共享办公谋模式突围:甲级写字楼全生态运营商的探索

导读：与其他灵活办公运营商不同的是，起步于广州、于去年6月正式开业的ATLAS寰图，定位CBD甲级写字楼全生态运营商。

与其他灵活办公运营商不同的是，起步于广州、于去年6月正式开业的ATLAS寰图，定位CBD甲级写字楼全生态运营商。至今已于北京、上海、杭州、广州、深圳及香港等国内重要城市的CBD区域发展超过14家综合办公空间及生活空间，其中在上海拥有5个项目。

3月22日，ATLAS 寰图与越南房地产开发公司ALPHA KING宣布展开战略合作，以此进军海外市场。据了解，后者在越南拥有11个房地产项目，均位于胡志明市第一区的CBD核心区，总建筑面积超120万平方米，项目涵盖住宅、写字楼及商业购物综合体等。其中五栋甲级写字楼，建筑面积超过33万平方米，达到市内CBD甲级写字楼未来供应量的60%。二者的首个合作项目预计在2019年落成。

据ATLAS寰图创始人团队介绍，今年内，公司将在国内开出10万平方米办公空间，并计划于明年底之前上市。在共享办公模式遭遇资本退潮后，这家运营商的模式能走多远？

空间溢价能力

据悉，ATLAS寰图定位在国内一线城市及杭州CBD甲级写字楼内打造灵活办公空间，包含ATLAS Workplace寰图办公空间、ATLAS Living Space寰图生活空间、ATLAS Community寰图社区。

其人均工位面积和租金均高于行业平均水平。如ATLAS寰图办公空间·上海歌斐中心的工位租金均价为5000元/人/月。而上海联合办公空间的平均工位价格约2200元/月，甲级写字楼平均租金约为36元/平方米/年。

ATLAS寰图人均工位面积9.5-10平方米。在发源地广州，其人均工位面积在10平方米左右，而行业人均工位面积在8平方米左右。

一名长期关注联合办公空间发展的业内人士指出，目前国内市场上能做到盈利的产品，以4000平方米总量计算，基本上每个工位的平均建筑面积都要到7平方米以内，加上成本管控做得好、营销有卖点的话，盈利是可期的。

正基于此，ATLAS寰图办公空间的租金相比其他联合办公空间的溢价空间在于服务与运营水平。据知情人士透露，ATLAS寰图的优势在于，能够为发展商及业主提供多元产品及标准化服务，帮助写字楼提升资产价格、回报率、回报周期和品牌吸引力；为进驻企业提供一站式灵活办公解决方案，能帮助其缩减成本，提高运营效率，提高雇员忠诚度；对于使用办公和生活空间设施的个人，则能实现办公与生活的平衡，如ATLAS寰图办公空间·上海歌斐中心，入驻公司员工除了一定额度的免费餐饮之外，还附送健身会籍。据称，这一模式可称为与星级酒店管理方式结合的写字楼运营。

ATLAS寰图首席执行官陈思烺表示，创始团队想做的是一个开放式平台，形成多业态的消费模式。为了增加客户黏度，ATLAS寰图以内部佣金系统与外部会员系统打造生态闭环；还联合其他第三方专业团队，为租户提供一站式企业顾问服务。

业内人士分析，由于选址在城市CBD，ATLAS寰图目标受众主要为1-30人的中型企业专业服务团队、30人以上的大型企业跨国外挂团队。

行业马太效应初显

由于创始团队均出自摩根士丹利，ATLAS寰图在资本市场如鱼得水，迅速完成A轮融资，并在今年初引入亚洲太盟投资集团旗下的太盟地产及投行高盛作为长期战略投资者。

在联合办公领域，经过去年的洗牌、资本的进入导致马太效应初显，受资本欢迎的共享办公空间相对集中。

如2017年，在拿下44亿美元融资之后，WEWORK新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积。优客工场于2017年12月获前海梧桐并购基金领投的3亿元C轮融资后，紧接着被前海梧桐并购基金追加1.1亿元战略投资，并于近日宣布与无界空间合并，合并后总估值近110亿元。

资本不断进入的另一面，是传统写字楼的竞争力式微。高力国际预计，2018年上海中央商务区甲级写字楼市场新增供应量56万平方米，非中央商务区（DBD）新增供应量为143万平方米。这将继续导致市场供大于求，空置率快速上升。

高力国际华东区研究部董事陈铁东指出，灵活办公将在2018年保持高速增长状态。其影响甚至可能引发写字楼租赁市场需求与租赁模式的转变，即在租赁传统写字楼与服务式商务中心外，灵活办公可为企业提供极具成本竞争力的替代方案。由于预期来自跨国公司需求的有限增长与市场大量的写字楼新增供应，灵活办公空间为上海写字楼租赁市场增添了一个新的维度。