社区商铺投资回暖 承诺过高收益率或有“陷阱”
导读：年后的商业地产一反惯例的“冷淡”，成交活跃。尤其是总价100万~200万元的社区商铺突然被投资者视为眼中的香饽饽，成交宗数增加两三成。
年后的商业地产一反惯例的“冷淡”，成交活跃。尤其是总价100万~200万元的社区商铺突然被投资者视为眼中的香饽饽，成交宗数增加两三成。有业内人士认为，买商铺做收租者是投资市场的新趋势，但商铺投资风险大于住宅，投资一定要注意避开陷阱并长期持有、争取更大的利益。
中原地产工商铺区域营业经理王雷告诉广州日报全媒体记者，从春节前开始，带租约的社区铺成交情况比以前有明显的增长：“特别是附近有学校、地铁，总价在100多万~200万元的社区铺，成交量增加了两三成。”春节长假过后，社区商铺市场一反年后冷淡的“惯例”，依然有活跃的成交。
一两百万元社区铺最受关注
在王雷看来，主要原因是目前广州家庭中有100万~200万元储蓄的并不少见，而他们的投资渠道有限，加上近段时间有不少小面积社区商铺投放到市场，于是买卖双方“一拍即合”。
据了解，这些100万~200万元的社区商铺中，不少是带租约销售，比如大坦沙附近的某个楼盘，商铺价格在5万元/平方米左右，租金约为180~200元/平方米/月，面积从20~50平方米不等，吸引了不少投资者的关注。有买家认为，投入100多万元，每个月能有4000多元的收入，回报率在4%以上，而且有商铺升值的预期，是比较合适的投资品种。
据王雷了解，比较少有买家一次性投入大笔资金购买一批商铺的现象：“所以我们业内称这些商铺为‘民生铺’，就是适合普通投资者的、非大笔资金才能购买的商铺。”不过，买家中不乏曾有商铺投资经验的“老手”。
全国商业地产去化速度提升
记者从市场了解到，年前也有个别投资公司以数千万元甚至上亿元的资金购买商业地产的案例，一般在购买后由中介公司进行招商，作为公司资产的一部分，采取“长期持有出租+适当时机出手”的模式，也有购买商业地产以自用的买家，但目前应该不存在短线炒作的投机者。
据了解，广州的整体商业地产租赁情况没有明显受影响的迹象，反倒是不少新品牌陆续进入市场。王雷称，新的品牌经营模式与以往有所不同，更注重体验，因此很多店面都在不断进行升级改造，以提升体验好感度：“对于他们来说，并不会过于在乎资金价格，而是选择对自己更有利的位置和经营模式。”
安居客首席分析师张波透露，在2017年，已经就有不少商业地产受到关注，主要投资方式一是重资产模式，即斥资收购通过租金回收成本并获利，另一种则是轻资产模式，即获得商业地产的一段时期使用权，并通过租金差方式获利。
张波分析，全国商业地产的去化速度从1月开始已经提升。从国家统计局公布的数据来看，截至今年2月末，商品房待售面积比去年末减少455万平方米，待售面积的减少主要集中在商业类项目。
公寓市场：租金回报率整体仍较低
公寓市场方面，据了解，目前广州商业物业的主要购买者以刚需客为主，主要为社保不满5年的异地户籍购房者，中心区公寓相对较低的价格对首付预算在30万~50万元之间的购房者具有很强的吸引力。
房天下广州二手房高级分析师李超告诉全媒体记者，目前主要在售的是位于番禺区、白云区及黄埔区一带的小户型公寓，海珠东部地区也有大量的公寓存在，目前较为热门的区域为广州南站、天河金融城以西至黄埔开发东区一带。
他认为，2017年以来广州公寓市场租金回报率整体偏低：“以广州南站周边公寓为例，有部分项目带返租，以租代售，每月回租在2500~3000元之间，20年期返还，而买家需要一次性支付45万~60万元不等的全款。除了以租代售外，如产权公寓，地铁沿线的月租金为2500元/套，其二手售价均在2.5万~3万元/平方米之间，回报率均在2%以下。”
业内建议
中原地产王雷：有意投资社区商铺的投资者要注意几个衡量商铺是否有价值的标准：“社区是不是大型社区，是否靠近地铁，社区是不是靠近学校，有没有租约。”
安居客张波：首先，投资者要注意不要被一些号称高投资回报率的商业项目所蒙蔽，一般来说合理的商业地产收益率在4%~6%，过高的收益率承诺往往有着欺诈嫌疑；其次，不同物业类型的风险差异也较大，通常来说好的商铺回报率往往较高，但供应量也往往极少，需要投资者掌握更多的信息；第三，品牌房企的商业地产也并不代表着高收益，区位因素依然是影响商业地产最为重要的因素。
房天下李超：若对商业物业感兴趣的投资者，最好选择中心区、地铁上盖等有极大利好、人流以及出租需求的商业产品，投资商铺更适合选择社区建成3~5年以上、入住人口增多、配套相对完善的社区临街商铺，避开外围区域的商超。
此外，在村屋分布相对广泛的区域内，投资商铺会面临自建房低价铺租的竞争，投资回报率会持续走低，也要避开，如东圃一带村屋临街铺租金在2000~6000元/月，而在周边小区临街商铺多在3万~5万元/月，出租竞争压力较大。