房产中介二十年：行业渗透率达80% 效率却没太大提升

导读：2005年，年轻的储诚陆刚毕业便进入了房屋中介领域。当时的房屋中介领域是一个年轻的行业，因为1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》取消了福利分房，正式拉开住房市场化的序幕，这个行业才得以出现。

中介二十年：一个行业的合作史

2005年，年轻的储诚陆刚毕业便进入了房屋中介领域。当时的房屋中介领域是一个年轻的行业，因为1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》取消了福利分房，正式拉开住房市场化的序幕，这个行业才得以出现。

储诚陆回顾到：“当时链家规模还很小，大概就五六十家店，我们当时主要用贴条和发传单的方式传递房源信息，现在看来很原始了。”

9月5日，贝壳研究院举办“中介20年——历史与进化，开启新经纪时代”分享活动，首次回顾房地产经纪行业的20年发展史，全面梳理行业现状和趋势。

活动上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领作了主旨演讲，披露了众多一手数据，从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度，以书写行业史为初衷，完整还原一个行业从无到有，从野蛮生长到合作共生的全过程。储诚陆就是作为早期的从业人员，为大家分享他亲身经历的行业故事。

“伴随存量时代的到来，中介行业也获得了充足的成长空间。但站在今天这个时间点，还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题，”杨现领分享道，“未来只有走合作道路，构建‘共生型网络’（Co-Live），才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。”

存量时代促中介发展

中国的房地产行业市场很大，目前约为20万亿元的规模，而这其中只是包括了新房、二手房、租赁。过去20年房地产开发、交易浪潮非常高，约有1.2到1.5亿套新房在市场上交易，这为中介经纪的发展提供了广阔的可能性。

随着存量时代的到来，为中介经纪的发展提供了丰厚的土壤，过去5年，二手房交易体量更是实现跨越式的增长。全国交易量达到1557万套，占总交易额的70%。率先进入存量时代的超一线城市更是如此。过去20年，北京的二手房交易GMV是5.1万亿，交易总套数210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；而上海的二手房交易GMV是6.6万亿，交易总套数365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

今天在中国中介行业中市场占主导性的操作模式，是以链家、我爱我家(5.550, -0.05, -0.89%)为代表直营体系。二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链，全国的经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

杨现领说：“过去20年，中介市场总体上是非常百花齐放的。”

奔跑中的隐忧

谁都无法否认，今天的中介行业正在快速奔跑，但是奔跑中也带着种种隐忧。

应该看到，目前我国的佣金仍保持在相对较低的水平，仅有2%，而最高的国家6%。较低的佣金挤压了行业的生存空间，企业之间无法进一步通过价格进行竞争，则只能降低成本进行服务，造成消费者对中介行业的服务不满，这不是一个良好的行业增长循环。

其次是中介行业基尼系数偏高。一组值得关注的数据是，自2012年到今年，TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在0.6-0.7之间，高于全行业平均水平30%。且各城市间分化较为严重，北京最低在0.5左右，厦门烟台等城市接近0.7。贝壳研究院数据也显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部那10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。经纪人的收入水平差别，收入方差高企，收入的波动性大，造成经纪人的高流失率，这个核心问题一直没有解决。

据贝壳研究院统计，中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%，从人效来看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

纵观全国经纪行业和经纪人作业现状，缺少协作也是一大制约行业发展的问题。随着国内一二线城市全面进入存量时代，经纪公司市场渗透率逐步扩大。从贝壳研究院的数据来看，各线城市渗透率普遍达到80%，但事实上，大城市的头部企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

今天，中介的行业渗透率达到80%，说明今天行业的体量和规模还不错，消费者对中介的依赖度在提升。但是多家委托的行业现状没有变化，行业的效率也没有太大提升，从个人成交量来讲，并无多少提升。

为了更加科学地评估一个国家经纪行业发展的历史和现状，揭示和还原行业真相和问题，贝壳研究院首次提出一套“经纪行业指标体系”，从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。而就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。

杨现领表示：“通过这6项指标，既可以评估我国中介行业历史、现状，也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向，未来我们也希望这个行业能够改变，效率有所提升，合作产生更高的效率。”

合作共生的中介新时代

在中介行业13年的储诚陆已经创办了自己的中介品牌，如今，他将和贝壳平台的线上线下解决方案一道，为加盟商赋能，提供一整套经营管理系统和随时解决各类难题的方法论。他的故事为中介行业未来的发展提供了一个很好的样本。

首先，坚持真房源。杨现领指出，对于中国的房产经纪行业来说，真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失，更是对社会资源的浪费。以链家品牌为例，近半年，链家积累了50万位购房者，如果都要经历一次假房源的磨难，那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达1.1亿元。

其次，聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍。

再者，谋求合作。杨现领表示，希望中介行业能够出现一个平台，能够为行业提供信息、流量，连接不同的品牌，以真房源和合作为基础。这就是贝壳模式的出发点。这个平台会将直营与特许之间的边界相对模糊化，以提供服务为中心的，整个行业从原来的竞争为中心到合作为中心，总体上认为这是是我们期望的变化。

“房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析，他认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。