房企加速入局 长租公寓迎来“洗牌”期

导读：“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策……”从国家到地方，政府不断推出各类鼓励租赁市场发展的政策，为租购并举的住房制度培育“土壤”，购房市场密集调控，租赁市场东风劲吹。

左手政策，右手资源，长租公寓市场发展正处在转折点。

“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策……”从国家到地方，政府不断推出各类鼓励租赁市场发展的政策，为租购并举的住房制度培育“土壤”，购房市场密集调控，租赁市场东风劲吹。企业方面，房企正遭遇市场调控、融资渠道收紧、拿地成本升高等困境，转型在即，长租公寓为房企打开了另一扇大门。

“我们将整合集团内外部资源，为租客打造整体的服务方式。除了青年公寓，未来我们还将推出诸如高端、家庭、养老等更多的产品线，提供多层次的产品供应。”碧桂园长租公寓负责人介绍，长租公寓业务在集团内部承载着更多的战略方向和战略意图。

机构数据显示，全国TOP30的房地产企业已有三成涉足长租公寓，碧桂园、万科、龙湖等一众房企正在“重兵布局”长租公寓市场。开发商入局之后，长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体，行业面临“洗牌”。

开发商抢滩

中共中央政治局日前召开会议提出，要把“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。有分析人士把“加快住房制度改革和长效机制建设”解读为又一次房地产改革。在新时代的背景下，再加上房地产市场的密集调控，嗅觉敏锐的房地产企业已经加快了转型之路，长租公寓成为房企多元化布局的重要领域。

在政策层面，中央为住房制度做了顶层设计，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2016年，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后，多部委陆续出台支持发展租赁市场的政策文件，明确鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

多个省份积极出台配合政策，为租购并举的住房制度培育“土壤”。比如，北京（楼盘）、杭州（楼盘）等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川（楼盘）等省开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

金融通道不断打通，比如，在“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”获得了上海（楼盘）证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs。银行等金融机构的介入也为长租公寓的发展形成“助攻”，比如建设银行(601939,股吧)在佛山（楼盘）推出了针对不同市场主体及场景的住房租赁项目——“CCB建融家园•乐家”，预计总共为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。

在多项利好政策的推动下，碧桂园、万科、龙湖等一众房企已经进军长租公寓市场。机构数据显示，全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。随着“租购并举”等政策加速落地，会有更多房企跟随入局。

开发商作为入局的“后来者”优势明显。一方面，房地产企业已在历史开发中储备不少自持物业，其中已开发的商业和操盘的旧城改造等项目在条件合适时均可转换为租赁房源；另一方面，当前房地产企业在新增自持供地上也是主力军。截至2017年9月上旬，北京、广州（楼盘）等城市累计供应的70余宗、将产生超360万平方米租赁住房的自持地块，主要为碧桂园、万科、龙湖、首开等大型房企竞得。

房地产企业入局长租公寓往往不是浅尝辄止，而是在谋划战略布局。碧桂园方面称，集团不是为了做长租而做长租，长租公寓业务在集团内部承载着更多的战略方向和战略意图。碧桂园有两个很重要的地产创新方向，一个是产城融合，一个就是长租公寓，因此在人才调配、区域宣传等方面，长租公寓都是碧桂园相当重视的板块。

加速市场探索

事实上，在开发商入局之前，长租公寓市场已经存在了以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓，以窝趣、城家等为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等为代表的中介系公寓。随着房企入局长租公寓，各类资本、机构也争相涌入，将长租公寓加速推向了“拉锯战”竞争阶段，租赁市场竞争格局正在重构。

房地产企业入局首先在银企合作新路径方面展开了探索。11月3日，中国建设银行举办深圳（楼盘）住房租赁战略合作签约暨人才安居合资公司揭牌仪式，分别与碧桂园、万科、恒大等11家房地产企业和11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，共同推进深圳住房租赁市场发展。在房地产市场独占鳌头的碧桂园，积极响应“租购并举”政策，还与城市商业银行、全国性股份制商业银行达成了合作。

清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉表示，租赁市场和租赁机构的发展，除了政策导向，也离不开金融机构的支持，碧桂园与银行的合作是一件好事，将有力促进租赁市场发展。

值得注意的是，长租公寓仍处于起步阶段，盈利模式尚不明晰。多数长租公寓项目回收现金的方式主要依靠租金和增值服务，在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为实现盈利的决定性因素。

碧桂园相关负责人表示，集团长租品牌计划融居住、物业、金融、商娱、健康等多元内容于一体，为租客营造“梦幻之家”，另外从增值服务方面发力，为业主提供一站式房屋租赁解决方案。同时，碧桂园将利用其自身强大的上下游资源整合能力，未来可能会推出如高端、家庭、养老等更多的产品线，供应多层次的产品。

分析人士认为，以碧桂园等为代表的开发商入局长租公寓市场，将“搅动”市场现有竞争格局。一方面，各类资本、机构争相涌入，将给长租公寓市场带来更多活力，推进行业探索进程；另一方面，房地产企业入局为原有互联网系、酒店系、中介系竞争主体带来压力，推动一轮兼收并购和资源重组，带来行业“洗牌”。总体上来说，房地产企业入局长租公寓，是统筹增量市场和存量市场资源，实现房地产产业链健全发展的机遇。