李铁：高房价是伪命题 不可能降房价迎合低收入人群

导读：9月18日至20日，第12届夏季达沃斯论坛在天津举办。本次大会以“在第四次工业革命中打造创新型社会”为主题，凤凰网财经全程报道。

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中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁

“房价高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”，9月18日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁在接受凤凰网财经独家专访时谈及城镇化发展过程中存在的诸多问题和应对之道，对于广受关注的高房价问题，李铁表示，这是世界上任何一个核心城市都共同存在的问题，也是城市化进程中所产生的必然结果。

但这并不意味着中国要照搬西方的经验，比如土地私有化。李铁认为，正式由于中国过去的土地公有化制度，使得中国在重大工程和城市发展进程中相较于发达国家拥有较低的拿地成本，从而促进了中国的经济发展，这在中国40年的发展过程中是很重要的制度优势。

“我们怎么可以说私有化就可以解决中国城市化的问题呢，不是的”。

李铁指出，应该看到在过去40年间，中国在城市化进程中实现了40个百分点和5亿城镇人口的增长，“这个速度和规模都是空前的”，李铁道。

中国的城镇化速度和规模都是空前的

2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发布，该规划指出，城镇化是现代化的必由之路，一国要成功实现现代化,在工业化发展的同时,必须注重城镇化发展。同时提出了发展目标：常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右。

据李铁介绍，改革开放以来，中国的城镇化发展经历了城镇化率从17%到58.3%的飞跃，这40个百分点的增长涉及中国近5亿人口，同时有8亿人已经纳入了中国城市化进程。另一方面，中国的城市也发生了迅速变化，目前有170多个城市，其中包括6个千万人口以上的城市，25个500万人口以上的城市和140个100万人口以上的城市。

“我们在30-40年间实现了5亿人口纳入城市化进程，未来还有2个多亿人口。这个速度和规模都是空前的”。

然而，53.7%的常住人口城镇化率不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。

李铁对此表示，发达国家的高城市化率大多是经历了上百年历史才达到的，中国现在的城镇化人口相当于欧盟和美国人口的综合，这是世界上前所未有的，“我们看到差距的同时，也应该知道我们的成绩是很巨大的”。

同时，在城镇化快速发展过程中, 大量人口纳入城市，城市规模随之扩大，这种扩大，也使得未来城市发展遇到严峻的挑战，也就是“城市病”问题：如何解决城市可持续发展，怎样提高城市的集约化水平，降低资源的消耗，实现低碳绿色生态的城市化发展道路等等。

举例来说，李铁指出，中国当前的人均能源消耗已经超过了欧洲，这种粗放的发展模式对世界带来极大压力。中国人均能源消耗现在已经是美国的三分之一，是日本的二分之一，是欧盟的三分之二。从另一角度看，如果按照城镇人口8亿来计算，中国的人均能源消耗已经超过了欧洲。

“所以在未来实现可持续绿色低碳发展路径上，真的我们要做出很大的改变，来通过降低消耗实现可持续发展道路，减少对社会的冲击，这一点也是我们目前面临的巨大挑战”。

房价高是一个伪命题

另一方面，高房价也一直被诟病为是城镇化发展过程中产生的历史遗留问题。李铁对此称，“房价高是一个伪命题，真正的问题是需求的问题”。

他指出，房价高是城市化发展的必然结果，全世界所有核心的城市都存在这样一个问题，所以主要问题不在于高房价，而在于这些城市有没有拿出足够的力量去解决适合中低收入人口的住房需求。

李铁对此提议，可以在城市主城区较远的区域去配置更低价格的住房来缓解中低收入人口的住房压力。也正是由于目前没有进行这种配置，才导致供需关系没有得到缓解，造成了高房价长期持续的状态。“房价高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”。

对于中低收入人群的买房需求，李铁认为，在实际操作层面上，既不可能让中低收入人群买高价住房，也不可能降低目前的房价去迎合他们，所以就需要发展那些特大城市周边的区域。

“欧洲，美国、日本的特大城市周边交通发达的很，他们平均是2000多公里，我们平均在几十公里，这就是我们目前出现的问题”。李铁认为，让没有得到住房的人可以用较低的价格在距离城市一定距离的地方买到他希望得到的住房，这是全世界通行的方法，也是中国当前应该要着手考虑的问题。

土地私有化可以解决中国城市化的问题吗？

在稳房价这一方面，任志强曾向凤凰网财经表示，应该向国外的经验学习，推动土地制度及户籍制度的改革，落实土地私有化和放开户籍制度，加快城市化进程。

对此，李铁却并不认同。户籍方面，目前各主要城市中的外来人口占比重较大，这么庞大的人口如果同时转成户籍人口会对城市的财政和公共服务等领域造成巨大的压力。

具体来说，北京总共2000多万人口，外来人口占900多万。上海2300万人口，外来人口1000万左右，深圳1300万人口，外来人口占900万，东莞是840万人口，本市有80万，都是严重倒挂。“我们不可能消减既有户籍人口的公共服务，但是我要解决新增人口公共服务问题，恐怕这是一个长期的过程，需要逐步的释放，逐步的解决”。

土地方面，李铁认为，一旦土地私有化，政府在发展城市建设时就会面临高昂的拿地成本，会延缓投资的进入和城市的发展，在这个层面上，当前的土地制度其实是中国的一项优势而不是劣势。

李铁对此解释称，很多发达国家早已实现了土地私有化制度，但他们的经济并没有像中国一样快速发展，原因就在于土地私有制会造成谈判成本过高，而中国的政府强制力在这个发展阶段实际上给国民带来了巨大的利好。

“无论是国家的重大工程还是城市的产业，它都要和土地发生关系，那么当你谈判成本过高的时候，会延缓你投资的进入，这（土地公有制）其实是中国的制度优势”。

不过这也并不意味着当前的土地制度不需要进行改革，李铁指出，土地制度应该根据中国各阶段的发展趋势、发展政策，和活力释放的需求进行调整，比如说现在也可以把集体土地以公有的形式来进入市场，不仅能够使得农民获益，也可以同时降低城市化和企业进入的成本。“有很多种选择，为什么一定要私有呢？”李铁说道。

今年8月，李铁就曾与知名地产商任志强围绕“土地改革”问题展开激辩，燃爆全场。在这场辩论中，李铁指出，中国的国有土地所有制，仅仅因集体土地进入市场，就能大大降低城市发展成本。住房也如此，中低收入人口住房，比如想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，前提是让集体土地进入市场，这样就不存在土地出让金问题了，开发商或住房建造者如果和集体土地共享这块土地未来收益的时候，成本就会大大降低。“不一定要动所有制，但是要改变集体土地的出让制度，把权利交还给集体，降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。”李铁表示。

李铁指出，在城镇化过程中最重要的一点就是要实现对农村和农业的反哺，其中一类是政府的反哺政策，也就是政府对农业农村的投入，另一类是市场的反哺。市场反哺的前提就是城市要素进入农村，这就要求一定要开放农村的集体建设用地市场，使得城市人可以进入农村进行投资，促进产业和地区的经济发展。

当务之急，就是要推进城市化。

对此，李铁给出了一个完整的逻辑：只有当大量的农村人口进入城市，农村人均占有才能增加。农村人均占有资源增加，就能够实行土地的适度规模经营，只有农业实现了土地适度规模经营，才能带动城市要素进入农村进行资本投入，才能从根本上改变农村，这才是世界上通用的规律，前提是打破城乡流通环节，推进户籍管理制度及土地管理制度的改革。

“只有减少农民才能富裕农民”，这是李铁对于理想中的城镇一体化给出的愿景。