万科扩张新路径：试水国企混改 取得土地新途径？
导读：龙头企业的动向一向具备信号意义。近日，万科以17 82亿元的总价接盘杭州钢铁集团公司（以下简称“杭钢”）地产项目资产包事件，让行业对于房企参与国企混改的尝试有了更多的关注。
龙头企业的动向一向具备信号意义。近日，万科以17.82亿元的总价接盘杭州钢铁集团公司（以下简称“杭钢”）地产项目资产包事件，让行业对于房企参与国企混改的尝试有了更多的关注。在万科看来，首次参与浙江省属国企混合所有制改革工作，对万科未来的发展模式和路径探索具有深远的示范作用和借鉴意义。业内人士分析，这项被万科内部称之为“潜力业务”的参与国企混改，或将成为万科等龙头房企未来取得优质土地资源的一个新途径。
试水国企混改
万科此次从杭钢手中接盘的资产包括8个项目，涉及杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨5个城市。外界对于万科此次举动的解读为曲线增加土地储备，但万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海则点出了背后的战略意图——“此次合作是万科首次参与浙江省属国企混合所有制改革工作，对万科未来的发展模式和路径探索有非常深远的示范作用和借鉴意义”。
据了解，杭钢是浙江省属大型国有企业，创建于1957年。该集团产业以钢铁为主业，同时也在进行房地产、环境保护等多元产业协调发展的业务布局。资料显示，1月23日，杭钢下属房地产项目资产包在浙江产权交易所挂牌。按照之前浙江省国资委出台的一则意见，未来房地产业务将不再作为省属国有企业的主业，并要求省属国有企业在3-5年内，平稳有序剥离房地产业务。
浙江国资委的改革计划无疑给龙头房企带来新的土地资源扩张路径。其中，杭钢剥离地产业务的态度较为鲜明，资产包中出让各家项目公司股权成数均超过50%，例如，杭州紫元康盛房地产开发有限公司65%股权、嘉兴市东菱房地产开发有限公司95%股权等，这在以往并不多见。
最终，万科以底价17.82亿元取得了8个项目资产包，未来万科将成为这些公司及项目的大股东和操盘方，而杭钢将扮演小股东和投资人的角色。“参与混改是各方多赢的方式，参与国企混改是万科正在做的业务之一，而且万科本身也是混改的代表，有着较为丰富的经验。本轮万科与杭钢的合作是首次参与浙江国企混改，很可能仅仅是万科在浙江参与国企混改的开端。”易居智库市场研究总监严跃进如是评价。
万科的“潜力业务”
近年来，地产行业的规模之争愈演愈烈。在“没有规模就没有未来”的行业共识下，众多房企公布公司的千亿元战略，而龙头房企已将目标锁定在万亿元级别。包括万科、碧桂园、恒大三家房企在今年前两个月内已完成千亿元的销售额。
但在销售业绩快速提升的同时，开发商同样也面临规模化的压力。随着土地成本日益提升，房企利润日渐走低，如何以低成本取得更多土地储备是开发商永恒的课题。数年间，为加快扩张步伐，众多房企通过自身企业特点和资源来实现这一目标。如碧桂园、恒大等凭借下沉战略，大手笔布局三四线城市战略，并借助政府强有力的“去库存”战略从中受益，并在当下取得领先优势。
同时，由融创等公司率先掀起的并购大潮也席卷大江南北。其中不乏百亿元并购案，去年7月，融创600多亿元收购万达资产的超级并购大单震惊业内。
另一个成为现象级的房企扩张手段则来自企业之间的内外部整合。数年间，招商系重组、中海与中建合并、绿地与金丰，新城系、中交系、上实系、中粮系等地产重组话题不绝于耳。此后，中海与中信住宅的商业资源置换整合、五矿与中冶的整合、保利与中航的整合，也都无一例外成为行业焦点。
“即便如此，也没有一种方式能让企业获得持续的土地资源储备。逆水行舟，不进则退。”一位业内人士指出，以上获得项目的方式都在进入下降通道。如三四线城市在上一轮各地去库存政策推动作用下，需求已得到有效释放，后续恐怕难以为继。而并购市场上优质货源已基本被各大公司盘点过一遍，尚未交易的土地要么是股权复杂麻烦缠身，要么土地价值有限，并购市场也将进入下降空间。开发商亟须寻找更新获得土地资源的渠道和空间。
如果以往房企的整合主要来自央企内部，未来企业间的地产资源整合可能会越来越多发生在民企与国企之间，其中，以龙头房企参与国企混合所有制改革最具代表性。“未来万科参与混合所有制改革大家不要奇怪，这也是我们正在参与的业务之一”，万科董事会主席郁亮在去年8月年中大会上就曾提到关于万科正在参与的国企混改业务，混改是公司两个潜力业务之一。他表示，万科本身是混合所有制改革的代表，万科收到了越来越多参与混改的邀请。
资料显示，万科管理层把公司业务分为五类：核心业务、优势业务、潜力业务、拓展业务、摸索业务。第一是核心业务，包括房地产开发和物业管理。第二是优势业务，商业开发和运营的印力以及物流。第三拓展业务，包括冰雪度假和长租公寓。第四是摸索业务，养老和教育。第五是潜力业务。房地产开发和物业管理未来十年整个版图里核心业务仍然占据最重要的位置。但参与混改已经成为万科最主要的潜力业务之一。
目前，万科方面尚未有更多有关公司目前参与的混改业务，以及其中所包括的合作企业、项目及进度等相关数据的披露。但外界预计，一旦参与国企混改业务开展顺利，不排除未来万科与更多省市国企的纵深合作不断涌现，而这项“潜力业务”有望升级为拓展业务、甚至是优势业务。
股改新机遇
在证券分析师侯丽科看来，国企改革将是近年来改革的重点方向，通过混改能够给参与公司带来新的资金与活力以及其他各项资源。
实际上，不仅万科，其他龙头房企也在试图参与国企的混改。去年融创虽然表示，“基于公司现阶段战略考虑，将不参与天房集团混改”，但16家企业参与天房集团规模达百亿元的混改，也让外界得知包括融创在内的众多房企正在积极通过寻求参与国企混改来寻找机会。 此外，去年6月，泰禾以17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权后，成为北科建第二大股东，也被外界看做民企试水国企混改的代表案例。
克而瑞机构分析师朱一鸣认为，在房地产行业，未来无论是国企、央企，还是民营、家族企业，都可能迎来一轮股权改革的浪潮。严跃进表示，房企借助参与国企混改可以介入此前未能涉足，或是布局规模小、实力较弱的领域，从而给企业多元发展带来机会。同时，通过混改可以形成双方资源的互补与协同。
但对于房企而言，并非参与混改就是机会，是否适合企业特点和上下游资源也十分关键。郁亮就曾表示，目前公司混改机会很多，但选择前提是能给公司带来价值增量，不搭界的业务不会考虑。
另外值得一提的是，参与国企混改的门槛也不低。以类似方式取得土地储备的模式也并非所有房企可以简单复制，毕竟在选择合作房企时，国企是挑剔的。以杭钢资产包转让要求为例，要求受让方需位于2016年度中国房地产企业销售金额前30名；且拥有中国证券市场或银行间债券市场资质评级机构认定2016年度主体长期信用评级为AAA级。类似条件也出现在各地产权交易所挂牌资产中，由此可知，此类收购无疑会向龙头房企倾斜。
随着三四线城市市场饱和度升高，一二线城市调控压力不减；加上从去年开始并购领域出现缩水，开发商开辟新战略空间至关重要。同时，参与国企混改有利于强化企业自身已有和初涉的板块业务实力，符合许多房企致力于战略转型为城市配套服务商的战略目标。但值得注意的是，参与混改项目应与公司业务具有较强的关联度，例如万科正在试图收购老旧酒店发展养老业务。