拆解租赁企业商业模式：“居间商”如何变成“高级二房东”?
导读：21世纪经济报道消息，北京高房租的话题发酵多日后，终于产生阶段性结果。8月22日，北京市住建委等多部门曝光了23家存在违法违规问题的中介机构。
21世纪经济报道消息，北京高房租的话题发酵多日后，终于产生阶段性结果。8月22日，北京市住建委等多部门曝光了23家存在违法违规问题的中介机构。
同时被曝光的，还有长租公寓领域存在的八类问题：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼，恐吓，骚扰)威胁租房人等。
随着存量房时代的到来和“租售并举”的提出，近年来，一批专业化租赁机构开始崛起，并进入扩张阶段。根据贝壳研究院的数据，截至今年上半年，全国十大城市机构化房源占比为9%，未来将不断扩大，并催生一批规模庞大的运营商。
这些企业一定程度上改变了租赁市场分散、无序的状况，但到目前为止，仍然未能使行业变得规范。在推高租金的诸多因素中，机构之间的恶性竞争和违规行为，仍是不可回避的一项。
那么，过去这些年，租赁企业的商业模式发生了哪些变化？随着租售并举时代的到来，合规与盈利能否得到解决？
“空置期”的秘密
长期以来，房屋租赁公司多以居间服务的方式来运作。即发布房源信息、介绍房主和租客见面并签订租赁合同，然后收取约相当于一个月租金的服务费。
在网络化、平台化的趋势下，信息不对称的局面逐渐改善，居间服务降温，租赁公司(中介)更多地承担类似“二房东”的角色。具体做法是，租赁公司与房主签订房屋托管合同，取得房屋的管理权，然后以更高的价格将房屋出租。其间，租客和租赁公司——而非房主——签订合同，甚至不会和房主见面。在这种模式下，租赁公司的收入来源是差价。
“虽然租赁行业不断变化，但基本的利润来源，就是从赚服务费变成吃差价。”北京某资深从业者向21世纪经济报道说，从本质上说，长租公寓运营商都是“二房东”，只不过相对高级。
“但当你进入吃差价阶段时，就会衍生出很多的服务，盈利点也开始增多。”他表示，比如，为获取更高的价差，机构会通过改善装修、打隔断、提供增值服务(维修、保洁等)，增加租赁空间，或提高居住舒适度。
显然，进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更为复杂。上述从业者表示，租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。
自如CEO熊林曾向21世纪经济报道表示，运营成本主要来自于三个方面：一是配置装修成本，机构化要比个人更有效率；二是人工成本；三是空置成本，如果空置率偏高，资本运营效率就下降了，利润也会被摊薄。在熊林看来，空置成本是“问题的核心”。
租赁企业会通过各种方式降低成本。据了解，大型长租公寓运营商有长期合作的装修公司。由于风格统一，操作也颇为熟练。以自如为例，在北京，完成一间毛坯房的硬装，通常只需要15-20天的时间，效率惊人。此外，在家具家电的采购中，大型运营商也能通过集中采购的方式将成本降低。
而在减少空置期、节约空置成本方面，运营商更是有一套独特的做法。
今年5月，王宇(化名)将位于北京东五环某小区的一套55平方米的房屋委托给自如，双方签订了三年的委托合同。他向21世纪经济报道表示，由于是毛坯房交付，在合同的第一年中，双方约定了3个月的空置期，用于房屋装修和前期寻租。合同的后两年，每年约定25天的空置期，用于房屋的到期腾退与转租。
王宇表示，这接近5个月的空置期，并不算在托管期限之内。也即，双方签订的托管合同为三年，而自如持有房屋的时间约为三年五个月。
在王宇看来，由于自如具有极高的装修效率，北京租赁市场又处于供不应求的阶段，5个月的空置期中，至少有一半的时间能被运营商“节省”出来。不仅不存在所谓的“空置成本”，还能据此获得额外的收益。
他同时表示，考虑到自如的品牌影响力，即使有一些小中介出价更高，他也仍然将房屋委托给自如进行管理。
盈利前景仍不明朗
根据城市房产网的数据，今年第二季度，50个典型城市租金收益率(年租金收入／房屋价值)为2.6%。其中，4个一线城市的平均租金收益率仅为1.7%。作为对比，2017年伦敦的指标为3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右。
该机构认为，我国部分城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。其原因在于“房价涨幅过大”。
前述从业者向记者解释租金的定价机制：综合考虑成本、同区域内其他房源价格、市场走势、淡旺季等各种因素。同时，品牌运营商还会再适当上浮。
诸葛找房发布的数据显示，2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米·月，今年以来累计上涨15.75%。其中，品牌公寓平均租金为157.2元/平米·月，明显高于市场平均水平。
尽管如此，品牌公寓仍然面临着盈利难题。到目前为止，尚无长租公寓品牌能够实现全面盈利。今年年初，熊林曾向21世纪经济报道表示，租赁行业的特点是，初期需要有经济投入，在一定时间后，规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。
蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则给出这样的答案，“对于盈利问题，我相信，资本市场都非常理性，大家看的必然是长远目标和长期利益。现阶段我们追求的是规模、服务和品牌，盈利不是我们考虑的问题。”
为了盈利，租赁企业会采取一些不合规的手段来提高运营收入，如“打隔断”等，但是，包括对房屋改造等均有硬性规定。
“国际上，很多人口稠密的大城市允许运营商将房屋分隔出租。但在我国的很多城市，‘打隔断’是严格禁止的，即使做好水电、消防等安全防范也不行。”前述从业者表示，这就相当于宣告了“N+1”模式的死亡。
与此同时，对于房源成本相对较低的商业地产、厂房等物业来说，很多城市不允许调整水电系统，“那就基本没法做了，没有上下水的房源基本租不出去”。
多数受访者认为，近期关于房租的讨论，能够成为使租赁行业走向规范的契机。但从商业的角度来说，距离形成有效的盈利模式还有很长的路要走。
至少在现阶段，大部分从业者都对行业的盈利前景不甚乐观。8月19日，SOHO中国董事长潘石屹说，“长租公寓不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中，一定要有一个指引，不能偏离这个指引，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”