住房租赁模式上海样本：市场新阶段的运营与赢利博弈
导读：上海基础比较扎实。政府在土地市场的利益让渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金等方面，在全国具有标杆作用。
上海基础比较扎实。政府在土地市场的利益让渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金等方面，在全国具有标杆作用。
1月17日，经过近半年的酝酿，上海住房租赁价格指数监测办公室（简称“租赁价格指数监测办”）正式揭牌并发布《2017年上海市住房租赁市场发展报告》（简称“报告”）。租赁价格指数监测办由上海市房地产经纪协会、上海中估联信息技术有限公司、上海师范大学房地产经济研究中心和上海房屋租赁专业委员会联合组成，意在构建全市、环线、区域、板块等四个系列的租赁价格指数。据透露，下一步上海住房租赁规划建设统一平台也将上线。
住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。“十九大”报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”从世界主要国家大城市实践看，租赁居住是解决住房问题的主要手段之一。上海作为超大城市，更需要适应常住人口住房多样化需求，进一步发展规范有序的住房租赁市场，使广大市民能通过租房安居乐业。
今年1月5日，上海市政府召开房地产市场健康发展联席会议明确要求，着力推进租赁住房规划建设。据透露，2017年上海共新增租赁住房用地29幅，将在近两年形成近3万套的租赁住房。2018年租赁住房用地仍将继续增加，同时不断增加机构经营的市场化租赁住房，预计实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）。机构经营的租赁住房，包括公共租赁住房、代理经手租赁住房比例也将不断提高。将为市场提供更多的长期、稳定的租赁住房供应，租赁住房的宜居性也将会不断提高。
2017年租金同比下降2%
今年1月份上海土地市场交易主力就是租赁住宅用地。1月16日，上海市土地交易市场举行了5场经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动，所有地块均底价成交，分别由市北高新等三家国企获取。
据租赁价格指数监测办发布的“报告”显示，上海租赁市场在全国范围内具有典型性：2017年上海住房租赁市场供求关系总体平衡，按人均可支配收入计算，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租赁住房具有可负担性。住房更多回归居住功能，房地产市场长效调控效果逐步显化。
2017年，上海平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。上海住房租金总体处于可支付水平。
2017年上海全市住房租售比平均为1.43%，且由内向外呈现U型态势，其中内环内租售比最高为1.48%，外郊环租售比最低为1.35%。租售比是住房市场的重要指标，反映出在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下，市场预期得到修正，房地产市场长效调控效果逐步显化，租赁市场租金稳定走势得到支撑。
上述报告显示，2017年，上海市住房租赁市场成交呈现前低后高的态势，租赁市场供求总体平衡。监测到的全年成交租赁住房样本约20万套，1200万平方米左右。其中第1-2季度的成交套数平稳，约在4万套左右。受高校毕业生季节影响，第3季度成交量增长较快，环比增长40%左右，达到6万套左右，第4季度与第3季度基本持平。
监测显示，单套租金价格分布中以3000-4000元/月的占比最多，为34.0%。以全年租金走势来看，呈现先回落后逐步企稳，同比下降2%。具体表现为：2017年第1季度租赁价格环比下跌1.5%；到第3季度，由于毕业季大量毕业生租房需求，租金止跌，环比上涨0.31%。到第四季度同比下降2%。
区域市场也进一步分化。在租金整体下跌后，有的区较快企稳，如青浦区、虹口区、松江区、奉贤区、嘉定区和闵行区；有的区价格指数持续下跌，如长宁区、黄浦区、金山区、静安区和浦东新区。
目前上海市场需求集中在中小户型居住。监测数据显示，2017全年成交中，1室户型占46.2%，2室户型占45.2%，三室以上占8.6%。社区越成熟，租赁需求越活跃，如古北板块、徐家汇板块、洋泾板块、碧云板块、松江新城板块、陆家嘴滨江板块、塘桥板块等。从环线分布来看，内环内活跃小区占比最高达到42.5%，其次是内中环活跃小区占比为34.4%，外郊环、中外环次之，最低是郊环外。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿分析指出，上海房租从理论上趋于合理，与国际水平、全国市场对比，也不算最高。
市场新阶段“报告”指出，2018年，上海还将大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。各区租赁住房发展规划将不断出台。对于部分房地产开发企业、经纪企业等拓展租赁业务，仍是较好的机遇期。相关支持政策会不断出台或完善，企业可结合自身的特点，适时进行战略布局。
上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮指出，上海原来更注重住房销售市场，但现在上海市场已经进入新阶段，其特征是，这一块的引导、配套政策已有很多，相比其他试点的中小城市，上海基础比较扎实。政府引导央企、国企盘活存量用地也是考虑到市场容量大，并且政府在土地市场的利益让渡加上配套政策的制定，投入成本平抑租金，在全国具有标杆作用。
但陈亮也指出，房地产协会建议政府主导是阶段性的举措，租赁住房供应今后还是要走市场化道路。
从2017年的市场数据和2018年的趋势可以看出，上海租赁消费市场有提升空间，关键在于市场进入提高质量的阶段，即解决居住权的问题。目前上海房企正处于积极创新、探索住房租赁经营的机遇时期，比如长租公寓的发展也是一个机会。
房东东公寓研究中心全雳指出，在上海增加租赁供给、完善住房租赁体系过程中，呈现明显的趋势：一是社会房东逐渐转向机构房东，国有和民营租赁机构快速增长；二是以往淡季更淡、旺季更旺转向了旺季不旺、淡季更淡；三是政府提供四位一体的保障体系，但仍满足不了社会大众需求的，开放更多的社会机构参与到住房供应体系中来。
陈亮接受21世纪经济报道记者采访时指出，上海央企、国企介入租赁住房市场，将来的盈利痛点在于金融配套服务、相关方面也加快租赁金融政策的拟定，今后通过运营逐步考虑盈利。“希望央企、国企更多偏重于资金方角色。”陈亮也强调，租赁运营比较碎片化，希望引入市场机制，让更多有品牌有口碑的企业介入商业化运营，提高盈利效果。
未来趋势：平稳与分化“报告”预计，2018年，上海以青年家庭、新毕业大学生为主的新市民租赁需求仍将增加，市场上对机构经营的租赁住房需求会继续增加，租金水平仍保持可支付性。
“2018年，在国家大力发展房屋租赁市场、租购并举等一系列红利政策的刺激下，上海住房租赁市场对由租赁机构经营管理的住房需求无论从规模和需求上，都将大幅增加，租金价格仍将保持在合理水平。”崔光灿教授分析说，2018年租赁市场将凸显三个特征：市场稳定增长；供求关系稳定、租金保持合理；租赁经营积极创新。
上海中估联信息技术有限公司董事长许军认为，2018年租赁市场可以用“平稳、分化”这两个词形容。租金经历去年一季度的调整之后已经开始平稳发展，而分租和整租市场的分化，带来的空间非常大。他举例称，自如能够成功融资40亿元，表明2018年市场将会带出各种相关领域的探索与爆发。他指出，租赁市场到了不得不改革的时间节点。如果还按照原来的租赁策略实施，2018年的租赁市场发展很可能失败，下一步包括经纪人行业在内，应该分析布局落点，分析哪些人会进入上海。
监测显示，代理经租的住房，通过增加配套服务，提高居住品质，可以产生租金溢价。如一居租金均价为4182元/月，一般可以高于普通社会租赁住房20%左右。业内人士指出，这表明运营能力对于盈利空间提升有非常大促进作用。
陈亮指出，支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。相关支持政策会不断出台或完善，企业可结合自身的特点，适时进行战略布局。