SOHO中国净利大增4倍，股价却跳水，今年还卖不卖楼？

导读：3月20日的SOHO中国2017年度业绩发布会上，SOHO中国董事会主席潘石屹大部分时间是满面春风。

3月20日的SOHO中国2017年度业绩发布会上，SOHO中国董事会主席潘石屹大部分时间是满面春风。

毕竟，向轻资产转型的SOHO中国2017年交出了一份极为亮丽的成绩单：2017年，SOHO中国实现营收19.63亿元，同比增长24%；其中，租金收入达到16.69亿元，同比增长11%。

此外，SOHO中国实现净利润47.33亿元，同比增长420%。

然而，在净利大增4倍的情况下，SOHO中国的股价却唱起了反调。

3月20日午间发布业绩公告后，SOHO中国（0410.HK）股价大幅跳水，盘中一度跌近10%。截至收盘，SOHO中国下跌7.44%。

当日下午，SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂对此回应称：“股价下跌原因太多了，我也不能说太多，这个要问投资者。”

投资物业调节利润

净利暴增“水分”多

为何唐正茂针对股价下跌表示“我也不能说太多”？又为何投资者不看好SOHO中国？这或许与SOHO中国净利润中含有“水分”有关。

由SOHO中国19.63亿元的营收和47.33亿元的净利可推算出，SOHO中国2017年的净利润率为240%。这一比率相较于同类房企而言，可谓极为罕见。

对于净利的增长，SOHO中国公告称，主要由于2017年度实现更高的投资物业增值。

2017年，SOHO中国的投资物业评估增值为71.26亿元，较2016年度的12.7亿元上升58.56亿元。

也就是说，如将71.26亿元的投资物业评估增值刨去，SOHO中国2017年的净利润实则为-23.93亿元。

“SOHO中国对其投资物业是按公允价值模式计量，而公允价值模式是不对投资性房地产进行折旧摊销，因此直接影响当期利润表的公允价值变动损益科目。”一位熟悉香港市场的分析师对记者直言：“很多高净利润的香港上市商业地产开发商，均受益于此。”

中债资信房地产研究团队一份针对发债房企的研究报告显示，2016年，因公允价值变动净损益对利润总额产生正向影响的共有104家房企。

值得注意的是，SOHO中国每年的净利润高低均与“投资物业评估增值”这一指标高度相关。

2014-2016年，SOHO中国分别实现净利润40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元，而“投资物业评估增值”在这3年中分别为12.7亿元、2.04亿元、31.25亿元。其中，2014年，由于SOHO中国业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变以致销售物业减少，导致其当年净利大幅下滑。若非2014年有31.25亿元的“投资物业评估增值”，SOHO中国当年业绩会下滑更多。

业绩实则无惊喜

除靠“投资物业评估增值”外，“卖楼”也是此次SOHO中国亮眼财务业绩的另一大支撑。

2017年6月和10月，SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，约定的资产价格总计超过85亿元，这两次出售的价格不仅远高于其成本（分别高出53%和85%），甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。

此前潘石屹还半开玩笑地说：“能赚的钱就赚。”

但在今日的业绩会上，潘石屹称SOHO中国将不再出售资产，因为他认为非核心资产都已经出售完成了，“留下的都是核心的，不会再出售。”

但潘石屹的说法却与摩根士丹利发布的一份研报相违背。

3月20日，摩根士丹利发布研报称，目前SOHO中国有两项正在商讨出售的资产，包括北京光华路SOHO项目和上海天山项目，而其2017年业绩无惊喜。

摩根士丹利在研报中表示，虽然公司没有分派末期息，但因此前出售资产后，有分派特别息，故相信未来在出售上述两项资产后，也会派发特别息以支持公司股价，故给予“增持”评级。

那么2018年的SOHO中国，是否会继续卖楼呢？其“投资物业评估增值”在新的一年里又会有多少增幅？