58对决贝壳 谁有机会构建中国的MLS？

导读：在对资本和一系列行业分析中，“平台赛道”成2018年出现频率最高的关键词，也是房产中介巨头厮杀的重要战场。

在对资本和一系列行业分析中，“平台赛道”成2018年出现频率最高的关键词，也是房产中介巨头厮杀的重要战场。

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不是选人打架，而是选路线

一个多月前，58集团作为发起方，联合中原地产、21世纪不动产中国等国内房地产服务企业，共同誓约“以真实房源和诚信经营”服务广大用户。在此之后，21世纪不动产和58集团展开房源方面的合作方案。

近日，21世纪中国不动产CEO卢航透露，双方合作方案在7月22日左右上线。记者了解到，截止目前，双方所有的合作都在正常开展，但目前还未公开更多细节，预计会于8月初呈现。

“不是选人打架，而是选路线。”卢航透露，双方合作的前提在于，对经纪行业未来演变的线路统一，“我们把MLS（Multiple Listing Service，即多重上市服务）的规则都做出来了，我们内部能做成，为什么行业做不成，只要大家真心诚意就能做成。”

所谓MLS，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅是一种营销模式，更被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

MLS英文全称为Multiple Listing Service，是以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS.com免费提供这些共享数据的搜索服务，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入该网站的系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。

MLS核心在于：通过独家代理和资源共享的操作模式，以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员，提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。

据卢航介绍，21世纪不动产已在其体系内构件起MLS模式，“首先，门店客源和房源首先要做线上线下强关联，实现导入和互动”，在此基础上，“以商圈为核心，门店跟平台有紧密的依附关系，而不是单打独斗。”

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58平台朝MLS演进

基于发展线路图的统一，以往依靠“端口”的58集团，也在向效率发展。卢航表示，“与58的合作，将来是按上传的房源收费，还是按成交收费，我们在考虑。总之是按效果来收费。”他还表示，“具体的方式并不重要，核心本质是看投资回报率。”

事实上，经过一段时间的资源整合和战略调整，各大中介和网络平台在互联网、大数据支持下，其线上平台的商业模式亦在动荡中发生裂变。

在业内看来，58集团和美国MLS模式相比，有较大的相似度。记者了解到，目前在58上发布房源的，除房主本人，大都是房产经纪公司就职的房产经纪人，他们会把自己公司的房源发布到58平台上，如果消费者浏览到这个房源，并产生购买意愿，就会联系对应发布房源的经纪人线下看房，满意就可以在经纪人所在房产公司成交。

不同点在于，MLS依托的核心在于房源独家，也就是说，同一套房源只允许一个经纪人代理并发布，其他经纪人只能作为销售方去参与这套房源的销售。而58平台上的房源，都可随意发布。

不过，随着行业的演变，58集团也在逐步演变。针对平台无法保证全部真房源，也无法管理在平台上发布房源的经纪人的状况，58集团发布“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会，58集团CEO姚劲波表示，大家遵循真房源，不仅能让行业更有尊严，还能提高每个人的效率。与此同时，58集团房产平台与品牌经纪企业将坚持和强化“开放-共享-协作”的共建格局。

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贝壳的ACN合作网络推进

除58平台外，贝壳找房也在朝MSL模式发展。早在3年前的一场行业论坛上，贝壳研究院院长的杨现领（时任华创证券新产业趋势部总经理）就预测道：“中国一定会出现一个类似于美国MLS的大型互联网平台。目前链家网的目标，都是要成为中国基于移动互联网的MLS。

彼时，杨现领对此的解释是：从一开始靠门店、传统经纪公司，再到后来做系统、管控、规则，从而形成一整套MLS产业链游戏规则。在这一体系内，经纪人掌握很多房源，建立交易平台，再来优化信息平台，卖家不用多方委托、门店功能下降，由此，经纪人跟公司的关系，由雇佣变成契约关系，最终公司变成轻资产公司。

这一路线预期在贝壳找房上逐步落实。贝壳找房CEO彭永东表示，“未来每个城市只有一个ACN合作网络，有点像美国做MLS，但我们做得更深、更多元、更彻底些。”

在接受记者采访时，贝壳找房宋琦表示，贝壳找房借鉴了美国MLS模式，但并不完全一样。

贝壳采用的合作网络是ACN合作网络，“在贝壳平台上，也有一套完整的机制和规则来保护房源和客源方，从而双方的利益。没有这个好的机制跟规则，可能很多人不愿意把房源放到平台上来。”

记者了解到，贝壳找房现在发布的房源，也都是唯一的，链家独有的楼盘字典，能够确保在整个平台上，这套房源只能出现一次，这是贝壳和美国MLS平台最接近的特点。

贝壳还有个综合考评，来决定房源的归属问题，即相应的维护人，这个维护人类似于美国MLS里单边的意义。除了房源有归属外，客源也一样，有明确的录入原则。基于此，宋琦认为，某种程度上，贝壳找房达成了双边、多边合作的模式。

不过，在业内看来，贝壳现在的模式，和美国MLS相比，也有很多不同。比如，贝壳找房上的房源不是独家房源，对于其他平台，也可以挂牌销售这套房源，并且对于大部分房源，都可以有多个经纪人同时与业主进行联系。虽然贝壳找房的每一套房源都有专属维护人去维护业主信息，但相比MLS平台的独家代理，其约束力大为降低。

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MLS不应被单一企业、规则垄断

纵观国内各大平台，目前还没有哪个有实力去建立行业统一的规则，管理整个行业的房产销售人员。合硕机构首席分析师郭毅看来，要实现MLS，国内还有很长的路要走，最大难度在于观念及信用体系缺失。

我国的现状是，人们并不喜欢独家代理机制，是双边代理，“原本把房源放入平台后，平台获取了信息，一定要跟信息提供者去合作，但这一方式在直营体系中，还可以通过公司的管理去操作，但放在一个没有从属关系的平台上后。作弊也没办法，也没有办法惩罚作弊的人，一旦出现作弊现象，以后大家都不愿信息共享，那平台就没有意义。”郭毅说。

中原地产中国大陆区主席黎明楷指出，MLS在国内推广，暂时还没找到较好的方法，但他也坦言，乐意看到其他企业去尝试，“我们自己不经营平台，我们只做经纪公司，如果有不同的平台出来，对我来说比较欢迎，平台需要我们配合，在经济上算得过来的，我们都支持。不过，黎明楷强调道，“目前对贝壳背后的动机有怀疑，如果贝壳抛弃了链家和德祐，也不介意与贝壳合作。”

“构建MLS是行业必然的趋势。”谈及行业的发展未来，诸葛找房董事合伙人、coo徐瑞东表示，美国MLS是区域性、多样化和独立性的，美国各地区都有自己的MLS系统，系统之间可以合作，这符合房产经纪行业里各公司拥有线下区域优势的特性。不仅如此，多样化和相对独立的MLS可以保证竞争的相对充分，保证消费者的利益，MLS不应该被单一企业和单一规则垄断，这对行业和消费者都是灾难。