产业园盈利模式存难题 大部分仍依赖房地产

导读：为了寻求更好的土地资源和看上去更低的风险，众多开发企业纷纷入局产业地产，但由于盈利模式尚未清晰，诸多企业的营业收入仍大部分来自于物业销售的收益。

为了寻求更好的土地资源和看上去更低的风险，众多开发企业纷纷入局产业地产，但由于盈利模式尚未清晰，诸多企业的营业收入仍大部分来自于物业销售的收益。

盈利模式待考

我国目前产业园区发展如火如荼，但产业园的开发周期长，前期投入特别巨大，且受政策等方面的影响较大，能否盈利成为考验企业成败的关键。

虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。

比如，位于上海科技创新前沿的上海张江高科(14.510, -0.01, -0.07%)技园区开发股份有限公司（简称：张江高科600895.SH），最近两年的业绩就出现了明显的下滑。其年报显示，2014—2016年的收入分别为30.0亿元、24.2亿元、20.9亿元，主要原因在于房地产销售业务的萎缩。2015年，张江高科房地产销售收入为13.1亿元，占总收入比例为56.5%，2016年，房地产销售收入降到了8.6亿元，占总收入的比例降到了41.0%。

宏泰发展最近几年的物业销售收入均高于土地开发项目产生的收益，2016年，宏泰发展总收益为19.65亿元，而住宅、商业房屋销售收益约为9.9亿元，占总收入的比例为50.4%。

业绩仍依赖物业出售的企业，受市场调控等政策的影响也比较大。2017年，由于北京市相关政策的收紧，影响了许多企业的房地产销售收入，坤鼎集团2017年上半年的营业收入从去年上半年的5亿元降至今年上半年的1.3亿元，净利润由7107万元回降到了2764万元；情况与之相似的南京高科(15.090, 0.19, 1.28%)，营业收入及净利润也出现了大幅度下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入是孤立的。后续在盈利方面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。

除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。

对于一些发展较为成熟的企业来说，租赁业务带来的收入已成为其主要收入来源。比如浦东金桥(17.230, -0.05, -0.29%)，2016年租赁收入为11.9亿元，占总收入比例高达81.0%。张江高科2016年租赁收入为6.5亿元，占总收入比例也达到了31%。

但对于中电光谷这种快速扩张且以地产销售作为主要收入的企业来说，租赁收入占比不高，中电光谷2016年租赁收入为8377万元，占到总收入比重为3.3%。

张江高科则把针对高科技企业的股权投资作为发展重点。张江高科总经理葛培健曾公开表示，张江高科已经逐步改变了之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，正在向“股权化、证券化、品牌化”转型。目前的战略是打造“科技投行”，重点围绕“互联网+”、工业4.0、人工智能、生物医药、智能医疗、健康服务、科技金融等领域，实施从天使、VC、PE 到产业并购，覆盖科创企业全生命周期的投资链布局。

五大问题待解

随着行业不断的发展，在实现跨越发展的同时，产业园的诸多问题也日渐显露出来。专业机构火花S-Park总结了五大核心矛盾。

第一个矛盾，是供给侧与需求侧的矛盾，目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾有两大方面：土地和客户。土地方面，一边是一二线城市核心土地供给严重不足，另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠；一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重，另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津；一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求，另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难；一边是创新综合性用地需求日益强烈，另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进；一边是双创孵化载体层出不穷，另一边却是创新创业氛围严重不足。

客户方面，企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足，供需严重错位，拍脑袋型园区大行其道，缺乏市场调研和产业研究，不问客户、市场和产业要什么，只问老板、领导和政府要什么。

第二个矛盾，是企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。以很多典型的产业地产上市公司为例，由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求，以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈，导致企业往往快马加鞭圈地上项目，硬性规定区域公司增长率和去化率；但另一方面，是实体产业客户的增长缓慢，相比于1~3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8~10年的成长周期，这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和，只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。

第三个矛盾，是企业扩张需求与区域差异性的矛盾。产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后，往往会走向对外扩张的道路，这种对外扩张的需求，会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。

中国幅员辽阔，各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。以产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；以销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；以卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；以招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。

园区的成功，不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。

第四个矛盾，是行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。产业地产领域被视作金矿，几乎所有行业都有渔猎者鱼贯而入企图分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大，整个行业正在向上提速发展，未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。但制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响，中国产业经济还面临着巨大的挑战和危机，这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在进入2018年之后越发激烈。

第五个矛盾，是企业发展需求与人才供给不足的矛盾。2011年至2018年，复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业，其中的复合型产业地产人才，需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力，但这种人才培养周期较长，市场上较为短缺。