长租公寓：二房东也不好当 房源获取存问题

导读：首先将时钟回拨到去年12月，新派公寓的创始人及CEO王戈宏敲响深交所开市的钟声，新派公寓类REITs（即新派公寓权益型房托资产支持专项计划）正式挂牌，成功发行全国首单住房租赁类REITs，新派公寓可谓一时风光无限。

首先将时钟回拨到去年12月，新派公寓的创始人及CEO王戈宏敲响深交所开市的钟声，新派公寓类REITs（即新派公寓权益型房托资产支持专项计划）正式挂牌，成功发行全国首单住房租赁类REITs，新派公寓可谓一时风光无限。

只是，在刚刚过去的春节假期，新派公寓又站上舆论风口。市场消息指出，由于物业产权人发生变更，新派公寓的第三个项目“新国展店”于春节期间遭遇停水停电，其在2月23日对外的声明中称，物业的新产权方北京帝景房地产有限公司“直接借检修名义，于2018年2月11日上午10点至12日上午10点停电，但一直未见人检修”；同样的断电问题于13日下午再次出现，此次“停电已长达12天之久”，断电之后更出现断水现象。

记者调查发现，新派公寓的“新国展店”实际上是新派公寓在2016年5月租下的天竺镇天竺大街12号院（天禧大厦）2栋楼宇，租期12.5年，该项目经过装修之后便推向市场。就这一事件，王戈宏曾于2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文，声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为。另一方面，记者尝试在新派公寓的官方微信渠道预约看房，目前无法在“新国展店”进行租房预约。

新派公寓在对外声明中表示，其租赁在前，得知此物业被多家法院查封在后。2017年底，该项目被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司，由此这个项目的“二房东”新派公寓迎来了新的“房东”。

对于大多数国内的长租公寓品牌来说，实际上扮演的是一个更规模化的“二房东”角色：先长期租下住宅公寓、厂房、酒店等，再进行改造，最后分散单租出去，一般都会是10年以上的长期租，低价拿房高价出租从而赚取其中的差价。在罗湖笋岗片区经营长租公寓的罗先生告诉记者，收房成本大约占总成本的40%，装修约占30%，而且这70%需要在前期短期内投入，后期的运营成本约占30%。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一个行业现象，其折射出的是长租公寓“二房东”模式的“集体性”风险：产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险。

罗先生告诉记者，长租公寓领域里很多法律法规并不完善，缺乏具体的规范化细则，自己在拓展项目过程中也遇到过业主违约、证件不全等问题，特别是一些符合业务开展需要条件的存量房，像旧厂房和农民房等，存在部分产权与用地性质未明确的问题。此外，还存在建筑、消防验收规范不清晰，工商等经营证照不明确等问题。

为了达到规模，目前很多开发商进军长租公寓市场除了自有物业，也采取“二房东”和并购等模式，提升了行业拿房成本，导致物业资源的竞争白热化。根据招商蛇口(21.600, -0.31, -1.41%)此前公布的战略规划，招商蛇口壹系公寓计划中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间；同时设定在未来通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。

目前，市场资金仍在不断输入长租公寓市场。今年年初，长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资，刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录。近日，长租公寓运营商蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资。在一些业内人士看来，“二房东”模式“雷”多，并非长久之计。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上现在很多长租公寓项目的问题都是与房源的获取有关，比如说承租权难以得到保障等。所以类似的公寓项目面临经营困难，其实就是说明房源获取的风险很大，进而也会影响租赁业务和背后的金融产品收益。未来，应该加大开发商持有物业用于租赁的力度，而类似收储存量物业进行改造的做法，多少会有“吃力不讨好”的尴尬。