去年商业资产证券化融资近900亿 拓宽存量商业路径

导读：“近两年来，越来越多的基金公司将视野投入到商业地产领域，尤其是纯商业，这在以前是很少见的。”

“近两年来，越来越多的基金公司将视野投入到商业地产领域，尤其是纯商业，这在以前是很少见的。”光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰向《证券日报》等记者表示，类REITS等商业地产地产证券化融资渠道的放开，让盘活存量商业地产资产的路径越来越宽。

“接下来，要以资产管理逻辑回归运营商业地产的本质，才能拥抱资产证券化的红利。”在中国商业地产行业发展论坛（第十五届）年会上，浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠表示，过去大多数开发商靠住宅板块的利润覆盖去做商业，未来则要“认清商业资产证券化给我们带来的机会，做好运营才能获得资本青睐”。

资产证券化融资规模剧增

据CNABS统计，2017年，一级市场商业地产资产支持证券（包括资产支持票据）共发行35单，规模897.67亿元，分别为2016年的2.69倍和2.53倍，发展迅猛。

从产品类型来看，CMBS累计发行19单，发行规模606.30亿元；类REITS累计发行16单，发行规模291.37亿元。CMBS和类REITS单数相差不大，发行金额相差较大，单体规模大的资产仍以操作CMBS模式为主。

“这两年真正资产证券化发行成功的有400多个案例，涉及金额数量巨大。”上海溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰在上述论坛上表示，近两年，市场上出现了很多个性化的类资产证券化产品，这是过去几年金融机构都绕道走的领域，尤其购物中心是不敢看的，基本上都在做写字楼。

事实上，在当前的房地产市场，过去库存量巨大的住宅市场去化效果显著，难啃的骨头变成了存量商业地产难以盘活。更重要的是，中小城市存量物业数量已经超过一、二线城市，而现有的购物中心模式，只能盘活仅10%的商业地产项目。

而在商业地产运营商看来，骨头难啃，却仍有机会。因此，资本开始关注购物中心等商业地产资产了。

助力盘活存量商业

据记者了解，光大安石在盘活存量商业时，擅长非传统的基金资管运营模式，即收购存量商业项目改造运营后，发行资产证券化产品。资产证券化则是光大安石管理的持有性地产基金退出的主要渠道之一。

“从商业的整体逻辑来说，管理的再好，若没有一个退出渠道，租金效益还是非常低的。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳表示，之前的资本方不是很青睐商业，是因为它是一个非标产品，不同的项目操盘手做出来的最后收益都完全不一样，这跟整体运营能力，城市能级和项目规模都是有很大关系。

众所周知，商业地产沉淀了大量资金，其资金成本则侵蚀收益空间，这也是难啃的骨头之一。陈丽琳表示，国内现在的资金成本是6%－15%，成本很高，所以很多开发商想通过运营租金的综合收入去覆盖掉资金成本，但多数开发企业做不到，最后可能拿出20％股权或者30%股权去转让，再反哺持有新的物业。在这些问题的背后，若打通运营条线，让资方看到运营方的资产盘活和收益能力，则可以享受到资产证券化的红利。

另有业内人士称，未来做商业地产，首选一定要有足够的长远的资金；另外则是资金成本足够便宜，再加上足够专业的管理团队，才能把握住商业地产释放价值的机会。