李宇嘉：三四线楼市还有多大需求潜力？

导读：政策和市场信号显示，三四线楼市或将迎来下行拐点。

政策和市场信号显示，三四线楼市或将迎来下行拐点。既是行业领头羊也是深耕三四线楼市坚定代表的碧桂园和恒大，刚刚发布的上半年业绩非常亮丽，但已表态放缓甚至退出四线楼市；上一轮楼市扩张先锋呼和浩特宣布全面停止楼市去库存支持措施，棚户区改造在全国有示范效应的长春也宣布停止棚改中的货币化安置措施。这两件事都具有某种标志性意义。据海通证券(8.590, 0.01, 0.12%)统计，8月全国41个城市商品房销量同比增速降至2%，相比7月5.9%的增长反差不可谓不大，其中三四线城市增速下行成为主因。

本轮三四线楼市逆市场预期回升，主要受棚改及货币化安置政策、国家推动城镇化改革、热点城市需求溢出三大利好叠加的刺激。这同步激发了三四线城市的本地需求端。现在，效果明显的政策利好开始退出，情形于是为之一变。

根据中原地产统计，今年1月至8月，全国土地“招拍挂”市场流拍890宗，流拍数创2014年以来的历史峰值。其中，三四线城市土地流拍数达到700宗。海通证券研究显示，三四线城市人口吸附能力不足，常住人口整体年均增长（0.3%）低于全国人口年均增速（0.5%）；产业基础不扎实，传统或过剩产业占主导，楼市缺乏长期向好的基础动力。今年二季度，棚改PSL每月平均新增贷款650亿元，而8月份不足100亿元；城镇化还有增量空间，但对三四线城市的利好似乎不明显。一方面，未来人口主要流向产业升级快、就业机会好、引才力度大的二线城市；另一方面，当前我国城镇化率为58%，按照国际惯例，还有10至20个百分点的空间。但是，考虑到我国社会保障覆盖面和覆盖质量不足，加上人口老龄化，近年来城镇化成本抬升（比如居住和生活消费成本），未来城镇化增量空间还有多少，尚待观察。

根据国家统计局披露数据测算，去、今两年，无论土地出让、新开工，还是新建商品房销售面积，三四线城市占全国65%至70%的份额。从常住人口规模、人口流向、住房自有率、支付能力看，比例确实太高。棚改将在2020年结束最后攻坚阶段，货币化在今年将逐步退出；国家明确表示遏制房价上涨，由一二线溢出的投资需求也将褪去；抑制居民过快加杠杆，近年来超出居民支付能力的购房难以持续。因此，未来三四线楼市变化趋势将更多回归人口基数、产业基础和规划驱动。

中国家庭金融调查研究中心统计，2013年至2017年，一、二、三四线城市非本地常住居民购房平均占比为0.5%、9.3%、14.5%，三四线城市占比最高，华南区域占比近30%。同期三四线城市非本地购房比例从11.2%上升到21.2%，而本地常住居民购买两套及以上的现象也很常见，占比高达25%。尽管，业内一致认为近几年三四线楼市投资需求占主导，但在房价普涨的情形下，带有投资诉求的购房比例在一二线城市更高。因此，笔者认为，非本地购房需求崛起并持续释放，这是三四线楼市繁荣的保障。

非本地购房需求崛起，除投资需求溢出外，更大原因是，过去几年一二线城市房价快速上涨，新增和常住居民无力置业，转向就近购房或返乡置业。据中国指数研究院统计，华南区域内三四线城市，非本地购房高达29%，佛山、东莞外地购房超过40%，主力群体就是深圳、广州常住无房户的外溢购房。再如，热点城市武汉、南京、苏州和成都等，外溢购房比例达30%左右。同时，近年来国家及各地投入巨资，打造了一张巨大的经济网络，高铁、轨道、高等级公路建设指数级增长，二级公路、互联网已村村通等，农村与城市实现了完全意义上的互联互通，作为农村结婚“新三大件”，农村居民就近到城市购房也已崛起。

进入大城市并购房定居下来，进而获得财产性收入，这已是今日包括农村居民在内的全体国民的信念，而这种信念在互联网传播后的示范效应、预期效应下渐成共识。只要城镇化继续推进，认可并夯实这一共识的人会越来越多。未来，人口继续涌入一二线城市，强化这些城市的高房价基础，新进入者（大学生、城市间流动者、新进城的打工者）要实现“住房梦”，最现实的考量就是走向周边三四线城市。

中国家庭金融调查研究中心研究显示，2013年至2017年，一线城市有11.4%的家庭经历了拆迁，二线城市比例为9.3%，三四线城市比例为6.1%。因此，尽管棚改总量还剩30%未完成，但未来主要集中在三四线城市。再考虑楼市运行逻辑及热点城市继续处于调控高压但房价在高位平衡的现实，外溢和城镇化需求将继续释放，三四线楼市将呈现缓慢回落态势，但依旧在高位运行。恒大、碧桂园、融创等龙头房企缩减三四线拿地，是因为他们的土地储备高达2.6亿平方米至3亿平方米，足够5年至8年开发。而对多数房企来说，在一二线继续严调控的情况下，仍需加大在三四线城市购地。前50大房企上半年在三四线城市拓展土地面积占60%，而2015年仅40%。