长租公寓“江湖规则”： 不问盈利 先抢市场
导读：自2014年年底，雷军投资长租公寓后，全国各地品牌公寓迅速落地开花。而今，短短三年时间，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。
自2014年年底，雷军投资长租公寓后，全国各地品牌公寓迅速落地开花。而今，短短三年时间，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。2017年12月召开的中央经济工作会议，首次提出构建长期租赁市场。在租房时代来临之时，哪些运营模式的长租公寓能够存活，哪些会走向消亡，为什么会在发展初期就出现分野？本期周刊试图剖析长租公寓的生存法则和成长逻辑。
【正文】
仅仅三年，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。在以开发商直营、专业机构运作、资本入股等多种方式进入的参与者中，冷暖各异：有政策和资本“棉袄”保暖的，正在蓄力；而那些独力支撑的，或已被冻僵在半路，或被大鱼吞噬。
有进退有生死、有等级有层次，这才是江湖。的确，长租公寓已逐渐从偏门领域变为主流，并且内部逐渐分化，格局逐渐有了层次，江湖初成。
那么长租公寓的“江湖规则”又到底是什么，其生存现状到底给出了怎样的生存启示？
多因素助推 长租公寓进入爆炸期？
近年来，长租公寓市场可谓是群芳争春，尤其引来了资本的青睐。
1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿元人民币A轮融资。
得益于存量市场的增长和企业融资模式的多元化，开发商直营的长租公寓也在快速发展。从各家企业的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的发展空间。长租公寓，是一场新的卡位战。
来自万科2017年三季度报告的数据显示，公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。
2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所审批通过。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS（商业物业抵押贷款证券化）产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。
龙湖紧随其后，于2017年12月5日披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。
2018年1月11日，朗诗宣布和平安不动产达成战略合作，双方计划在未来3年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元。
“2017年下半年开始，长租公寓成为市场热点。过去几个月各大开发商纷纷推出自己的长租公寓平台，同时一些国有银行和机构开始将资金端倾向于这类资产，政府对这类类REITs和ABS的金融创新，审批速度加快。”仲量联行人士表示。
安居客房地产分析师张波则告诉《每日经济新闻》记者，据不完全统计，2017年全国有近60城出台与租赁相关的政策；2018年，住建部的重点工作之一也是大力发展住房租赁市场，强有力的政策支撑是租赁市场发展的有效保障。
2017年12月召开的中央经济工作会议，首次提出构建长期租赁市场，并支持专业住房租赁企业发展。中指院认为，未来租赁用地的供应力度仍会加大，各企业的参与度也会越来越强。
在需求端，中国的城镇化进程极大地推动了城市长租市场的高速发展。
张波表示，城市中的住房租赁需求是长期存在的，且随着人口流动性增加而增长，新一线城市中如杭州、重庆等都是租房需求涨幅较高的地区。
虚假繁荣遇“阵亡潮”市场真相几何
像自如、朗诗这样有源源不断资金注入和强大房企背书的企业毕竟是少数，近段时间以来，长租公寓市场不断有公司退出，甚至不乏“阵亡”的案例。
据克而瑞统计，创立于2015年9月GO窝公寓，于2017年底因为经营不善宣告关闭；作为最早一批进入租赁市场的公寓运营商品牌之一，深圳Color公寓官网于2017年年中突然挂出“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面，标志着其正式告别公寓业务；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市场被集中式长租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，从而与魔方公寓以中高端白领为主要目标人群的定位形成了补充……
竞争在加剧，市场也在试错，当大量资本进入长租公寓开始新生的时候，也有大批公寓企业退出、衰弱或消亡。
张波告诉《每日经济新闻》记者，2017年国内长租公寓迎来大规模发展，知名房产企业纷纷进军长租公寓外，中介机构、国资企业也积极入局，激烈的竞争必然会导致部分企业出局。“究其原因，长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。”
张波还表示，长租公寓与传统中介租房的主要差异在于能提供优秀的服务和多样的装修风格。若不能保证服务品质始终如一，也难以长久发展。
大浪淘沙始见金 哪些企业能留在江湖
实际上，长租公寓是有自己的生存法则的。在对不少业内人士的采访中，他们认为，“不问盈利、先抢市场”是目前长租公寓首要生存法则。
以目前进入长租公寓市场的房企来看，无论进入早晚，也无论规模大小，普遍都存在不盈利的现状。
民营房企或机构更是如此。张波认为，现阶段长租公寓市场的首要生存法则是先不要关注盈利，而是考虑市场占有率。这也要求目前的长租公寓“不问模式、先谈活着”。
当下长租公寓领域有着多种模型，不同模型适用于不同类型的运营主体，本质上选择适合自己且可以先期发展的似乎更重要。这也使得业内认为，长租公寓需要“不问机遇，先问自己”。
张波直言，从政策角度来看，房屋租赁无疑是房产领域最大的红利所在，但这并不代表长租公寓市场就是个大蓝海，包赚不赔、亦可入市，前面已经有大量企业“阵亡”，而且这份名单在未来还会快速加长。
的确，并非所有企业都适合且能够进入长租公寓的蓝海。相较之下，大型房企、中介机构和国企有着更多先天优势，也更有可能成为市场主力。
不过，在魔方公寓相关负责人看来，决定企业长存的因素非常复杂，除了规模，还包括企业的资金、人才、市场变化和发展策略等。虽然发展一定的规模能提供更长远的保障，但长租公寓还是应探索多样化的盈利模式，这是保证生存的必需品。
“例如，长租公寓多将租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，并不能满足这部分需求。所以面对目前长租公寓的大量需求和需要提升，供给方还有大量功课要做、市场可探寻。”上述负责人认为，这也是目前难以判断哪些企业能够真正留在长租江湖的原因，未来依然将是洗牌与突破并存的格局。