中国楼宇经济的转型发展与对策建议（四）

导读：中国楼宇经济在当前所遇到的问题，有楼宇载体的库存压力问题、楼宇业态的同质竞争问题、“大城市病”给楼宇社区带来的空气污染和交通拥堵问题、新常态过渡期楼宇业态运行面临融资压力的问题、楼宇经济发展所需土地空间不足的问题、不同城市楼宇经济发展差距大的问题等。

二 当前中国楼宇经济的主要问题及建议

尽管楼宇经济在当前转型期无论是在业态或配套、内容或形式、理念或技术方面都有了明显的转型态势，但同时也存在着发展差距较大、载体空间不足、楼宇业态同质等问题。针对这些问题，本文给出了政策建议。

(一) 当前中国楼宇经济的主要问题

中国楼宇经济在当前所遇到的问题，有楼宇载体的库存压力问题、楼宇业态的同质竞争问题、“大城市病”给楼宇社区带来的空气污染和交通拥堵问题、新常态过渡期楼宇业态运行面临融资压力的问题、楼宇经济发展所需土地空间不足的问题、不同城市楼宇经济发展差距大的问题等。但从各地反映来看，主要问题应是以下四个。

1、各线城市楼宇经济发展的差距较大

各线城市当前楼宇经济的发展差距较大，首先，可从各地楼宇的利税水平差距看出。楼宇产生的税收即楼宇的经济贡献，是楼宇经济实力的一个重要反映。从2015年商务联盟城市CBD的“亿元楼宇”（产生税收过亿元的楼宇）数来看，如图10所示，在统计的17个CBD中共有“亿元楼宇”接近380个，其中近一半坐落于北、上、深的三个CBD；17个CBD中有9个CBD的“亿元楼宇”数量仍是个位数，有6个CBD位于二、三线城市且已建设发展了至少近10年。而从亿元楼宇的占比来看，尽管各地统计楼宇数的口径不同，但楼宇经济贡献从沿海、沿江城市到内陆城市依次减弱的整体态势却更为明显。

其次，楼宇需求的变化趋势表明，商务区联盟城市的楼宇需求一直较大，并且需求差距波动下降的趋势基本停止。在此，从办公楼售价水平来考察办公楼需求，自楼宇经济的成型期开始，全国范围的办公楼售价变异系数一直保持在0.2左右的水平（见图11），2012年后出现的变异系数增幅也并不大。相比之下，商务区联盟城市的办公楼售价差距波动一直较大，并且商务区联盟城市之间的办公楼售价差距大于全国水平；并且，办公楼售价差距从2006年开始的波动下降趋势到2012年开始变为水平波动，表明办公楼需求差距总体缩小的趋势基本停止。

最后，从业态质量来看，各线城市的楼宇经济发展水平差距也较大。上海虹桥CBD由于启动时间较近，规划标准高、技术起点高，楼宇载体有很高的综合体化、信息化、集约化程度，楼宇业态有很高的融合化和创意化水平。相比之下，南京、银川、西安等非一线城市的CBD仍缺乏带动力强、有特色的大项目，并且现有业态不同程度地存在“散”和“低”的问题。

尽管较发达城市楼宇的售价较高，但集聚经济的马太效应和名义利润的信号作用势必进一步扩大各地楼宇经济发展环境的吸引力差距，不利于各地楼宇经济的协调发展。

2、部分城市的楼宇去化压力较大

首先，进入到楼宇经济转型期，国内办公楼空置面积总体逐渐增加。在这种情形下，部分二、三线城市由于在经济的现状水平与发展预期上均明显差于沿海、沿江城市，尤其是在楼宇业态的集聚规模和配套质量方面缺少足够的招商竞争力，因此办公楼库存的去化压力较大。

其次，对于商务区联盟城市，尽管第一节的图6和表1已显示出商务区联盟总体上保持着一定的去化能力，总的库存压力并不大，但个别城市同样而临着去化压力。比如，受东北地区经济增长乏力的影响，沈阳和大连的办公楼有着较大的去化压力；在西部，重庆近年有着大量新增写字楼供应，但甲级商务楼宇需求仍较稳健，库存去化压力主要出现在较“老”的楼宇；而西安一方面受P2P租户退租的影响；另一方面又有新的办公楼供应，去化压力也较大。库存去化压力在较发达城市中同样存在，比如天津的滨海新区CBD，由于办公楼供应持续增加、京津地区办公楼资源较多等原因，办公楼的去化难度也比较大。

3、个别城市的楼宇经济面临规划遗留问题

所谓“规划遗留问题”主要是指个别城市启动建设时楼宇规划的前瞻性不足，由此导致其楼宇经济的发展在当前面临着转型和扩容挑战。

在楼宇经济发展较久的城市，以深圳和北京为代表，楼宇经济面临的规划遗留问题是，首先由于启动建设时缺乏规划经验，其在较长时间内缺乏空间利用和业态引导的规划，进而造成了楼宇产权碎片化和业态的“散”“低”。其次，由于建设时间较早，两地的楼宇经济发展已经遇到楼宇、土地载体空间不足和部分楼宇配套设施老化的限制，如车位不足、电梯运载饱和、通信管道容量不够等，楼宇配套硬件的能力亟须“扩容”。最后，除了深圳和北京等楼宇经济发展时间长的城市，发展空间不足、业态“散”和“低”的问题，当前还不同程度发生在个别后起的非一线城市。在非一线城市，业态零散除了规划前瞻性不足的原因外，相当程度上还因为开发建设时政府的财力有限；另一方面，这些地区楼宇经济发展空间的不足在其楼宇业态尚未成型时就已出现。比如，西安长安路CBD当前高端写字楼的比例低于CBD一般标准，但却由于区内居住用地过多，使楼宇建设受到土地不足的制约；长沙芙蓉CBD由于其规划的9平方公里面积过小，造成了土地空间不足，使一些倾向于自定制楼宇的龙头企业、大项目另选了别处，较大程度影响了该地楼宇业态的提档升级。

转型压力则是指“散售”引致的“散”“低”业态亟须向高端集聚业态升级。对于北京和深圳等一线城市，通过二次招商的有效引导和业态竞租的市场淘汰机制，转型在长期来看难度并不大；对于个别后起的CBD，在缺乏相对一线城市的集聚优势的情况下，同时也是在新常态过度期经济内生动力较弱的情况下，业态“转型”任务比较艰巨。

4、在不同区域层面和行业领域存在着楼宇业态同质竞争

从行业领域来看，尽管各地楼宇业态出现了内生发展的良好态势，但从总的行业结构来看，各地楼宇业态还在行业分布上出现了趋同态势，常常是金融总部、商务服务、商业贸易、科技孵化、文化创意等。这些同质竞争不仅发生于临近CBD之间，甚至发生在同一CBD之中。比如重庆解放碑CBD地区的“创业咖啡”出现了同质化，深圳福田CBD的商业综合体出现了同质化，北京CBD的众多金融特色楼宇之间又存在着租售的同质化竞争。

相近区域之间的楼宇业态同质竞争，是当前楼宇业态竞争的主要表现。首先是出现在相邻城市的CBD之间，比如在长三角地区，仅属于商务区联盟的就有南京、杭州、上海和宁波的6个会员CBD。尽管该地区的经济实力能够支撑较其他地区更密集的总部基地数量，但在当前新常态过渡期经济增长放缓的大环境下，业态的同质还是给各地楼宇带来不小的招商竞争压力，比如南京河西CBD被定位江苏省的金融中心，但在集聚发展金融总部时遇到苏州（对台人民币结算试点）和上海（定位为国际金融中心）的招商竞争。其次是出现在同城CBD之间，而这种情形的同质竞争有时更为严重。当前商务区联盟城市中，同时拥有多个CBD的城市是北京、上海、杭州、武汉、天津、南宁，而有的同城CBD不仅距离相邻，而且定位重复，比如武汉的王家墩、东湖和沿江CBD都以发展金融、商务总部、会展业态为重点；北京CBD则在吸引金融入驻总部时总是面临来自西城金融街的强力竞争。

各地若不加以协调，以致业态同质竞争加剧，竞相提高租税优惠力度，那么今后各地楼宇经济的净财税贡献将大打折扣。

(二) 进一步促进中国楼宇经济转型发展的对策建议

中国楼宇经济要通过巩固发展成效，积极适应宏观经济和政策形势，注重利用信息技术手段，按照信息互联促协同、协同合作促协调、分工协调促内生、内生优化促发展的思路，促进中国楼宇经济进一步协同化、协调化、内生化的转型发展。

巩固楼宇经济的发展成效，就要有效应对当前所遇到的问题。考虑到当前楼宇需求出现结构性分化、楼宇业态“散”和“低”、楼宇硬件设施老化等问题，都可以通过提高楼宇软硬件服务水平、打造高标准特色楼宇的办法来改善，问题应对、成效巩固应以打造分级式特色载体为主要抓手，带动楼宇服务水平的提升，以吸纳不同类别、不同层次的企业入驻，盘活楼宇资源。而培育特色业态、打造特色载体，则要以业态的分工协调为前提，建立不同区域楼宇经济的分工协调机制，避免同质竞争冲淡楼宇经济效益，最终建立“大分工、小细分”的楼宇经济梯次协调发展体系。

1、加快提升楼宇经济的信息化程度

各地首要的是要加快在楼宇经济服务供给端的信息化改革，加快建设智慧楼宇，普及建设楼宇服务各类信息化平台以及互联互通的大数据平台，推动楼宇经济信息化提速，促进政商合作的深度协同和楼宇业态的区域协调，进而更好地推动楼宇经济发展。

楼宇服务各类信息化平台的普及建设，要明确以楼宇服务全信息化为目标。具体而言，其一，各地要加快建设，建立涵盖楼宇经济内部监测、外部推介、政商交流等核心功能完备的楼宇经济信息系统，实现楼宇经济信息平台的从无到有。其二，信息化建设步伐较快、基础较好的地方，要积极探索政府与楼宇企业、楼宇物业等在工商、税收、经营、招商、能耗等方而展开大数据互通合作，将楼宇信息基础设施建设融入当地的智慧载体（楼宇街区、社区、商圈）、智慧城市的规划与建设中去，将各特色楼宇业态差异化的服务和管理需要融入楼宇经济信息系统中去，并注重与新兴专业楼宇服务商展开合作，探索打造基于政商多方大数据共享的孵化式楼宇企业服务模式。积极培育信息化楼宇业态，最终实现楼宇经济信息平台的从有到优。同时要依托智慧载体、智慧城市的建设，注重实践绿色集约的企业运营和物业管理理念，打造建设绿色楼宇。其三，各地要在楼宇经济各类区域协调的合作中，积极探索特色行业的楼宇信息平台互联以及特色业态的大数据互通，为各类区域协调的行业合作机构提供与其职能匹配的特色业态动态监测、信息发布、对话沟通等业态服务和管理功能。

2、建立区域楼宇经济“大分工”的协调发展制度

“大分工”是指需要加快建立区域间的楼宇经济分工协调发展机制，以体现分工协调促内生、内生优化促发展。

具体而言，商务区联盟城市要在都市圈乃至全国层面上，充分利用联盟平台及其他信息交流平台，并力争地方政府的合作支持，积极展开对话合作并力争形成全同楼宇经济协同合作的示范，探索建立针对楼宇业态细化分工与协调的战略研讨、统筹规划、协调仲裁等一系列长期机制。具体要注重围绕总部经济、都市型工业、文化创意等常见而易重复的业态，充分对接地方产业发展导向和区域分工调配任务来规划楼宇业态，并探索采用邻近楼宇经济的前后台总部合作模式（京津冀总部模式）、特色商务园区共建或联盟模式（南京金融联盟模式）、“业态升级——扩散接收”模式等协调机制，将区域楼宇经济竞争降到合理程度，最终建成梯次分工协调的楼宇经济发展制度，通过分工协调在全国的宏观层面上增强楼宇经济发展的内生动能。

3、通过“小细化”协调和盘活CBD楼宇经济

“小细化”即是以打造特色楼宇、街区等特色载体为核心抓手，要在各CBD内部形成楼宇业态各有特色、互相协调的发展格局。同时以打造特色楼宇为抓手，通过提升楼宇服务，在吸引特色集聚的同时，消除结构性需求不足、助力办公楼去库存化。

首先，打造特色载体要以组织的协调为前提，要进一步加强政府、商会、物业、开发商的多方协同，围绕规划、建设、招商等工作，实行特色载体之间、上下级政府之间、“政府—楼企—物业—开发”之间的联席会议制度、联盟制度等楼宇业态协调制度，协助做好业态细分规划、严格落实楼宇招入驻商。其次，要做好特色载体建设，打造特色载体是“小细化”的核心抓手，下一步应在坚持协调分工的前提下，以特色服务推动特色载体建设，将特色业态的集聚与楼宇物业服务的等级认定统筹起来，推广建设“专业—重点—普通”的分级式特色楼宇体系，以此实现提档升级一批专业楼宇，满足大企业的高端楼宇需求；实现业态置换一批重点楼宇，引导产业链相关企业在楼宇集聚；实现优化提升一批普通楼宇，其中对存量的“散售”楼宇，要通过服务品质的提升吸引联合办公等新兴业态入驻。最后，要建好特色街区，一是要合理引导特色楼宇及其配套业态的集聚，尤其是后发CBD地区，推动形成金融总部街区、文创总部街区、特色商业商圈、综合性总部街区等特色街区集聚，打造CBD的集聚引擎；二是要充分挖掘、有效利用存量载体空间，以商办综合体为新建商务楼宇的主要建设形式，注重充分利用存量楼宇地下空间集聚配套商业，并加快城市有机更新，为楼宇经济发展“扩容”。

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