"悲观"孙宏斌底气在哪？ 8000万土储+698亿现金

导读：在3月28日的融创中国(01918 HK)2016年业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌公开表达了其对地产行业的悲观态度。“相信这轮调控影响会特别深远，因为政策越来越收紧，限价越来越严格，对下半年影响、对明年影响会特别大。”孙宏斌表示。

在3月28日的融创中国(01918.HK)2016年业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌公开表达了其对地产行业的悲观态度。“相信这轮调控影响会特别深远，因为政策越来越收紧，限价越来越严格，对下半年影响、对明年影响会特别大。”孙宏斌表示。

尽管如此，在2016年实现合同销售金额1506亿元的基础上，融创中国还是将2017年的销售目标确定为2100亿元。

融创管理层表示，2016年，融创获得大量价低质优的土地储备，且均处于变现能力极强的一线、环一线和核心城市，这为公司未来的持续增长奠定坚实基础，在2017年融创全年推向市场的可售资源高达4185亿元，预计全年或将超额完成销售任务。

约8000万平米土储

当前的房地产行业，对于开发商而言，现金和土储的地位恐怕难分伯仲。在优质资源日益稀缺的情况下，获得了在这个市场长远生存的门票。

在3月28日的发布会上，融创中国副总裁兼董事会秘书高曦透露了一组数据：融创总土地储备7912万平米，储备货源达1.2万亿元。——这也就不难理解，尽管对行业显现悲观态度，但融创仍调高2017年业绩目标的原因所在。

据介绍，在总土地储备中，2016年融创一共获得5394万平米土地储备，主要拿地集中在下半年，占比达60%。

如果把时针拨回去年6月，会发现孙宏斌在当时的心态决绝，高调宣布融创在全国范围内暂停申请拿地。尽管在去年秋天开始，楼市启动新一轮调控，但孙宏斌对土地市场的担忧并未停止。

在3月28日的发布会上，孙宏斌介绍称，融创从去年10月1日开始，就暂时停止在公开市场买地。对于这一做法的原因，孙宏斌解释称，买地的唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。“但按照现在政府限价措施，房价暴涨的逻辑是不成立的，所以现在买了贵的土地，就会亏钱。”孙宏斌表示。

公开资料显示，在暂停公开市场拿地后，去年下半年融创通过并购等方式动作频频。彼时，中国土地市场一派高烧，地王频出，而通过并购融创成功避免了土地招拍挂市场的剧烈竞争，其中比较典型是在9月收购联想控股旗下42个物业项目的权益。

“2016年获得的土地中有68%通过并购获得，时间分布主要集中在前三季度，从第四季度开始我们拿地速度、拿地的量已经下来了，尤其是招拍挂。”融创中国副总裁兼董事会秘书高曦表示。

实际上，除了规模，融创土储的质量颇具看点，这些土地都处于一线、环一线及核心城市。除此之外，融创2016年年报显示，7912万平米的土地储备总量中，竣工未售部分仅占6%，待建和在建部分占比高达94%，也就意味着有很强的销售变现势头。

业内分析人士认为，融创拿地路线和高端精品的产品定位极具前景，按照现在的土储规模、分布区域和可售资源规模，2100亿元的销售目标有点过于保守。

手握698亿现金余额

从融创中国披露的财务数据来看，在2016年加大全国布局、扩大规模的同时，依旧保持了优良的运营水平。

财报数据显示，2016年融创中国全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%；账面毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点，若剔除物业减值拨备影响和收购物业公允值重新计量影响，毛利率为23.4%，真实毛利率同比上涨4.4个百分点，公司溢利29.4亿元。

除此之，年报显示，融创中国短期负债明显降低，一年以内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。对于2016年净负债率升高，融创人士介绍称，这与去年在全国大量拿地、并购有很大关系，但考虑到公司拥有较为宽松的现金余额，足以应付短期债务，因此该负债依然处于健康水平。

在解读资产负债数据时，高曦认为这是源自于“短期内抓住机会，杠杆有所上升”。他同时指出，净负债率并不代表全部风险，融创内部更关注的是现金流管理。

“公司到去年年底现金698亿，第四季度开始买地已经少了，账上累计大量现金，698亿元现金对短期负债覆盖达到2.1倍，流动性是非常好的。”高曦表示。

融创管理层认为，鉴于公司在2016年进行了为数较多的行业并购，对公司财务带来短期影响，但随着相应项目的落地以及变现，将为公司带来极好的业绩回报，相信将逐步体现在未来的业绩报表中。

作为地产行业的并购王，孙宏斌近期的一个大的投资动作是今年1月对乐视的投资。手握巨量现金，外界也有众多融创是否会持续跨界的猜测。

对此，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，未来三五年，融创的房地产主业一定是最核心、最主业，至少占98%以上份额。“对于其他行业我们都在研究、都在看，我们做决策的时候是非常慎重的，能够保证我们投任何一个行业决策都是对的。”行政总裁汪孟德说。

解读当前行业

楼市调控不断加码已经成为当前行业的“常态”。

对于全国多地密集出台的楼市政策，汪孟德表示，我们认为这种调控方向是挺好的，房地产如果价格持续高涨，对房地产行业，包括对于房地产企业来说都不是一件好事儿。

“一件东西价格持续上涨是不可能的，从市场整个价格关系看，政策的调整对行业的发展持续向好。”汪孟德称。

汪孟德再次提及去年10月，当时融创暂停在公开市场拿地，他坦承从那时开始融创判断调控影响的程度以及严峻性已经超过行业内的预期。

“从去年第四季度开始，按照这样调控方向下去，未来包括今年或者到明年上半年，房地产热点城市房价肯定不会上涨。”汪孟德强调称，但是我们判断也不会下跌，由于融创在去年或者更早的时间拿的地，所以对于销售没有任何影响。

在发布会上，孙宏斌多次提及对于行业的“悲观”心态，在他看来，当前行业风险特别大，风险大不是说市场不好，而是在于政策收紧很厉害，行业现金流会收紧。

地产行业风声鹤唳，手握巨资又该投向何处？孙宏斌的答案是：“现在我什么都不投，因为地太贵了。”

孙宏斌强调称其对市场的悲观逻辑在于，市场房价肯定不会跌的，但是买这么贵的地，房价暴涨才能赚钱，房价能不能暴涨，现在调控政策、货币政策都不支持。“我个人有钱的话，我觉得我会买融创股票。”他补充道。

不过，对于未来政策放松后会不会出现暴涨，孙宏斌给出了否定答案，他认为，因为房价已经在高位上。“如果货币收得比较紧，或者政府供地多一点，我也不相信一定会暴涨。”孙宏斌称。