商业地产深层变革开始 互联网巨头入股线下商业频现

导读：　京东、阿里巴巴、腾讯等互联网巨头大举并购线下商业；商业地产重心由开发转向

京东、阿里巴巴、腾讯等互联网巨头大举并购线下商业；商业地产重心由开发转向

2017年，阿里巴巴一边入股联华超市、高鑫零售，一边新开21家盒马鲜生超市。2017年，阿里巴巴一边入股联华超市、高鑫零售，一边新开21家盒马鲜生超市。
2018开年，腾讯、苏宁、京东、融创入股万达商业，阿里巴巴、文投控股(16.430, 0.00, 0.00%)入股万达电影(52.040, 0.00, 0.00%)。“互联网企业布局线下成为当前中国商业地产最大看点。”2月7日，全联房地产商会商业地产研究会联合RET睿意德发布的《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》给出这样的总结，商业地产的深层变革已经开始，线上线下融合进入实质阶段。

互联网巨头入股线下商业频现

1月29日，腾讯联合苏宁、京东、融创，计划投资340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入投资人所持的14%股份。此后的2月5日，阿里巴巴、文投控股投资78亿入股万达电影，分别成为万达电影第二、三大股东。这是2018开年，线上线下融合的经典案例。事实上，线上零售历经多年高速发展之后，近年来开始遭遇流量瓶颈，而线下实体商业的经营也每况愈下。线上线下全渠道融合已成共识。

但谁主导融合成为一个问题？全联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为，线下虽然占消费市场85%的绝对优势，但是过于分散，无力主导融合进程。线下商业曾希望于自身打造线上平台，但均未取得预想的成功，比如万达电商平台飞凡网与大润发网上商城飞牛网仍在烧钱。电商市场占比尽管不高，但因寡头化发展，得以挟资本大动作出手整合线下商业。

今年万达商业、电影被互联网寡头瓜分之前，线下商业被整合的动作已经频现。2017年5月，阿里入股联华超市，成为其第二大股东，2017年11月宣布收购高鑫零售36%股份。腾讯于2017年12月宣布入股永辉，取得5%股权。今年1月23日，家乐福宣布腾讯与永辉将对家乐福中国进行潜在投资。此时业界发现，线下商业地产的整合不在线下内部，而是源于线上，这令实体商业始料未及。

“2017年是新起点，商业地产的深层变革刚刚开始。”RET睿意德执行董事张家鹏这样认为。

对互联网对于商业地产的影响，王永平认为，主要体现在互联网巨头大肆收购连锁商业之后的发展方略不明朗，连锁商业的运营与店铺拓展前景不可预期。此外，互联网企业从投资商业品牌迈向投资购物中心的可能性增强。

生鲜+餐饮、线上+线下新模式

互联网巨头在大举收购线下商业的同时，也在快速布局创新零售业态，而且有望取代传统业态成为新的主力店。

王永平表示，自从马云提出新零售这一概念之后，围绕新零售的争议始终不断，而后京东提出了无界零售的概念。市场关于创新零售的探索则没有止步，电商巨头争开生鲜实体店，而且基本形成了生鲜+餐饮、线上+线下的新模式。

《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》提到，2017年，阿里巴巴线下超市盒马鲜生新开业21家、永辉打造的“超级物种”新开业33家、苏宁新开出5家苏鲜生、京东推出线上线下一体化生鲜超市7FRESH。在2017年7月，马云亲自到访盒马鲜生上海金桥店造势；7FRESH开业不久，今年1月18日“奶茶妹妹”章泽天现身7FRESH亦庄大族广场店，可见创新零售在互联网巨头心中的分量。

实体商业的希望在于回归运营

自去年开始，房企主导的商业地产也在发生变化。近年来，房企从拼销售规模转向拼持有规模，商业地产的重要性也在悄然提升。2017年年中，华润置地将商业地产事业部升格为与开发部门平行的一级机构，商业地产的重心已由开发转向了运营。

印力并入万科之后，也将商业地产管理层纳入合伙人体系，创新了运营激励机制。以上均说明房企持续看好商业地产前景，也为资产价值的提升与资本化创造条件。王永平认为，目前商业地产金融创新环境明显改善，为商业地产的可持续发展提供了金融保障。

对于今年商业地产形势，王永平认为，人们对于美好生活的需要将成为行业最大商机，物质消费会进一步升级，对于文化、健康与体验等非物质层面的消费将会大幅增加，比如上海星巴克臻选烘焙工坊、以言几又为代表的文化空间、全国首个医疗主题商业杭州大厦Medical Mall都备受关注。未来，实体商业的希望在于回归运营，人工智能、物联网、大数据等新技术不仅提高了商业地产的运营效率，更增强了消费者的体验感。