杭州鼎家破产背后：运营成本过高 房源大量空置

导读：长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家）的破产给火热的行业浇下一盆冷水，同时也留下诸多亟待解决的问题。

长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家）的破产给火热的行业浇下一盆冷水，同时也留下诸多亟待解决的问题。

“鼎家给房东的租金是到8月份，9月份之后我就要跟房东续签或者是搬出去，但是我到今年底的分期合同是没有终止的。”一位通过分期贷款在鼎家上租房的租客向《每日经济新闻》记者表示。

“鼎家给我们的房租是到9月底，但是我房子的租客已经把10月份的房租付了，并且还有一个月的押金在鼎家，现在房东和租客之间的矛盾就出来了。”一名鼎家业主说道。

记者在8月24日去到鼎家公司总部时看到，现场已无比狼藉，吃剩的食物，砸烂的电脑，大量散落的租房合同文件，还有相继赶来的业主和租客。

记者先后联系了鼎家董事长魏永锋、副总经理付小杰、市场部总监庄乃金、董事周锋淼，仅有付小杰的电话接通，“公司扩张太快，资金链断裂”。对于公司倒闭的原因，他如是说。

分期贷款目前不需要归还

记者联系到一位自2016年便开始在鼎家租房的租客。她表示，在2018年之前，她在鼎家租房用的是押一付三的付款方式，2018年初新签合同时，中介表示可以用押一付一的方式，通过一个叫做“51返呗”（现已更名为爱上街）的APP缴纳房租。

“当时没有说是分期贷款。要是说了我们肯定咬牙也要押一付三。APP是中介帮忙下的，他指导我注册、绑定银行卡。等所有东西弄好之后，就发现有了51700元（即全年租金）借款。”该租客向《每日经济新闻》记者表示，“没多久我就收到了第一次还款提醒，刚好是1个月的房租，我想的是肯定能住满今年，大不了明年就不用这种方式了，继续押一付三。”

但随着鼎家的破产倒闭，该租客也陷入焦虑。她告诉记者，鼎家给房东的租金是到8月份为止，9月之后她需要跟房东签合同或者搬出去，但是贷款分期是没有终止的。“爱上街给我们的答复是，分期协议我们说要取消是没用的，要鼎家发起终止协议。”

租客和鼎家董事长魏永锋的说法矛盾。魏永锋在接受界面新闻采访时表示，“交易流程是这样的，我们和租客签租赁合同后，租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台，进行贷款，贷款时他们会签订一个协议，这个协议具体怎么弄，我不是操作人，不太清楚，但这个协议要提交身份证和各种信息，有时候还要拍照。提交完协议之后，平台会向租客确认是不是本人，还有还款日期这些信息，这都是会告知（租客）的。”

记者从租客手中获得的分期服务协议显示，该租客办理的分期借款本金为51700元，手续费0元，利息6721元，这部分利息由平台补贴，借款期限2018年1月17日至2018年12月17日，每月11日还款，借款用途为个人消费。在这笔贷款分期中，出借人为杭州绿游网络科技有限公司（以下简称杭州绿游），爱上街为借款人和出借人提供居间服务。

爱上街的运营方为浙江阿拉丁电子商务股份有限公司，是一家主要提供商品分期业务的平台，官网信息显示其2018年1月上线了分期租房、分期购机票、车票业务。天眼查信息显示，杭州绿游为金泰嘉鼎（深圳）资产管理有限公司的全资子公司，金泰嘉鼎由自然人张凤婷和吴席任各持股50%。

记者致电爱上街客服，客服表示：“鼎家的分期贷款目前不需要归还，问题正在处理当中。不需要承担逾期费用，个人信用也不会受到影响。”

鼎家在停止运营的通知中表示，办理分期支付的租客，可第一时间提起诉讼解决，或等鼎家清算以后，由相关部门统筹解决。

引入第三方承接房源

业主目前也面临问题。记者了解到的情况是，鼎家一般按季度向业主缴纳房租，同时向租客提前收取房租，鼎家破产后，业主无法收到后续房租，而租客已经提前将一个月或者几个月的房租交给鼎家，业主和租客之间的问题随之而来。

“鼎家付给我们的是7到9月份的房租，租客已经把8到10月三个月的房租付给了鼎家，还有一个月的押金。我签的是月初付钱，有些业主签的是月末付钱，所以就还没收到房租，但是租客已经把下一季度的租金给鼎家了。”一名业主向《每日经济新闻》记者表示。

鼎家破产后，引入了寓团（上海）网络科技有限责任公司（以下简称上海寓团）作为鼎家业务承接方，并给出了两种承接方案：第一种是一次性补贴业主50%~100%的月租金，前提为业主方同意承租方变更为寓团公司，签订相关协议，并且原租赁期限延长2年。第二种是一次性补贴100%~200%月租金，原租赁期限延长3~5年。上海寓团与鼎家为独立主体，不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。

业主方面对于这样的承接方案接受度也并不高。“他们要在以前签订的房租期基础上增加两年，我之前跟鼎家签的是三年，到现在刚好过了一年，如果再加两年就是还有四年，时间太长了。”上述业主说道。

记者注意到，上海寓团是一家新近成立的公司。天眼查显示，上海寓团成立于2018年5月18日，注册资本为55万元，由自然人孟小崴和崔凤云分别持股90%和10%，目前并无法搜索到更多关于上海寓团的信息。

运营成本高、房源大量空置

“公司倒闭，还是资金链断裂，扩张太快的原因。”鼎家副总经理付小杰在电话中说道。鼎家官网信息显示，成立于2016年的鼎家到2017年底已经发展长租公寓超过5000间。

国家企业信用信息公示系统显示，鼎家注册资本1538万元，魏永锋是唯一的自然人股东，另外两家股东为杭州鼎寓投资管理合伙企业（有限合伙）和浙江筑家投资管理有限公司。

据公开报道，鼎家于2009年进入二手房与租赁市场，2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌，分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。今年3月，鼎家获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资，彼时的宣传称，融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设，另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。

魏永锋在接受媒体采访时表示，运营成本高企、房源大量空置，是公司破产的重要原因。魏永锋在接受界面新闻采访时表示，首先是线下运营成本过高导致亏损，鼎家通过提高人房比来提高收益，布置大量线下人员去开发房源，导致运营成本非常高，从2017年全线进入公寓行业的时候便开始亏损，量小的时候每个月亏五六十万元，今年每月亏损一百多万元，累计到目前亏损在3000万元左右。

此外，过高的空置率导致鼎家资金压力变大。“今年3~4月，因为一些管理漏洞导致鼎家业务员收上来的房子价格偏高，要命的是，这种房子也一直租不掉，空置率上升。公寓行业不同于中介，公寓从跟房东签订合同收房上来开始，就要向房东付房租了。所以即使空置，我们也一直在消耗。”魏永锋在接受《中国房地产报》采访时表示。

公司管理漏洞也是鼎家陷入当前境况的原因之一。在此前发出的一份声明中，魏永锋表示出现资金困难的原因有两点，一是应该到时间收款的租金还有一部分未收进；二是6月份公司查处了一个由高管联合中层管理者利用职务之便高价收房，侵吞租金，收业主回扣，多收租客水电费，侵吞公司收益佣金，给公司造成了巨大损失。