长租公寓迎资本风口 REITs如何撬动万亿市场？
导读：长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资
长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资
继10月中旬的新派公寓权益型类REITs（房地产信托投资基金）产品成为长租公寓在REITs领域的破冰之作后，10月23日晚，保利地产(10.870, 0.01, 0.09%)（600048.SH）发布公告称，其作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上证所审议通过。据了解，这是全国首单央企租赁住房REITs及首单储架发行的REITs产品。
城市化进程带来了巨大人口红利，正鼓舞着长租公寓行业成为又一片万亿规模的“蓝海”，而REITs被认为是能够让该市场快速扩张的“利器”。
在国外，REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式，而从国内情况来看，REITs的试点在过去两年中频繁被提及，目前在长租公寓领域的试水也在加速，但相关的税收政策和配套法律法规还未出台，REITs正式落地后对市场的撬动效应备受期待。
长租公寓迎来万亿市场
从去年到今年的一系列政策鼓励下，租赁市场迎来了前所未有的机遇期。
链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。而其中，长租公寓在这波红利中成为了市场的下一个风口，吸引了资本竞相涌入。
西南证券(5.710, 0.04, 0.71%)表示，长租公寓连接存量资源和租户需求，显著提升房屋使用效率和租户体验，发展空间广大。
第一财经记者翻阅长租公寓品牌新派公寓的网站发现，其位于北京的三家店几乎全部呈现“已租”的状态，只有CBD旗舰店的100间左右的房源中有两间待租。
然而，业内人士普遍认为虽然长租公寓发展前景一片大好，但同时也存在着诸多挑战。
国泰君安(20.820, -0.08, -0.38%)资管公司在其研究报告中表示，在长租公寓行业迅速发展壮大的同时，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题也逐渐浮出水面，成为制约这个行业进一步发展的“紧箍咒”。
“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”公寓系统服务商水滴管家创始人冯玉光对第一财经记者表示。
国泰君安资管分析称，中国长租公寓行业主要采取轻资产的运营模式，大部分长租公寓运营商因无法提供资产抵押，较难获得低息借款，这对它们以盘活存量资产进行扩张的打法造成了一定阻碍。
“过去长租公寓公司规模太小，银行一般没有太大的积极性，因此只能对接一些P2P资金，整个行业的融资实际利率高达15%到20%。”冯玉光称。
REITs将成撬动利器
而资产证券化则被认为是可以撬动这个市场的“钥匙”。
业内专家认为，长租公寓的本身特性是非常适合资产证券化的。“长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资。”国泰君安资管表示。
冯玉光同样认为，长租公寓是非常好的金融底层资产，因为其不仅有稳定的现金流，而且目前相对于需求来说供给并不充裕，在政策和一线城市人口红利的加持下，从趋势上来说，只要公寓选址合适并且适销对路，则高出租率不难实现。
“房地产行业目前资金周转率在0.3~0.5，而集中式公寓的周转率只有不到0.2。在这样的情况下，利用ABS（资产支持证券）、REITs等金融产品来盘活存量资产，不断扩大收入及扩大规模来分摊成本就成了必需。”冯玉光表示。
在长租公寓领域，ABS、REITs等金融创新产品刚刚开始起步。今年1月，魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，成为国内ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。
而本月的两单租赁公寓行业的REITs试水产品更是受到了市场关注。其中，本月中在深交所获批发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”拟发行金额2.7亿元，标志着国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品破冰；而近日的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”由上证所批准，采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元，成为首单储架发行REITs产品。
事实上，REITs在美国、日本、新加坡等地都是地产领域非常成熟的金融工具，其具体方式是通过发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是不动产证券化的重要手段，没有庞大资本的中小投资者，也可以通过REITs参与房地产投资，也被称为房地产资产的IPO。
东方证券(15.750, 0.16, 1.03%)固定收益首席分析师潘捷认为，REITs实质上是ABS的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业按照一定的估价方法折算成上市价值，拆分为物业权益单位，即未来的基金单位，通常集中投资于可带来收入的房地产项目，如购物中心、写字楼、酒店、公寓等，获取租金收入及房产增值，进而为投资者提供定期收入。
从组织形式来给REITs进行分类，主要可分为契约型REITs和公司型REITs。广发证券(18.520, 0.06, 0.33%)表示，契约型REITs是指投资者通过与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，并以委托人（受益人）的身份参加份额持有人大会，委托受托人行使经营管理权的REITs形式，委托人和受托人以信托合同为基础行使权利并履行义务；而公司型REITs是指发起人设立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资者通过购买股份成为公司股东的REITs形式，公司以股利的形式向投资人分配收益。
“大力发展REITs具有三重重要意义：一是盘活存量公共资产，化解地方债务，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动公募基金、养老金投资于优质基础资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。而发展REITs对于租赁的意义在于，通过对未来的收益权益进行抵押，从而促进租赁市场的融资，并且打包租赁项目的现金流，拓展社会的项目投资渠道。”西南证券分析师胡华如表示。
REITs试点加速
尽管长租公寓行业目前在REITs领域的试水加速，且之前在房地产领域也发行过多只REITs产品，但多位业内人士及行业分析师均表示，由于相关税收优惠政策和配套法律法规还未出台，因此目前国内并没有真正意义上的REITs产品，更多的是类REITs产品。
在鼓励发展租赁市场的一系列政策文件中，推动REITs发展也成了“高频词”。2015年1月，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就已明确表示积极推进REITs试点。“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。”住建部在发文中表示。
2016年5月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也提出稳步推进REITs试点。而在今年7月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中再次表示鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在今年8月召开的博鳌房地产论坛上表示，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。这意味着，我国真正意义上的REITs的脚步正愈行愈近。