810亿美元并购背后：中小房企被洗牌出局

导读：依靠规模优势和资金优势的大中型房企屡屡涉足行业并购，也导致了部分业绩不佳或者资金链紧张的小型房企成为“砧板上的鱼肉”。

地产行业的并购交易逐渐增多。

依靠规模优势和资金优势的大中型房企屡屡涉足行业并购，也导致了部分业绩不佳或者资金链紧张的小型房企成为“砧板上的鱼肉”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者，在招拍挂市场上拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式，可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

并购规模逐年加大

Wind资讯数据统计显示，2012-2014年，中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%。

另据普华永道数据显示，2017年全年，中国境内房地产相关的并购交易482笔，数量同比增加6.4%；交易金额约810亿美元，同比增加30.6%。普华永道指出，实现规模化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。

具体到企业方面，2016年，保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%，同比增长84%。2017年11月30日，保利地产还以51.53亿元（包括借款本息27.71亿元）收购保利集团持有的保利香港50%股权。保利地产董事长宋广菊说，2016年收购中航、2017年年整合保利置业，未来还会有更多的收购兼并大动作，助推公司发展。

再观万科，该公司2017年总共收购了157家公司，合计收购对价人民币334.5亿元。是年6月29日，万科还通过下属子公司接手广信房产位于广州市核心区域16宗可开发土地，成交价为人民币551亿元。时代周报记者从万科内部获悉，2014年，万科开始在内部推行项目跟投制度，规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。万科董事会主席郁亮曾提出，市场上一手地还是很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面有所作为。相信未来收购、并购机会慢慢多起来。

普华永道中国房地产行业并购服务主管合伙人翟黎明则表示，房地产行业存在明显的规模优势，而并购是企业快速实现规模增长的重要方式。2017年尽管并购活动一定程度上受到金融去杠杆的影响，但不同规模的房地产企业在融资渠道和资金成本的巨大差异，事实上也加剧了行业巨头对中小型房企的并购，形成强者愈强的局面。

中小房企加速退出

保利地产首席分析师吴定金也透露，楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌，很多中小开发商正以卖土地和项目的方式逐步退出这个市场。

比如广物地产，成立于2008年，目前已布局广州、佛山、海口、三亚等城市，土地储备面积超1000万平方米。虽然土储优良，但其2016年仅实现营业收入38.9亿元，净利润2.46亿元。截至2017年9月30日，广物地产实现营业收入9.92亿元；净利润亏损3.39亿元。

经营不善或是广物地产最终控股方广物控股集团选择转让股权的重要考量之一。广物控股集团董事长方启超表示，此次股权转让将有利于大幅降低集团的资产负债率，有效实现去杠杆，防范发生重大金融风险。据悉，本次股权转让工作始于2017年8月，广物控股集团曾专门成立工作小组对广物地产进行清产核资、资产评估等工作。

除了广物地产，绿景控股在2016年举行的第一次临时股东大会上，审议通过了《关于公司战略转型》的议案，决定全面转型医疗服务行业，并加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。今年3月13日，海南珠江控股宣布正式更名为“京粮控股”，其表示，随着公司原有资产的置出及北京京粮股份有限公司100%股权的置入，公司主营业务已由房地产开发、酒店旅游、物业管理转型进入植物油加工、食品制造及土地修复行业。

翟黎明表示，随着国内房地产行业集中度进一步提升，未来市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，按照目前的趋势来看，所有的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。

克而瑞预测，随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。我们预计到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。