“最严调控”一年 中国房地产市场现转折

导读：官方数据显示，15个热点城市中，今年2月份，包括深圳、南京、无锡、杭州、合肥等在内的9个城市新建商品住房售价低于去年同期。

资料图：成都城区正在建设中的某小区。中新社记者 刘忠俊 摄

以去年3月17日北京发布楼市新政为开端，中国主要热点城市相继迈入“最严楼市调控年”，限购、限贷、限售等政策纷纷“落地”。

如今，调控政策实施满一年，多地房地产市场热度“急转弯”，房价过快上涨态势得到有效遏制，楼市内部客群结构、杠杆水平等正在发生转折。

官方数据显示，15个热点城市中，今年2月份，包括深圳、南京、无锡、杭州、合肥等在内的9个城市新建商品住房售价低于去年同期。

从二手房交易来看，截至今年2月，北上广深四个一线城市二手住宅销售价格涨幅已连续17个月回落。其中，北京二手住宅价格下跌态势最为显著。伟业我爱我家集团发布的数据显示，“317新政”以来，北京二手住宅价格已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。链家研究院提供的数据显示，2018年3月份，北京二手房均价为每平方米58527元人民币，与2016年12月的水平接近。

环京楼市跌幅更为显著。据链家研究院统计，廊坊市二手房均价调控后累计下跌32.5%，天津累计下跌9.1%。2017年合肥和上海虽未出手调控，但由于其2016年房价上涨较快，在全国调控信贷紧缩的影响下二手房均价开始回调。随着调控政策深入，购房者理性回归，“抢房潮”也逐渐销声匿迹。

以北京为例，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，在“317新政”前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，“317新政”后一年则为13.87次，这说明房源从挂出到卖出经过了更多人看房。同时，“317新政”前一年，北京每位最终成交的购房者在成交前的平均看房次数为2.88次，“317新政”后一年则上升到了4.86次，购房者决策更加谨慎。

与调控前客户价格话语权较弱不同的是，调控后购房者地位上升，在交易中的议价能力增强。链家研究院指出，2017年四季度北京二手房价议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平有明显扩大。

过去一年中，各地楼市调控的重点之一是通过提高首付比例等控制杠杆和风险。不少地方调控政策提高了首套和二套房的首付比例，让全款买房比例上涨，购房者杠杆水平下降。

链家研究院发布的数据显示，调控后北京链家客户的杠杆使用范围(贷款成交占比)下滑了5个百分点左右，杠杆使用力度(贷款成数)减少了10个百分点左右。

自“317新政”后，一线及二线城市的房贷利率纷纷上行，这种现象一直持续至今。链家研究院院长杨现领指出，目前南京和武汉的房贷利率上浮幅度最大，首套房贷利率均超出5.6%，二套房贷利率均超出5.9%。

伟业我爱我家集团发布的数据也反映出同样的趋势。据统计，“317新政”后一年，北京以全款形式购买二手房的客户占33.9%，比“317新政”出台前一年增加10个百分点。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，全款购房者占比增加，这种支付结构的变化极大地降低了市场的杠杆风险，对市场的稳定、长远发展大有裨益。北京二手房市场的客群结构也相应改变，首次置业或改善置业的刚需成为市场需求主力，投机投资需求则遭到了严厉打击，逐步淡出市场。