零售地产积极转型 商业地产租金小幅回暖

导读：“西单寸土寸金，每一寸地方租金和坪效都非常高。但是唯独商场9层是尴尬楼层。十层是电影院，六七八是餐饮楼层。9层作为高层零售楼层，又不具备餐饮条件。

“西单寸土寸金，每一寸地方租金和坪效都非常高。但是唯独商场9层是尴尬楼层。十层是电影院，六七八是餐饮楼层。9层作为高层零售楼层，又不具备餐饮条件。再加上楼层动线比较怪，属于半循环动线。因此，9层只能租给大商，前几年也一直做大商，但是清退之后效果一直不理想。因此，从2016年初开始，商场团队经过长时间探讨，决定将9层改为样街。也就是，将零售楼层切成非常小的铺，把喜欢街区文化的年轻人群提纯，从而吸附在这。”西单大悦城相关负责人告诉21世纪经济报道记者。

近年来，购物中心饱受同质化困扰。今年三季度，多个购物中心推出新的主题街区。例如：半岛广场“有氧公社”、西单大悦城“样街”、石景山万达广场工业主题街区。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“以零售和体验业态复合为特点的生活方式类门店扩张日趋活跃，此外王府井(18.780, 0.77, 4.28%)等核心商圈年底将迎来多个国际品牌的旗舰店，这两类大面积租户将在优质零售物业租户组合中占据日益重要的位置，为北京核心和新兴商圈注入新的活力。”

酷玩之地

8月27日，西单大悦城首条主题街区——样街YOUNG STREET揭幕，这条致力于18-25岁最in群体打造的社群集结型空间，召集了塔罗占卜、文身、BJD娃娃、二次元手办、手指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等29家潮玩潮酷店铺。多元化的业态组合与开放式的动线设计，这在购物中心属于创新业态。

近年来，购物中心饱受同质化困扰。创新成为零售地产突围的重要方式。西单大悦城总经理沈新文表示：“西单大悦城引进了最先锐的品牌与业态，样街的许多商户都有着自己的故事，比如首次从线上落地线下的手指滑板、首进中国的变态奶昔、首进购物中心的塔罗占卜等等。我们希望创建一个富有想象力及情感联结的社群空间，为18-25岁的年轻潮人打造一个酷玩之地。”

样街位于购物中心9层，接近3000平米的面积，呈“双肺结构”，左右两条干道“这里”和“那里”交汇于中心小广场。21世纪经济报道记者在现场看到，除了上述小众业态，还包括陶艺、调香、皮具、绘画、精酿、尤克里里等手作等体验业态。

世邦魏理仕注意到，多个购物中心也在推出新的主题街区，例如：半岛广场“有氧公社”、西单大悦城“样街”、石景山万达广场工业主题街区。

今年三季度，除了购物中心推出主题街区积极寻求转型，餐饮业态内的多个细分市场推动零售市场需求增长。阿里巴巴旗下的盒马鲜生超市在北京开设了第二家店，主推“生鲜”概念，以将更多线下消费者向线上引流。太古里将一栋原奢侈品独栋楼改建为户外高档餐饮楼，三季度全面开业，以满足人们对户外餐饮服务日益增长的需求。“网红”奶茶零售商喜茶进驻北京，开设了两家店面。此外，必胜客休闲餐厅、德国失重餐厅等进驻北京。

此外，连锁生鲜超市和社区型购物中心还在寻求合作探求转型思路。9月26日，王府井集团和北京首航国力商贸有限公司签署战略合作，双方共同出资1亿元组建合资公司，以“王府井首航”为商业品牌，布局连锁社区生鲜超市、综合超市、 社区型购物中心，创新新零售模式。

近郊受益

仲量联行北京零售租赁部总监曲闯表示：“随着市场竞争日趋加剧，业主保持对‘新、鲜’餐饮品牌的青睐。比如，新鲜的餐饮租户有助于提高客流量，促使项目在市场中进一步脱颖而出。此外，轻奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到欢迎；而非传统业态，如联合办公和细分市场的健身业态，也被业主纳入考量，以保持项目在市场中的竞争优势。”

仲量联行监测显示，北京SKP引入全国首家I29-铁狮东尼、北京首家BA&SH；太古里引入全国首家Gilly Hicks。这使得购物中心首层商铺平均租金同样本环比增涨0.6%至每天每平米36.3元。成熟外围区的部分项目租金增长较核心区更为明显。由于新燕莎金街购物中心、国贸等项目部分改造完成，市场整体空置率环比下降0.2个百分点至5.2%。

仲量联行数据表明，三季度城区和郊区市场零售地产租金保持平稳，环比分别增长0.3%和0.7%。部分核心项目开始触及租金上限，三季度王府井市场出现项目下调租金现象。预计在未来12个月，郊区零售项目租金表现将持续优于市区项目。由于越来越多的消费者选择就近消费，五环外的优质零售项目将继续从中受益。

未来，北京商业供应量仍然继续增长。世邦魏理仕监测数据显示，2017年第三季度，无新项目落成。西单国际大厦商业停业装修。北辰北苑路店经营权转让给上品折扣，更名上品+，被定义为首家互联网城市奥莱。未来六个月，有5个项目计划入市，总体量近33.6万平方米。新增项目入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。