马光远：房价既不是炒房团伙也不是开发商炒起来的

导读：前段时间，相关部门出台了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。

前段时间，相关部门出台了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。通知要求包括西安等在内的30个城市针对房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四种行为。

其中：❶ 垄断房源，操纵房价、房租；❷ 捂盘惜售或者变相囤积房源；❸通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价；❹通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房；❺ 通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等这五种行为被界定为重点打击的“投机炒房行为”，而这部分群体被媒体称之为“炒房团伙”。

如果对中国房地产政策和房地产执法行为不了解，一定会对这次由七个部门参与，时间长达半年之久的治理房地产市场乱象的专项行动给予极大的期待。但是，我想告诉大家的是，在中国房地产市场20多年的历史中，每一次房地产调控，都会伴随这样“严厉”的专项行动，效果如何，历史已经告诉大家答案。

如果期待某种专项行动改变市场的走势，很显然，是对房地产市场缺乏全面客观的认识。而且，我的观察是，经历20多年的调控之后，我不知道决策层对这个市场的认识有没有提高，至少，民众对这个市场的认识是退步了，而不是进步了。

比如，这一次严厉打击四种行为之一，就是被媒体称之为“炒房团伙”的群体，就很典型。一说打击“炒房”，绝大多数民众都会支持，这里面的道德暗示再明显不过。在中国，凡是某种东西价格暴涨，把责任推给“炒家”，立即可以俘获大部分的民意，而真正的罪魁祸首在哪里，大家反而都不去思考。

大蒜价格一涨，责任就是炒大蒜的，猪肉价格一涨，把责任推给囤积猪肉的，房价每一次上涨，所谓的“炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。但是，我想告诉大家的是，在中国，并不存在一个叫“炒房团伙”的物种和群体。

这里暂不讨论房价上涨究竟是谁造成的，但是，我可以负责任的说，根据我们的研究，房价既不是“炒房团伙”炒起来的，也不是开发商和中介炒起来的。你只要恢复理智和平静，你立即就会发现，在你所在的城市里，是绝对不存在一个物种叫“炒房团伙”的，如果有这么一个团伙，你甚至发现你本人，你家人，你的朋友，可能就是这个被打击的所谓“炒房团伙”，但你一定会发现，他们购房，绝对不是为了炒房，而是在房价疯狂上涨的情况下，出于保值增值的需要而加入了这个游戏而已。

在音乐到处充斥着你的耳膜的情况下，你是不可能不加入到跳舞的大军，和大家一起翩翩起舞。比如，某个城市90多岁的老太太为了买房去离婚，这种悲壮的行为能叫“炒房团伙”的行为吗？他们只不过被喧嚣的音乐裹挟进了跳舞的大军而已。

如果你再仔细研究2014年9月30日以来房地产政策的变化，你如果智商稍微正常，你一定会发现，房价自2015年以来慢慢开始上涨，到2016年热点城市疯涨，2017年四五线接棒，市场剧烈变化的背后，是政策的变化。2014年9月30日，政府开始救房地产，2015年“3.30”，政府取消了房地产市场的几乎所有的限制措施，深圳房价暴涨；2015年11月，政府出台了中国房地产市场有史以来最大的刺激政策“去库存”（关于去库存，我在第一时间质疑，认为，这种政策必然导致大城市的房价暴涨，因为大城市从来都没有多余的房子。）。“去库存”是什么意思，翻译过来，就是政府帮着开发商卖房子。

在如此生猛的政策刺激下，我对中国房地产市场的暴涨的预期实在是太保守了，我预计会涨，会大涨，但涨到今天如此疯狂的程度，却远远超出我的想象。比如，对于小城市的房子，我从来都不看好，但是，我没有想到政府会出台货币化棚改政策，直接导致了小城市房价的暴涨。

在我过去的很多文章里，都谈到了房价上涨的逻辑，特别是提到政府政策对房价的作用。房价的上涨是一个很复杂的经济现象，在房价上涨的背后，有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素，但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的，他们的作用，只不过是放大这个市场的“动物精神”，火上浇点油而已。

如果说“炒房团伙”是个传说，“房住不炒”则就是一个美丽的童话。

“房子是住的，不是炒的”，这句话，我之前多次分析过，这个话，如果作为一种对中国房地产政策的纠偏，我是认同的，但如果从字面意思理解，“房子是住的”，这句话肯定是错的，因为在中国，房子的功能太多了，不仅仅是住，孩子入学和居住功能没有关系？

“房子不是炒的”这句话也是错的，因为世界上几乎绝大多数国家，房子都具有投资和金融属性。很多老百姓(80.360, 3.06, 3.96%)对“房住不炒”抱有太高的期待，但这两句话要兑现，真的不简单，要围绕这两句话构建起一整套制度体系，绝不简单，这是一个非常大的改革话题，涉及到土地制度、金融制度、税收制度，甚至户籍制度的变革等等。要让童话变成现实，并不容易，靠现在的调控思维，甚至找替罪羊的方式去安抚市场的情绪，不益于这个市场的健康发展。

中国的老百姓还是太善良，缺乏对市场整体性的认识，再加上这个市场的确肮脏，不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的，这是一个集体的“共谋”，你我可能都是凶手，又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中，每一个嫌疑人都不是凶手，但又和案子本身拖不了干系。这就是中国高房价的真相。也许，我也是凶手，但我希望做一个能把真相告知大家的凶手。

谁是炒房团伙？你，我，他，还有她！以及………