中国楼宇经济的转型发展与对策建议（二）

导读：政商协同发展楼宇经济主要表现在两方面：一是政府与市场组织、政府之间的招商协同，即招商方式协同化；二是政府或党组织与楼宇物业公司、行业组织、人驻企业等多方的服务协同，即楼宇服务方式的协同化。

（二）楼宇经济发展从以政府主推向政商协同推进过渡

楼宇经济从起步期的载体建设到后来的日常运转，不仅需要土地、资金、人力等可界定产权的、可由市场配置的资源支持，同时也需要交通配套、公共政策等公共品或准公共品的支持。因此，市场的驱动和政府的推动对于发展楼宇经济是互补的，二者都不可或缺。由于中国经济市场化起步较晚，在政府主导改革的大背景下，中国楼宇经济主要是随着政府推动CBD建设而发展起来的。经多年探索，各地政府在发展楼宇经济方面已经有了一套与市场主体合作的成功经验，政商协同作为楼宇经济发展动力的重要性不断提升。

政商协同发展楼宇经济主要表现在两方面：一是政府与市场组织、政府之间的招商协同，即招商方式协同化；二是政府或党组织与楼宇物业公司、行业组织、人驻企业等多方的服务协同，即楼宇服务方式的协同化。

1、楼宇招商的协同化

随着楼宇经济发展到成型期，尤其是随着楼宇经济规模的不断扩大，政府的招商竟争带来的压力越发增大，势必需要探索新的招商做法、拓宽招商渠道。而在各类市场组织不断发育的条件下，政府与楼宇开发商、楼宇业主、专业中介等市场组织的招商合作，以及政府间的楼宇招商合作应运而生，并且已成为当前楼宇招商的常规做法。

当前，楼宇经济的潜在招商主体包括政府、开发商、商会、专业中介等。其中，政府是当前各招商主体中的主导者，其主导作用主要体现在四个方面：一是政府作为楼宇经济规划建设的主导方，划定了楼宇招商导向；二是组织和参与举办招商活动，比如由地方领导带队面向龙头总部企业“上门”招商，与开发商等市场组织协同策划和举办规模较大的、区域性的楼宇推介会；三是主导成立了一些市场组织的招商主体，比如楼宇商会、行业组织、多方组成的招商队伍等；四是在一些跨城、跨省乃至跨国的商业合作中出面沟通进行协同。在这些做法中，后两者是成型期以来出现的新内容，尤其是不同政府间的协同招商——政府间的协同较常见的模式是纵向层级政府之间的协同招商，一般是在辖区楼宇办公室、商务区管委会、街道办三级之间；而横向跨区域的政府间协同招商在目前则较少见，属于新近出现的招商做法创新。目前各地横向政府协同的招商，比如南京河西CBD与周边城市关于探索设立苏南金融园区合作联盟的合作意向，按计划相关各地将协同开展招商引资和产业培育；又比如在西安长安路CBD管委会与周边区县、部分街道（乡镇）围绕电商企业及其物流基地的落地，协同进行了企业上门沟通。考虑到当前日益激烈的楼宇招商竞争，区域间协同的楼宇招商对于今后在不同CBD之同协调分工有着可观的政策潜力。

开发商是在中国楼宇经济发展过程中，楼宇招商参与度仅次于政府的招商主体。其传统的楼宇招商方式是在楼宇建成后，按利润最大化原则将楼宇进行“散售”。然而在今天看来，“散售”模式导致了楼宇产权碎片化，不利于业态的集聚发展和转型升级。而在重视规划引导的当前，开发商的招商已经逐渐转变为遵循规划导向的楼宇二次招商，以及与政府协同进行招商活动的策划和举办。开发商与政府协同招商的传统方式则是座谈会、联席会议等商议模式；而近来的一些后起CBD则创新地使用了更为市场化和专业化的企业模式，即由政府与开发商组建或在政府引导下由开发商组建载体建设与运营的平台公司，负责楼宇的招商、建设等工作，比如武汉CBD的“王家墩中央商务区建设投资股份有限公司”、郑州郑东CBD的“中交（郑州）投资发展有限公司”、宁波南部CBD的“宁波广告产业园区服务中心有限公司”。

专栏1 产权碎片化的楼宇“散售”模式

国内早期建设的商务楼宇多采用开发商拿地建楼再自主出售的模式，这种模式的优点是，在一定程度上，其可实现较快的投资回收。于是在利润最大化的目标下，开发商住往将一座楼宇分层甚至分间进行租售，导致一栋楼宇有众多的小业主。产权分散的直接影响就是楼宇的后续招租属于小业主的自主行为，政府或开发商很难实现物业服务和产业升级的整体规划，很难实现楼群功能结构的最优化。

北京的建外SOHO就是典型的“散售”项目，开发商将产权分散出售给小业主，而小业主再将商铺租给出价高者。“散售”模式最早出现于北京、深圳等较早开放城市，尽管有不足之处，但由于该模式对政府投入要求不高，因此在导向控制的前提下，仍在被一些新兴CBD所采用，如武汉CBD、上海虹桥CBD等。 

由于具有行业信息和社会资源优势，楼宇业主成为当前各地协同招商的又一重要主体，即楼宇的“以商招商”。目前的以商招商主要是两种模式：一种是政府和龙头企业利用后者入驻后的集聚效应进行产业链招商，主要是面向与其配套的商务商业行业和同行企业，产业链招商多见于楼宇载体建设的起步期；另一种是类似传统的开发商与政府协同招商的模式，即在成立楼宇商会、CBD商会等楼宇业主商会的基础上，由政府与商会共同策划和举办招商活动。从当前情况看，在业主商会和政府的协同招商中，商会较多负责楼宇招商的信息推介环节，包括“一对一”地定向推介和“一对多”地举办推介会。

专栏2 近年来商务区联盟城市以商招商的代表性做法

天津河西CBD：在2015年积极开展以商招商，通过现有金融企业对我区区位优势、政策优势和政府服务的宣传，在东北地区、华北地区、长三角地区陆续引进了众多地方商业银行。

西安长安路CBD：长安路CBD民间商会于2014年11月底成立，在2015年举办了商圈企业座谈会，完成了抱团营销策划、联合促销主题活动。

长沙芙蓉CBD：在2015年，经芙蓉区楼宇商会介绍，与新加坡企业发展局武汉办事处建立了联系，并就擎天广场和“一带两区”项目做了推荐。

北京CBD：北京CBD传媒商会于2015年12月18日召开了企业推介会，参会企业纷纷展示了企业特色、介绍企业发展方向和合作需求。

南京河西CBD：在2015年、正筹备建立CBD商会、苏商会等平台的信息和资源共享机制，为企业提供招商、审批、落地、配套设施等全过程优质服务。

银川阅海湾CBD：在2015年，正筹备成立阅海湾企业家联合会，把商会作为招商引资的新载体，并引领园区企业抱团发展，提高园区整体竞争力。

专业中介一直以来主要是专业的地产咨询公司和招商公司，其通过向政府提供策划、推介、楼宇代理租赁等招商服务的方式与政府协同，即“中介招商”。国内目前较活跃的专业中介主要是外资地产咨询公司，其早在中国楼宇经济的萌芽期就进人中国市场，并在成型期随着中国楼宇经济的快速发展而发展。而近年来在中国互联网快速发展的背景下，一些基于网络平台的专业楼宇租赁中介也开始出现。比如“赢策网”利用“门户+各地城市招商网”模式为多个城市的众创空间、写字楼、产业园等提供招商服务；“杭州写字楼网”则是仅聚焦一个城市、一种载体（写字楼）租售细分市场的网络中介。

专栏3 近年来商务区联盟城市专业中介招商的代表性做法

宁波南部CBD：在2013年与沃德房产合作成立南部商务区招商中心，以沙盘、区位图、影像展示、专业讲解等形式进行推介。

广州天河CBD：于2015年启动了“粤港澳服务贸易自由化”专题招商，期间邀请了仲量联行就可引进的香港服务业务给出初步建议。截至2015年，广州天河通过借力五大地产行，加强了与外国领事馆、商协会的合作，同时借助天合、优利普斯等专业招商公司力量，成功引进了本田贸易、百事、日发投资、三井物产等项目。

西安长安路CBD：在2015年，除王府井百货外一、三号楼的其他商业的物业招商等由戴德梁行统一运营、管理。

杭州CBD：杭州写字楼网成立于2006年，由杭州羽锐网络科技有限公司创立，是杭州较早专业从事楼宇招商和企业选址的写字楼门户网站，自成立以来积极配合杭州各招商部门，相继为200多幢办公楼宇进行招商，为数万家企业提供选址咨询服务，成功对接数千个项目。

目前各招商主体间采用的协同沟通制度主要是两种：一种是商议制度，如开发商与政府定期或不定期召开的招商座谈会或联席会议，采用该制度的商务区联盟城市以上海虹桥CBD、宁波南部CBD、广州天河CBD、杭州钱江新城CBD等CBD为代表；另一种是奖励制度，即政府通过制定招商资金使用条例，规定了以奖金激励招商主体按要求进行招商，采用该制度的商务区联盟城市主要是北京CBD、深圳福田CBD、广州天河CBD、西安长安路CBD、银川阅海湾CBD、长沙芙蓉CBD、杭州钱江新城CBD等CBD。相较而言，商议制度可使各主体更紧密地协同，奖励制度可以给市场组织更大的决策自由；但目前而言，两种渠道并未表现出替代关系，有的CBD甚至两者兼用（如广州天河CBD和杭州钱江新城CBD）。

2、楼宇服务的协同化

楼宇服务是指各方为楼宇企业运营和楼宇经济发展所提供的商务服务和公共管理。在此前阶段，楼宇服务的主要内容包括经济政策（楼宇入驻产业的租息税优惠）、企业政务（工商和税务服务）、楼宇物业（楼宇的安保、消防、卫生等服务）三项。在楼宇经济规模不断扩大、楼宇企业要求不断提高的情况下，从楼宇经济的成型期起，政商各方开始不断加深协同合作程度，不断在楼宇服务的形式和内容方面推陈出新（见图7），形成了当前“多位一体”的楼宇服务制度。

 

(1) 楼宇服务形式的创新

在之前阶段，楼宇服务主要来自三个机构——为楼宇企业提供工商、税务、招商等企业政务或商务服务的街道公共服务大厅或楼宇服务中心；为人驻企业提供物业服务的楼宇物业公司；为入驻企业制定优惠政策的辖区政府。如图7所示，传统的三类服务主体之间“条条”分明、联动较少。而在当前，楼宇服务主体仍然是楼宇单位和政府单位，但服务的提供则由二者协同合作、互相分工来实现，二者的构成也发生了变化。楼宇单位主要是物业公司、楼宇入驻企业及其行业组织（如商会），有时还有“线上对线下（020）”的专业服务商；政府单位则除了街道办和辖区政府外，有时还包括党组织和群团组织。

相比之前阶段，当前的楼宇服务有三大变化——企业政务服务逐渐“上门”化、物业服务逐渐标准化、楼宇服务的实现越加信息化。

首先，“服务上门”是指各地现已打破了之前街道服务大厅与楼宇企业之间的空间分离，要么由各主体协同在楼宇设立“楼宇服务中心”，为入驻企业提供针对性的政策宣传、问题反馈、工商税务服务；要么由各主体协同设立“楼宇管家”，由专人小组通过上门走访为入驻企业提供楼宇服务；又或者是基于原有设在街道的楼宇服务中心，采用派出“楼宇管家”来联系楼宇经济服务中心和楼宇的办法实现楼宇服务的“上门”。

专栏4 近年来商务区联盟城市楼宇“服务上门”的代表性做法

上海虹桥CBD核心区新虹街道的“楼宇管家”制度，由街道派遣有关人员入驻商务楼宇，单均4人1楼宇，将政府的政策宣传、公共服务和其他外衍服务“送货上门”。

南宁青秀区楼宇经济服务中心由辖区政府和街道办协同设立，是该区楼宇经济的服务与管理机构，而楼宇经济工作站则由街道办和物业公司协同在相关楼宇设立，工作站除了为楼宇企业提供工商、税务、卫生计生、党建、社区等一站式服务之外，还充分利用互联网信息技术指导物业公司开展增值服务，比如设置企业自助办税终端机，建立楼宇高管健康大数据档案等。

大连人民路CBD、杭州武林CBD和天津河西CBD均选择了建立街域的楼宇经济服务中心，然后通过派出“管家”的方式为楼宇企业上门服务。以天津河西CBD为例，至2015年全区11个街道有街域楼宇经济综合服务中心，工作内容涵盖信息统计、招商引资、政策宣传、协税护税等，然后通过每个干部负责10-15座楼宇的包干方式定期走访，帮助楼宇业主进行招商引资，帮助入驻企业办理落户登记，以及其他的楼宇服务问题。

其次，到楼宇经济的转型期，国内的楼宇品牌意识快速强化，并且为了提高楼宇物业服务品质，从国家到地方出台了一系列楼宇物业服务标准。楼宇物业服务标准（规范、评定办法）一般以政府为主导，在政府相关部门、行业协会、物业公司等主体的协同合作下完成制定，其内容主要覆盖楼宇软件（运营和服务）和硬件（楼内设备设施和周边环境及交通）两方面。目前各地的物业管理标准主要是两类——合格式标准和分级（等级）式标准，前者将楼宇物业服务划为“模范/合格”和“非模范/不合格”，比如西安长安路CBD的《长安路中央商务区商务示范楼宇评定及管理办法》 ；后者则将楼宇物业服务划为多个等级，天津、广州等地正在施行或正筹备施行这种标准。国内最早的物业管理标准是2008年的《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》 ，是一种合格式标准；之后成都市于2012年出台了《成都市商务写字楼等级划分标准》 ，是国内最早的分级式楼宇物业服务标准。而在国内知名行业协会、学术机构和房地产企业的协同合作下，中国《商务写字楼等级评价标准》在2014年正式出台。物业服务标准化可激励楼宇物业提升楼宇服务水平，一方面，物业服务标准限定了最基本的楼宇物业服务；另一方向，也是主要方面，即通过楼宇服务评定形成楼宇间物业服务水平的竞争态势，进一步促进楼宇物业公司积极提高自身服务水平。

专栏5 广州天河CBD的《楼宇经济可持续发展指数》

尽管国家标准已经问世，但目前各地仍然在探索更适合自身发展的物业服务标准，在这方面广州天河CBD走到了前面。广州天河CBD联合香港品质保证局（HKQAA）在2015年成功制定了天河CBD《楼宇经济可持续发展指数》（合格式指标指数），并进行了首次评定。在首次评价中，该指数充分体现了可持续发展理念，围绕温室气体播放、废物回收、管理服务等环境指标和物业指标进行了楼宇物业服务评定。而在今后，广州天河CBD的《楼宇经济可持续发展指数》还将涉及楼宇的税收贡献、就业带动等经济指标，将可持续的环境内涵延伸向经济内涵，形成更综合化的楼宇可持续发展指数。

最后，楼宇服务的第三个变化——楼宇服务信息化，主要是指“楼宇经济信息平台”当前正在各地推广应用中。楼宇经济信息平台或其类似平台，是覆盖政府、物业公司、楼宇企业等不同主体的，用于即时显示和处理企业经济、企业政务、物业管理、楼宇租售信息的网站、App、公众号等信息网络平台及其集合。目前在商务区联盟城市中，北京、南宁、宁波、广州、长沙、武汉等地的CBD均已建立各自的楼宇经济信息平台，上海虹桥、郑州郑东等仍在起步期的CBD则正筹备建立楼宇经济信息系统。从各地的楼宇经济信息平台看，其典型架构分为外网和内网两部分。外网向社会开放，可提供楼宇经济动态（产值、税收等）、楼宇企业政策和楼宇招商推介等楼宇经济信息共享功能；内网则是楼宇经济管理部门的政务平台，主要包括楼宇入驻企业登记系统和楼宇经济管理系统两部分，可为管理部门提供政商在线沟通、楼宇入驻登记管理、工商税务监管、楼宇数据查询和统计分析信息管理、楼宇电子地图展示，管理信息交流等功能。相比传统面对面的沟通交流方式，楼宇经济信息系统体现了信息即时、丰富的特点，大大提高了楼宇经济发展的决策效率。

专栏6 商务区联盟城市中有代表性的楼宇经济信息系统

典型内外网式楼宇经济信息系统——南宁青秀区楼宇经济信息网。南宁青秀区楼宇经济信息网启动于2014年，其拥有通知公告、工作动态、政策法规、特色楼宇、楼宇管理、楼宇租售、楼宇地图等七大模块的查询、服务、管理等功能。其中，楼宇管理功能属于监测内网，其他模块和功能属于可公开访问的外网。通过该平台可以对已经纳入体系的楼宇进行有关数据分析，为政府出台相关政策提供真实、动态的数据支持。此外，南宁青秀区还搭建了“青秀楼宇发布”微信公众平台，对青秀区楼宇经济进行全方位推介。

全信息化的楼宇经济信息监测及楼宇服务平台——武汉CBD的楼宇经济系统+智慧社区服务平台。武汉CBD的楼宇经济信息系统可对楼宇的使用情况、企业的入住率、分类、贡献率等进行统计分析，并提供政商交流信息的推送功能。CBD的楼宇物管服务、楼宇企业的工商和金融服务则由武汉CBD智慧社区服务平台提供，该平台是涵盖物管服务、生活服务、企业服务、金融服务四大服务功能的全方位智慧社区服务平合，为社区居民、企事业单位、政府、社会组织服务。截至2015年，武汉CBD楼宇经济系统已基本建成，而智慧社区服务平台仍在建设中。

(2) 楼宇服务内容的创新

与楼宇服务形式不同，楼宇服务内容的创新是服务的增量创新。当前在政府、党组织、群团组织、行业组织等主题的协同合作下，已经探索出了体系化的楼宇社区服务模式，大大丰富了原有的楼宇服务体系。此外，各地在楼宇商务服务领域、楼宇物业服务领域同样进行着楼宇服务内容的创新。

首先，楼宇社区服务顾名思义就是为楼宇企业提供的社区服务。在中国楼宇经济发展的较长时间内，楼宇社区服务基本限于社区公共服务和偶尔的楼企联谊活动、党群团活动，既没有形成服务体系，也鲜有服务主体的协同合作。而自2009年起，以杭州下城区在全国率先提出建设“楼宇社区”为标志，各地日渐重视楼宇社区服务建设。当前各地楼宇社区服务体系可总结为“三对四”模式（见图8），即政府单位（包括政府和党群团组织）、楼企商会、物业公司为三大服务主体，面向楼宇提供社区公共服务、楼宇党群团活动、楼宇员工文娱联谊、楼宇社区文化建设三大社区服务。

其次，楼宇企业的商务服务一股而言主要是会计、法咨询律、管理咨询、中介等现代服务业。而国内楼宇经济发展到成型期后，随着楼宇商会、行业商会等行业组织的出现，楼宇企业的商务服务迎来了新形式和新内容——商会商务服务。具体而言，商会等行业组织由于在行业内具有专业信息优势和商脉资源优势，其可为各楼宇企业提供一些专业的业务咨询服务。从各地来看，商会商务服务主要有搭建政策学习平台、搭建楼宇企业招商平台、搭建商务和法律咨询平台，有时也为楼宇企业提供员工文娱服务。由于商会等行业组织是由入驻企业组成，所以商会的商务服务实际上是楼宇企业的自我服务。

专栏7 当前商务区联盟城市楼宇社区服务和商会商务服务的代表性做法

杭州武林CBD的楼宇党建和群团活动服务：武林楼宇社区服务目前形成了楼宇社区综合党委、楼宇社区服务中心、楼宇社促进会“三位一体”的楼宇社区服务模式，该模式已不限于党群团和社区文娱活动服务，而是逐渐延伸向总体的楼宇服务体系。

南宁金湖CBD和杭州钱江新城CBD的楼宇社区文化建设：2015年，南宁青秀区政府与物业公司合作，组织开展了诗文赏析会、“楼宇·经济”摄影比赛等“云端课堂”；杭州钱江新城管委会则与钱江晚报合作设立了“漂流书亭”“楼宇书吧”等文化项目，并获得了习总书记和市民群众的肯定与广泛赞誉。钱江新城的“楼宇书吧”“漂流书亭”相当于散布的“书站”，楼宇员工可带书在不同书站之间交换。

郑州郑东CBD和长沙芙蓉CBD的商会商务服务：郑州郑东和长沙芙蓉两地CBD的商会商务服务各有侧重，有一定代表性——郑东新区CBD绿地企业服务中心的商务服务以政策研究、产品推介等业务服务为主；而长沙芙蓉楼宇商会的商务服务相较而言，更为重视帮助公司之间沟通、进行行业规章监督、维护企业合法权益等利益协调服务。

最后，在国内的楼宇物业服务领域，当前有两类“孵化式”楼宇服务在“创新创业”浪潮下快速普及。一类是作为物业、商业综合服务的“联合办公”载体业态。联合办公载体在当前很多作为“众创空间”出现，其开发商就是服务主体，服务内容即物业和商业两类，而商业服务有时则包括“孵化式”的创业指导咨询和商业资源拓展服务。另一类是基于“互联网+”理念的“线上对线下”专业楼宇服务。这些服务商新近兴起于2015年，其利用门户网站、移动App、网络“云”等信息平台，以“线上对线下”的方式为传统物业的租售推介和物业管理提供信息化服务，并提供企业协同办公、企业交流互动等楼宇经济信息系统服务。尤其值得关注的是“互联网+”专业楼宇服务商的企业供应商服务，其基于大数据分析向企业推介个性化的线下供应商资源，亦即基于“互联网+”的“孵化式”服务。相对而言，商会等行业组织同样可提供商业指导和资源拓展服务，但中小企业尤其是双创类企业所在领域较新，在其所在领域有时缺乏对应的行业组织，因此“孵化式”服务不仅更新了传统的楼宇物业服务形式与内容，更是照应了中小型企业的发展需求。

(3) 党建引领的“多位一体”楼宇服务制度已经形成

随着各楼宇服务主体的协同程度进一步加深，楼宇服务形式和内容的创新水平也不断提高。而在当前有的CBD已经创新发展出一种在形式和内容上都高度协同化的、以党建引领的“多位一体”楼宇服务模式。代表是杭州武林CBD“三位一体”模式、北京CBD“四务合一”模式、天津河西CBD“五位一体”模式。首先，武林CBD的“三位一体”是指楼宇综合党委、楼宇服务中心、楼宇社区促进会“三位一体”，在该模式下，通过“楼宇社区建党委、楼宇企业建支部”，然后以楼宇社区党建工作指导完善楼宇综合党委、楼宇服务中心、楼宇社区促进会三个主体，借以实现各项楼宇服务。其次，北京CBD的“四务合一”是指CBD党工委的党务、政务、社务、商务工作进楼宇党组织，通过基层党员干部到楼宇会谈和走访，并通过社会组织和志愿者的帮助，向楼宇主动“送上”各项楼宇服务。最后，河西CBD的“五位一体”是指楼宇社区党委、综合服务中心、代表议事会、企业联合会、志愿者联盟“五位一体”服务平台，其中，楼宇社区党委充分发挥在参谋建议、联系群众、维护稳定、规范市场上的政治核心作用，然后利用综合服务中心的网格化管理模式，与行政审批局、楼宇办等部门联合，积极为楼宇提供服务。

总的来看，由于党员队伍能够深入基层，组织和协调能力强，党建模式能够保障实现楼宇服务品质的提升。但与此同时，党建模式乃至当前整个的楼宇服务制度中，仍有很多局部的工作是通过人员走访、驻楼等人力完成的，不如App、楼宇经济信息系统等息化沟通机制高效。因此，高度信息化、智能化的楼宇服务制度将是楼宇服务的转型发展方向，楼宇服务的相关制度亦需要灵活调整。