恒大净利润翻倍超500亿 "喊冤"市值被低估

导读：中国恒大集团（03333 HK）2018年半年报的多个数据创历史记录，其中净利润爆发增长129 3%，达到530亿元，为历史最高；负债率下降4 6%至81 7%；净负债率降56 4%至127 3%为历史最低。

中国恒大集团（03333.HK）2018年半年报的多个数据创历史记录，其中净利润爆发增长129.3%，达到530亿元，为历史最高；负债率下降4.6%至81.7%；净负债率降56.4%至127.3%为历史最低。

这是恒大走向经营模式转变后取得的最好成绩，总裁夏海钧带队出场在港举行的中期业绩会上，提到恒大一家的利润远超碧桂园、万科等同行，可PE仅5倍，低于行业平均的8倍水平，为市值被低估“喊冤”，并称这正是公司近来大手笔回购股份的原因。

今年的销售业绩方面，恒大上半年已完成3042亿元，夏海钧称下半年可售货量达7000亿，为实现5500亿元的销售目标预留了空间，“最后肯定会超额完成目标”，他说。

在前几年激进扩张拿地后，夏海钧称恒大未来的土储面积会维持在3亿平米水平，只会在人口净流入的一线、二线及三线地市级区域布局，绝不去四线城市拿地。

本次业绩会夏海钧坦率面对了恒大借壳深深房回归A股的问题，称恒大参与深深房的国企混改是受到政策支持的，只是受市场波动影响，等待合适时机。

值得一提的是，恒大在去年完成了三轮战投，这也是回A前的布局计划，夏海钧称，三轮战投已稀释了恒大约30%的股权，不再引入新的战投。

净利润翻倍暴增至530亿背后

据2018年上半年报，中国恒大实现营业收入3003.5亿元，同比增幅59.8%；实现净利润530.3亿元，同比增幅129.3%；归属股东利润308.1亿元，同比上升63.6%。

除了规模，利润率水平也得到了较大攀升，毛利润1088.6亿元，同比增幅61.8%；毛利率36.2%，上升0.4%；核心利润550.1亿元，同比增幅101.5%；核心利润率18.3%，上升3.8%。

夏海钧称，恒大的净利润超过其它四家房企龙头的总和，从数据来看，碧桂园、万科、保利和绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿和83亿元。

对于利润的爆发，夏海钧从多个方面做了解释，主要有提前偿还永续债、土地成本较低等原因促成。

“1683元/平方米的土地成本，销售价格1万元/平方米左右，贡献了较大的利润”，夏海钧称，这主要受益于恒大在土地储备上的前期积累。

其次就是永续债腾挪出来的利润，“以前报表中有永续债是1000多亿，就是吃我们最后的利润。前两年这块去掉了200多亿的成本，从而使今年的利润增加”。

控负债力度加码 目标是70%水平

永续债的提前偿还也给负债率的下降腾挪了空间，截止2018年6月30日，恒大总资产17699亿元，增幅0.5%；净资产3245亿元，同比增幅34%；资产负债率81.7%，下降4.6%；净负债率降56.4%至127.3%。现金较为充沛，6月末的余额为2579亿元。

夏海钧现场表示，恒大从“三高一低”向“三低一高”模式的转变，最主要的核心就是降负债率，目标是维持净负债率在70%左右。

分阶段目标则是，2018年将净负债下降到104%，2019年中期将净负债降到100%，到2020年净负债率降到70%。从2016年底的净负债率超400%，到目前的127.3%，恒大控负债的力度较大。

除了偿还永续债之外，夏海钧还提到，公司引入了三轮战略投资者，同时减少了一定规模的土地储备，加之公司盈利大幅度的提高，都是在为降负债创造空间。

土储首次下降  控制在3亿水平

财报显示，截止2018年6月30日，恒大总土地储备3.05亿平方米；这比2017年底的3.12亿规模还有所下降。新增的项目仅68个。这是恒大土储首次出现下降。夏海钧表示，未来将土储控制在3亿水平，这意味着一向激进拿地的恒大已改变策略，与此同时，加速去化。

从数据上看，恒大项目总数822个，分布于中国的228个城市；其中一二线城市项目土储原值3464亿元，占比68%，平均楼面地价2092元/平方米；三线城市项目土储原值1666亿元，占比32%，平均楼面地价1196元/平方米。所有项目加总的平均楼面地价则为1683元/平方米。

至于未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积7285万平方米，2018上半年新增付款161亿元，其中深圳有42个旧改项目，规划建筑面积达2432万平方米。

在布局上，夏海钧称恒大不会进入四线城市，一、二线和经济发达的三线地级市是恒大的总体拿地目标。“每年城镇化带来1300万人口进城，主要集中在一线的核心城市，二线的大城市，以及三线的经济发达城市。人口流入的区域就是房地产发展良好的区域”。

回A进度正常 不再稀释股份

恒大的回A进展一直是各界关注的话题，尤其是A股地产企业IPO被暂停的大背景下，恒大能否顺利回A仍存悬疑，夏海钧对此作出了“回A正常”的回应。

他表示，恒大回A不像IPO是需要发行新股并向市场募资的，恒大是借壳且参与到深深房的国企混改，是政策鼓励参与的方向。“通过借壳，恒大把深深房这家经营得不是很好的房地产企业，变成优质的企业，恒大每年拿出50%净利润分红，一定是对A股投资者有好处的”。

他透露由于目前国内市场波动，恒大在等待合适的时机，去完成借壳的动作。恒大在回A之前完成了三轮战略投资者的引入，累计扩大股权达到36.54%，募资1300亿元。夏海钧表示，恒大将不再引入战投了。

值得一提的是，在问及恒大7月份40亿元大手笔回购股份一事，夏海钧为恒大市值被低估“喊冤”，他说恒大的增长空间远远没有完全的释放，房地产行业平均的PE大概是8倍左右，万科有13倍，碧桂园有7倍，而恒大只有5倍，并算了一笔账称：“如果按照行业平均的8倍水平，恒大的市值应该是5600亿元”。

截止发稿之时，恒大报收29.15港元/股，总市值3800亿港元（约3300亿元），市盈率5.218。