轻资产模式难获利，万达广场业务拆分变局待解

导读：万达董事长王健林曾用一套经典的“空手道”论，来阐述万达的轻资产战略。

万达董事长王健林曾用一套经典的“空手道”论，来阐述万达的轻资产战略。他曾言，企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。在此逻辑之下，近年来万达系频繁进行资产腾挪，转走轻资产之路。

6月25日晚间，万达电影（002739）公告称，拟向万达投资等21名交易对象以支付现金及发行股份的方式，购买其持有的万达影视96.8262%股权，交易价格为116.19亿元。

这是停牌近一年之后，万达电影第二次发起重组，在完成这笔交易之后，万达电影才可以真正意义上从院线公司向电影公司转型，从而与集团轻资产战略靠拢。但此笔交易存在的现金交易、业绩对赌等问题却饱受争议，转型之期难有定数。

与此同时，万达集团最先实施轻资产开发模式的万达广场，也因轻资产业务收益不甚理想而受到诸多质疑，究竟王健林的轻资产策略成效如何？万达广场轻资产和重资产拆分之后又会出现怎样的变局？

轻资产转型进程缓慢

以商业地产起家的万达集团，近年来大谈“去地产化”转型轻资产。去年万达集团一场637亿“世纪大交易”之后，业内外达成了两项共识，一是万达抱着壮士断腕的决心降负债，资金压力必然不小，二是万达轻资产运营以及多元化转型势头明显。

从频频出售地产项目的动作不难看出，这个被形象的称之为“大象转身”的万达集团，正在朝着轻地产、重运营重服务的产业方向迈进。其中，文化产业被万达列为四大业务板块之一。

但以往的商业地产玩家，转而向文化产业要业绩，万达能否顺利切换赛道？6月25日晚间，万达电影公告称，拟向万达投资等21名交易对象以支付现金及发行股份的方式，购买其持有的万达影视96.8262%股权，交易价格为116.19亿元。不过，与以往不同的是，此次的交易价由三年前的360亿降至116.19亿，交易资产内容也进行了大幅调整。

这是王健林第二次拟将万达影视纳入万达电影之中，而这条路，已经走了三年之久。

为此，万达还给出了对赌承诺。公告显示，万达电影与万达投资签署了《盈利预测补偿协议》，协议要求万达投资承诺万达影视2018年度、2019年度、2020年度承诺净利润数分别不低于8.88亿元、10.69亿元、12.71亿元。

但从目前的业绩来看，想要实现对赌利润并不容易。蓝鲸房产梳理年报数据显示，万达影视2016年净利润为3.64亿，2017年净利润5.97亿。

对于上述业绩承诺，万达电影总裁曾茂军回复称，“如果交易中业绩承诺没有完成，需要按照同等交易的市盈率来补，26亿的现金完全用于保障业绩承诺。不够的情况下，还要用股份去补。”

但据一位不愿具名的专家分析认为，电影市场属产能过剩的行业，拍摄成功杀青的六七百部电影中，真正上映的只有一两百部，万达电影想要实现这个承诺有一定难度。

此外，其现金交易方式也引起业界一片哗然。根据交易方案，本次116.19亿元分两部分支付，一部分是26.93亿元全现金支付给股东万达投资，另一部分则是以50元/股的价格，向交易对方发行1.79亿股的方式支付。需要注意的是，买方大股东万达投资，也是卖方万达影视的股东。由此外界质疑其为何向万达投资支付现金，是否为了套现？

曾茂军回应称，万达电影此前于2月份，曾“卖出”12.77%的股权予阿里巴巴、文投控股。“考虑到短线交易将导致重组方案不符合规定，所以万达投资持有万达影视这部分股份，只能用现金支付。”曾茂军说道。

但曾茂军的回复并不能打消外界的疑虑。深圳瑞国策划王大国向蓝鲸房产分析说，目前资本市场普遍缺钱，房企可能是通过这种方式拓展现金流。西南证券董事张刚也指出，不排除现金套现的可能，但这个结果是交易双方互相博弈后的结果，最终将由双方承担各自的收益或风险。

除此之外，万达电影自身的盈利模式也不被看好。据一位接近万达电影的业内人士分析，“目前，电影行业的院线竞争早已是红海，大多公司转而去做内容端口，做强IP。万达虽然在院线有优势，但在内容上没有深深打上自己的烙印，这将是它未来需要着力发展的方向。”

转型几经挫折，万达电影为何又要频频推进？事实上，这一系列资产运作的背后，是王健林对旗下院线公司向电影公司转型的诉求。

公告显示，万达电影通过本次交易，将建成集院线终端平台、传媒营销平台、影视IP平台、线上业务平台、影游互动平台为一体的五大业务平台，向国内领先的泛娱乐平台型公司的目标更进一步。

这将意味着，纳入立足上游的万达影视之后，万达电影将一改此前以院线建设、院线电影发行等主营业务模式，向影视全产业链转型，从而实现轻资产化。

轻资产模式难获利

 

而万达电影转型遇困，还只是万达集团轻资产模式问题中显现出的冰山一角。在万达集团内部最先实施轻资产开发模式的万达广场，今年以来，也因轻资产业务收益不甚理想而受到诸多质疑。

2015年，万达启动了名为“轻资产转型”的第四次转型，也就是去地产化。彼时，万达广场最先实施轻资产策略，推出两种轻资产开发模式，一种是投资类万达广场，即投资方出钱万达负责土地、设计、开发、招商、竣工运营后交给投资方，净利润双方分成。另一种是合作类万达广场，由对方出钱出地，万达负责后续建设流程，建成后租金7：3分成。后者是近两年万达力推的模式。

对此轻资产模式开发的万达广场，王健林在2017年总结大会上给出了一组数据，2017年，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类签约37个，超过年初发展的25个轻资产的目标。

但从业绩数据看来，这一轻资产业务却并没有为万达带来显著收益。据万达集团官网披露数据显示，2017年，万达集团全年收入为2273.7亿元，其中商业地产收入1125.4亿元，在占比将近一半的商业地产收入中，租金收入却仅为255.2亿元。而依靠合作输出品牌获取分成的店面，在2017年仅贡献了10亿元的租金收入，占比全部租金收入不足5%。

易居中心总监严跃进向蓝鲸房产分析说 ，轻资产是目前房企很重要的一个发展方向，考验的是轻资产的品牌加运营能力，但对于房企而言，轻资产也伴随着盈利机会的减少，并不能作为很多企业持续推进的方向。

就在万达广场轻资产项目全速冲刺之时，今年1月，万达集团一改此前“告别房地产”言论，在官网发布声明称，不会退出房地产业务。随之，万达将商业地产集团拆分为商管集团和地产集团，明确将万达广场重资产业务划入地产集团之内。王健林在2017年年会上表示，主做重资产的地产集团“不求做大，主要看利润”。

伴随着万达广场轻重业务格局的多次调整，是否会对企业内部形成内耗？据一位接近万达人士透露，在业务划分前，万达的商业地产就分为商业管理和地产两部分，划分后，两者成为独立的公司，分别成立了商管集团和地产集团，地产负责建设，商管负责运营。目前看内部组织架构有所调整，人员上还是原来的人，只不过各自变得相对独立了。

严跃进指出，万达广场以及万达的其他类资产，背后都要特别强调现金流的概念，单纯的是做一些文娱产业等轻资产业务对资金有较大压力。所以，重资产业务为转型提供更多的资金来源。目前来讲，重资产的需求还是比较大的，否则资金压力过大的将会形成很多新的问题。

在房地产市场逐渐从“增量市场转向存量市场”的背景下，诸多地产商走上了多元化转型道路，从重资产迈向“轻资产”，但采用的模式大多为地产主业为主，多元化为辅的探索模式。相比之下，作为轻资产战略的拥泵者，万达集团无疑是转型最早的企业之一。而在收益甚微下，轻资产之路显然并不像想象中那么美好。万达集团“轻”与“重”的平衡如何把握，难度不小。