，企业面临很大困扰，也容易造成一些灰色地带。

《意见》提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决审批困境。老旧厂房产权单位，或经产权单位授权且取得五年及以上经营权限的运营主体，先编制《项目保护利用综合方案》，提交保护利用申请，经评估后报北京市文创产业主管部门备案，项目所在区就可以对合格项目出具允许临时变更建筑使用功能的认定意见。

《意见》还明确要加大对保护利用项目以及相关基础设施建设的资金支持力度。政府鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，对于符合支持条件的保护利用项目，可从市政府固定资产投资中安排资金补贴。

下一步，北京将加快启动全市老旧厂房的摸底工作，掌握老旧厂房的具体位置、建筑面积、历史年代、保存现状、权属关系等，建立一套完整的资源信息台账，进行备案登记。

更重要的是，相关部门还会在此基础上把可利用的老旧厂房项目清单和基础数据向社会公布，企业可根据自己的具体需求，从中寻找最适合的厂房资源开展项目对接合作。

附1《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》

本市老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施（以下简称老旧厂房），建筑风格独特，承载着近现代北京工业发展的历史记忆，是传承发展历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源。保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间，有利于提升城市文化品质，推动城市风貌提升和产业升级，增强城市活力和竞争力。依据国家有关政策，结合本市实际，现就保护利用老旧厂房拓展文化空间提出如下指导意见。

一、保护利用工作原则

（一）坚持保护优先，科学利用。高度重视老旧厂房的工业遗产价值，该保则保、以保定用、以用促保，保护与再利用并举。科学分类，因类施策，做好保护性利用和创新性改造。严禁盲目拆建，避免过度改造。
　　
（二）坚持需求导向，高端引领。着眼解决公共文化服务供需矛盾，挖掘老旧厂房空间资源，承载文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、实体书店、艺术影院、非遗展示中心等文化设施功能，提升公共文化服务保障能力；聚焦文化创意产业创新发展，积极推动达到一定规模和符合建筑标准的老旧厂房资源向文化创意产业园区转型，对接导入高端项目资源，实现经济效益和社会效益相统一。
　　
（三）坚持政府引导，市场运作。切实履行政府职能，按照整体规划、合理布局、明确标准的思路，有序推进老旧厂房保护利用工作；充分发挥企业主体作用，支持以厂房租赁、企业资产重组、托管经营等多种方式，实现市场化运作。

二、扎实做好保护利用基础工作

（一）开展普查登记。加快启动对全市老旧厂房资源的摸底调查，分析研究老旧厂房历史功能、保存现状和相关数据资料，建立完整的资源信息台账，进行备案登记，并予以公开发布。

（二）科学评估认定。对照老旧厂房的历史年代、文化风貌、区位条件、建筑体量、功能格局、利用价值、结构安全等，研究制定分级、分类保护利用标准，并建立评价认定机制，统一开展评估认定。重要的老旧厂房要列为工业遗产，纳入历史文化名城保护范畴，其中列入不可移动文物的老旧厂房，其保护利用要严格执行国家及本市文物管理有关规定。

（三）编制专项规划。在普查登记、评估认定基础上，根据首都城市战略定位和北京城市总体规划，对照本市国民经济和社会发展规划及土地利用、文化发展等相关规划，研究编制老旧厂房保护利用专项规划，明确全市老旧厂房保护利用的范围、对象和层级。制定出台工业遗产专项规划及保护利用管理办法。

（四）促进多元利用。优化配置公共文化设施，利用老旧厂房打造形式多样的公共文化服务空间。按照《北京市文化创意产业发展指导目录》，研究制定利用老旧厂房发展文化创意产业的导则指南，因地、因类确定保护利用方向、模式，着力发展文化创意产业高精尖项目。
　　
三、完善保护利用相关政策

（一）保护利用老旧厂房要严格按照分级分类标准实施。对于核心区的老旧厂房保护利用，要符合核心区功能定位以及非首都功能疏解要求，对接导入优质资源和项目；对于具有工业遗产价值的老旧厂房，原则上不应改变原有建筑容积率、建筑密度以及外轮廓线；对于具有文化价值的危旧厂房，鼓励进行保护性修缮和利用；对于可明显展示城市工业发展轨迹的标志性工业设施要予以科学保护，合理利用。

（二）对保护利用老旧厂房改建、兴办文化馆、图书馆、博物馆、美术馆等非营利性公共文化设施的，依规批准后，可采取划拨方式办理相关用地手续。

（三）对保护利用老旧厂房发展文化创意产业项目，且不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的，经评估认定并依规批准后，可实行继续按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期内暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。对执行上述过渡期政策的，市文化创意产业主管部门要向规划国土部门提供相关证明文件，并对项目经营方向进行监管。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，经评估认定并依规批准后，可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让方式或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。

（四）对保护利用老旧厂房发展文化创意产业项目的，产权单位或经产权单位授权且取得五年及以上经营权限的运营主体，可按如下程序依法开展保护利用：

1.申请主体编制《项目保护利用综合方案》，主要包括项目定位、产业业态、功能配置、生态景观、结构安全、建筑改造、遗产保护、公共服务以及经济社会效益目标等内容。

2.申请主体提交保护利用申请，由项目所在区会同市相关部门进行联合评估后，报市文化创意产业主管部门备案。对评估合格项目，项目所在区出具允许临时变更建筑使用功能的认定意见。

3.申请主体依据认定意见，按照相关行业审批管理程序依法报审并组织实施。相关审批部门参照改造后建筑使用功能属性开展立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等方面审核，并按照相应工程建设技术标准进行验收和监管。

4.改造利用项目涉及国有土地上房屋征收的，按照本市有关规定执行。

（五）对于属于保护利用范围且确需调整改造的老旧厂房，可在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、保证消防和结构安全等前提下，按要求对建筑内部空间适当调整装修。

（六）对符合保护利用范围但暂未取得房屋所有权证的，按有关规定办理工商登记注册。经市相关部门确认的文化创意产业功能区内示范园区、文创小镇、文创街区、文创空间，工商部门对其入驻企业在登记注册方面予以支持。

四、健全保障措施

（一）加强组织实施。市推进全国文化中心建设领导小组办公室负责统筹推进相关工作，建立市级统筹、属地管理、企业实施的工作机制。市规划国土委、市文物局、市文资办负责梳理历史脉络，制定老旧厂房保护利用指南，为基层具体实施提供可操作的规范。在此基础上，各区开展普查登记，完成评估认定，为保护利用提供支撑。针对老旧厂房保护利用中的审批、立项、规划、用地、改造、验收、招商等各环节，市有关部门要制定完善相关实施细则、管理规范、操作流程和技术标准，提高审批效率，加强事中事后监管。

（二）加大资金支持。统筹利用现有政策和资金渠道，加大对保护利用项目以及相关基础设施建设的支持力度。鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，对于符合支持条件的保护利用项目，可从市政府固定资产投资中安排资金补贴；对保护利用项目中的公益性、公共性服务平台建设与服务事项，通过政府购买服务、担保补贴、贷款贴息等方式予以支持。鼓励老旧厂房所有权主体和运营主体，以老旧厂房所有权、租赁权和运营权为标的，以租金收益为基础，通过资产证券化等方式进行融资，拓宽资金来源。

（三）加强服务管理。建立保护利用老旧厂房拓展文化空间的专业化服务机制，提供方案设计、学习交流、培训咨询等服务。依托社会机构，组建老旧厂房保护利用专家指导小组，为调查研究、评估认定、规划编制、规范制订等提供支持。建立老旧厂房保护利用评价考核机制，实施动态监督管理，培育一批优秀示范项目，对于保护利用成效显著的，给予表彰奖励。保护利用项目建成后，要符合文化创意产业相关比重要求；对违反保护规定、擅自改变用途等行为，依法依规处理。

附2 北京文资办解读