以商业知名的大悦城 租金收入占比却在大幅下降

导读：大悦城重组至今已超过7个月，与中粮地产(8 000, 0 00, 0 00%)的整合还需时日。

大悦城重组至今已超过7个月，与中粮地产(8.000, 0.00, 0.00%)的整合还需时日。

3月12日大悦城地产公布的年度业绩显示，2017年集团营收116.57亿元，同比增幅66.8%；集团溢利约为25.75亿元，同比增长101.9%；核心净利8.39亿元，同比增幅163.3%；签约金额81.56亿元，同比增长78.6亿元。

一直以来，大悦城地产最为知名的产品便是商业综合体大悦城。不过从数据来看，物业销售对于业绩的整体拉动显得功不可没。

年报显示，去年大悦城的投资物业租金及相关物业管理收入约为34.33亿元，同比增长9.9%，占总营收的29.4%：而物业销售收入及土地开发收入则达到71.36亿元，同比上涨158.9%，占总营收的61.2%，成为主要收入来源。

这也是过去一年大悦城地产收入结构上发生的最大变化。2016年，租金和管理收入还能占总营收的44.7%，物业销售仅占39.38%。时隔一年，销售占比已超过半数，并成为拉动整体营收的主要来源。

其中，上海静安大悦城•天悦壹号项目住宅销售便超过20亿元，成为整个大悦城地产单体营收最高的项目。除了品质较高外，静安大悦城商业综合体开业带来的区域价值提升，对于项目销售也有着较大提升。另外，不论是海南住宅项目中粮 • 红塘悦海，还是杭州、天津的公寓写字楼项目，销售额都超过10亿元，在总营收占比也较为可观。

对于2018年的销售目标，大悦城执行董事曹荣根透露预计在80亿-90亿元左右，并承认目前正处于战略布局阶段，大悦城销售还有持续增长的可能。

统计显示，去年大悦城地产陆续进入青岛、武汉、重庆等城市，新增土地储备77万平方米。大悦城地产总经理周鹏表示，大悦城目前在上海、成都、重庆及杭州等城市持有的可售货源储备约为116万平方米，今年将重点推进上海、杭州、青岛等地的项目销售。

而作为主业的商业部分，周鹏表示，今年将有4个大悦城项目开业，分别是上海长风大悦城、杭州大悦城、昆明大悦城及西安大悦城。加上目前已经开业的8个项目，预计到明年底全国开业的大悦城项目将达到12个。

另外，今年还计划新增3-4个大悦城城市综合体项目，其中北上广深、南京、青岛等是重点关注的城市。按照这一速度推进，预计到2020年基本可以实现早前提出的“5年20座大悦城”的目标。

另一方面，大悦城的二线品牌春风里的第一个项目，也可能将在今年问世，武汉和青岛这两个二线城市很可能是首选。在早前的发布会上，大悦城地产董事长周政公布了这一将主打二线城市社区商业的商业产品类型，并提出“5年建50个，10年建100个”的目标，这对于目前既需要盘活存量又需要占领市场份额的大悦城而言，很可能是较为有效的布局。

与销售占比提升及商业项目扩张形成相对的，则是酒店业务在营收比重中的下降。报告显示，酒店经营收入从2016年的10.1亿元下降至2017年的9.59亿元，占总营收比重则从14.45%下滑至上年的8.27%。尽管年报解释收入下降主要是由于西单大悦城2017年上半年进行改造导致收入下滑，但可以看出大悦城正在减少对于酒店这一重资产业务的持有。

大悦城地产财务总监许汉平透露，会适时处置非核心资产，未来可能还有进一步处置酒店的计划。在此之前，大悦城已于去年底将连续亏损2年的长安街W酒店以19.84亿元出售，目前旗下仅有北京西单大悦城酒店、上海辉盛阁及三亚三家度假酒店还在运营。

不过眼下最令人关注的，还是中粮和大悦城的重组问题。自去年8月双方公告进行业务重组，中粮地产计划收购大悦城股份以来，双方持续协商的消息便不断传出，尤其是原本计划在今年1月中旬复牌的中粮地产目前还在持续停牌，且至今已经停牌近8个月，超过证监会要求的“重组停牌时间在半年之内”的要求。

另一方面，中粮地产及大悦城近期多位高层变动，也引发对外界此次重组的猜测。其中中粮地产独立董事顾云昌、孟焰由于任满6年达到证监会及深交所任职期限上限因此去职，大悦城地产非执行董事邬小蕙、贾鹏也于3月辞任，并由中粮油脂副总经理姜勇接任非执行董事。从高层任命也可以看出，中粮对大悦城正在逐步接手。

对于重组事项，许汉平称由于涉及到两家国企流程存在复杂性，导致重组停牌时间较长，但目前还在持续进行中，并否认私有化的可能。周鹏则透露，重组后正在研究形成一个品牌，大悦城将作为重点在新平台上进行发展。