上海爱公寓被曝资金链断裂 长租公寓难解盈利痛点？

导读：一边是资本和新品牌不断入局，一边是短期内难解盈利之惑的尴尬，长租公寓在经过新一轮的跑马圈地后，正加速进入洗牌期。

一边是资本和新品牌不断入局，一边是短期内难解盈利之惑的尴尬，长租公寓在经过新一轮的跑马圈地后，正加速进入洗牌期。

近日，长租公寓品牌“爱公寓”所属的上海歆禺房屋租赁有限公司（以下简称“上海歆禺”）对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家（北京）资产管理有限公司（以下简称“中元世家”）。此前，爱公寓曾被多位租客爆料，存在利用租客个人身份信息申请小额贷款的暗箱操作行为。

日前，《中国经营报》记者实地走访爱公寓总部发现，公司聚集了一大批前来讨租的房东和维权的租客。一位自称北京投资方的负责人表示，公司于3月18日正式接手爱公寓，正在努力解决租客和房东的诉求，但由于此前爱公寓的工作人员已大量离职，需要一定的时间。

对此，蘑菇租房联合创始人龙东平在接受本报记者采访时表示，由于长租公寓资金投入大、短期盈利难，几乎所有的平台都在通过租金贷等金融产品解决高成本融资问题，但这些只能解决前期扩张资金不足的问题，能否持续下去还是取决于公司的运营水平。

寓多多创始人魏良庆认为，如果一个长租公寓的规模在15000间以内，注定没有办法盈利。一旦运营不善无法控制成本，或者安全方面出现问题，企业就很有可能被淘汰出局。

疾驰扩张下的资金困局

3月28日上午，记者来到位于徐汇区永升大厦20楼的上海歆禺办公地点，多位前来维权的租客表示，签约时，爱公寓在未告知的情况下，利用租客个人身份信息申请了一年期的租金贷，美其名曰方便线上支付。即申请后租客每月通过线上平台缴纳的房租，实则是在偿还租金贷，即便中间退租，租客仍需按时缴还，否则将影响个人征信。

另一方面，爱公寓帮租客们所申请的一年期租金贷并未每月按时付予房东，而是一次性拿来扩展规模。据悉，爱公寓为租客申请租金贷的平台包括平安好房、元宝e家和京东金融。

一位不愿具名的爱公寓租客告诉记者，当初在与爱公寓签约时，业务员要求其手持身份证拍摄照片，但并未向其表明此举是用来在平安好房申请租金贷，仅表示是为了方便日后直接从平台扣款缴纳租金。

“我们每个月都按时在平台缴纳租金，但爱公寓并未及时付给房东，很多房东已经多月没有收到房租，只好清退租客。部分租客被赶出去后仍要每月按时还租金贷，否则信用就会受到影响。”该租客表示，自己虽然目前为止还未收到房东要求搬离的通知，但每天都处在担惊受怕中。

记者现场了解到，目前爱公寓方面给出的解决方案是，租客可现场登记办理退租事宜，后续将由各片区业务员进行联系跟进。但据多位租客反映，登记后始终未有专人进行处理，此前租房时对接的业务员早已不知去向。

工商信息显示，爱公寓的母公司上海歆禺成立于2017年5月。作为一家新兴的长租公寓品牌，爱公寓规模扩张迅速，仅用了半年时间就从600间公寓发展到了4000间，而如此快速的发展离不开租金贷的支持。据《界面》报道，此次爱公寓租金贷波及的租客上千人，初步估算金额在1500万元~2000万元之间，公司目前存在的负债在1.3亿元~1.4亿元之间。

此前，有关上海歆禺“跑路”的传言也开始传出。不过，公司法定代表人王征凯在接受媒体采访时坚决否认了跑路说，表示自己仍在办公，只是公司确实遇到了资金难题。

3月24日，爱公寓官方微信发布告知书称，公司当下已有新资金进入，会按时打款给房东。记者查询发现，爱公寓所称的新资金或来自于中元世家。3月17日，公司同中元世家签署并购协议，中元世家将全资收购爱公寓并持有公司100%股权，具体金额双方并未透露。

3月28日，记者在上海歆禺办公室看到，已有投资方工作人员进入办公，协助解决租客退租事宜等。“现在公司已经有新的资金进入，等到4月份一切就可步入正轨，请大家耐心等待处理结果。”一位工作人员对前来维权的租客安抚道。

盈利难题考验运营能力

事实上，存量房时代，长租公寓作为化解房地产库存的一个重要途径，从一出现就成为资本竞逐的“蛋糕”。但是，以做大规模为首要目标的长租公寓拿房成本急速上涨，资金问题成了多数运营方生存扩张的“拦路虎”。

在这一背景下，租金贷等金融产品成为一些长租公寓扩展规模的重要手段。除了爱公寓之外，《中国经营报》记者在采访中发现，包括V领地在内的长租公寓品牌也都在利用这些金融产品。

3月28日下午，记者来到位于金豫路450号的V领地青年创客社区，据工作人员介绍，V领地目前的租客大多是毕业不久的大学生或白领，每月租金在2000元~3800元不等，要求押二付三，最短租期为半年。不过，当记者表明存在经济压力时，该工作人员表示，若缴纳过三个月以上的公积金或社保，就可为租客办理租金贷业务。

在随后的沟通中，记者了解到，这种租金贷名义上是月付，实则是联合浦发银行信用卡一次性划取租客一年的租金，租客再每月还贷给银行，同时还款记录会纳入个人征信。

魏良庆透露，目前市场用的最多的金融手段就是租金贷和装修贷，企业容易被金融捆绑。目前寓多多尚未使用，但后续可能也会给租客提供月付服务，若采用月付模式，租金可能上涨5%~10%。“现在月付有两种模式，一种是机构给租客提供月付，租金适当上涨；另一种是与京东白条、支付宝合作，给租客提供白条的服务。”

“实际上，长租公寓使用租金贷此类金融产品是一种比较常用的融资手段，先利用这种资金杠杆来获得更多的资金，投入扩张，然后再看后期资金能否跟上，主要考验的是企业运营水平。”龙东平表示，当企业运营能力较好，就能良好地再循环，当运营能力有问题，资金链就可能出现断裂。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，传统二房东的模式利润率很薄，如果成本控制能力、经营能力较弱，运营风险就会增加。“现在长租公寓虽然有资本支持，但当风口过了还要靠运营来获得利润。”

行业渐入洗牌期？

除了盈利痛点之外，长租公寓在落地过程中，类似上述租金贷暗箱操作，以及群租、打隔断、环保等问题也一一显现。

去年年底，新华社报道称，通过实地调查长租公寓品牌“自如”正在挂牌出租的房屋，发现几乎都不同程度存在着有刺鼻异味、令人头晕等情况，部分租客入住后疑因甲醛超标致身体不适。

有租客向本报记者反映，在与自如方面沟通维权的过程中，自如先是声称房屋对外出租时都经过空气质量检测。但当要求其出示检测合格证明时，又称得看该房屋当时是否经过检测。

对此，龙东平认为，长租公寓在发展过程中，各家包装手法有所不同，但租房最核心的还是价格和服务。“当前，长租公寓尚处发展初期，品牌溢价还未凸显。客户有辨识能力，服务好、价格合适就会选择。而一些不规范的，可能就会被淘汰。”

业内人士也提示，在资本退潮后，一些难盈利、不规范的中小长租公寓品牌可能难逃被洗牌的命运。事实上，市场已经有所反应。根据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌已相继退出市场。

在魏良庆看来，为避免被市场淘汰，长租公寓未来的竞争体现在两个方面：一个是规模，15000间规模是一个分水岭；另一个则是服务。“国家已经倡导‘房子是用来住的而不是用来炒的’，租售同权的政策出台后，我认为提升服务才能增加用户黏性，才能增强品牌溢价能力。对于长租公寓来说，实际上稳定性大于一切。”

自如方面也向记者坦言，长租公寓的盈利难局面短期内很难打破，盈利由品质、服务、效率、规模所决定。而目前诸如发票、居住证、企业不规范经营等问题尚未完善解决。“规模、服务、质量在这个产业极其重要，用户并不关注我们有多少间房，他们只关注自己住的那一间是不是干净、设施完好，管家是不是很耐心。”

据了解，目前长租公寓各方主体已经形成了“4+1”（创业系、中介系、酒店系、房企系和国家队）的格局，“国家队”有政府托底，房企系有很多存量储备，酒店系也有产业可以改建，而创业系尤其是没有找准自身竞争优势的企业显然已经不适合再入局。

万科董事会主席、CEO郁亮此前公开坦言，从回报率来说，万科泊寓能达到1%~2%的回报率就已经很满意了。在3月27日的业绩发布会上，他再次提到，“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。”

资金实力雄厚的房企巨头对长租公寓未来的盈利前景态度姑且如此保守，“创业系”们又该如何走下去？魔方公寓CEO柳佳在接受媒体采访时说道：“这个市场还有非常大的发展空间，我们和房地产商等不是竞争关系，更多的会是合作关系。我们需要和不同的企业合作来推动这一行业的发展，我们需要盈利。”