房企长三角角力长租公寓 探索高租金低利润盈利模式

导读：继广州、北京等城市之后，日前，上海也公布租赁住房新政。

继广州、北京等城市之后，日前，上海也公布租赁住房新政。按照上海市人民政府办公厅官方发布的消息，上海将加快培育和发展住房租赁市场，到2020年基本形成多市场参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。在业内人士看来，这一新政的出台总体上符合当前上海住房市场的改革，后续有助于激活租赁市场的需求。

事实上，存量房时代，长租公寓作为化解房地产库存的一个重要途径，从一出现就成为资本竞逐的“蛋糕”。在不久前各大房企披露的半年报中，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉”，00884.HK）、朗诗绿色地产有限公司（以下简称“朗诗地产”，00106.HK）等一众房企都表示已开始以不同形式涉足长租公寓，并将该业务列入下半年乃至未来几年的发展计划当中。

旭辉相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时称，旭辉旗下长租公寓品牌“领寓国际”目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，后续还将陆续扩至广州、深圳、合肥等一线城市和二线核心城市。

不过，在记者的采访过程中，多位业内人士指出，长租公寓一直面临着回报周期长、盈利难的尴尬，房企如果成本控制能力较弱，运营风险就会增加。

掘金万亿“蓝海”

记者不完全统计，目前万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ）、旭辉、朗诗地产、禹洲地产等多家房地产开发商已相继介入长租公寓市场，并重点布局上海等一二线城市，构筑自己的房屋租赁服务市场。

资料显示，万科自2014年以来就积极布局长租公寓市场，算是最早进入这一领域的房企之一，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年8月底，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间。自2016年底，万科又拿下多块限价自持地块，专门用于建设租赁住房，2017年泊寓预计总获取房间数量超过10万间。

在上海，万科三年前开始在嘉定区的安亭新镇运营第一家泊寓，其后又相继运营张江国创中心、翡翠公园、安亭新镇二期门店和虹桥南华园店，目前在上海拥有房源约1500间。

除了万科，在2016年底进入长租市场的旭辉目前旗下也拥有自己的长租公寓品牌“领寓国际”，对标时下都市白领以及高校人群。旭辉方面向记者表示，目前领寓国际已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，今年准备入市2万间房源，未来五年有希望达到20万间规模。后续项目将陆续扩至广州、深圳、合肥等一线城市和二线核心城市。

“公司一年前就开始对长租公寓领域进行调研，但此前并没有贸然进驻，因为长租公寓市场太新了，还在试错的过程。”某知名房企长租公寓项目负责人告诉记者。

禹洲地产董事会主席以及执行董事林龙安近期在中报业绩会上也表示，未来禹洲在保量的情况下，会在一二线城市的核心地段布局长租公寓，以达到业绩均衡。

租金高仍“一房难求”

近期发布的《长租公寓认知接受度调查》报告显示，近九成受访者认为长租公寓租金偏高。

以朗诗地产旗下的长租公寓品牌“朗诗寓”为例，其包含青年公寓、白领公寓、精品公寓和服务式公寓四个产品线，在上海有多个门店正在营业。

9月19日下午，记者根据朗诗寓的定位，来到上海闵行区虹桥镇金汇路星发大厦，注意到门口有个名为“鸿士公寓”的招牌。通过电梯到三楼，记者看到门口立着一张名为朗诗寓上海金汇路店的宣传海报。据工作人员介绍，公寓在上半年才开业，总共房源100多间，还剩14间没有出租。“一楼的‘鸿士公寓’招牌是前任租户的门店名称，只是目前没有撤下来。”

记者了解到，朗诗寓的单身公寓和双人公寓面积在20~40平方米不等，床铺、电视、衣柜、书桌、卫浴等家用设施均较新，同时还配备了冰箱、滚轮洗衣机、抽油烟机等。租金为每月3700元、4200元、4700元不等。

记者粗略估算，水费按照热水和冷水的不同收费，加上商业用电的价格以及网络费用等，租客每月还需在租金之外支付约300元的费用。而金汇路附近一房产中介工作人员告诉记者，周边同等规格的房源租金约为3500~4200元/月。

随后，《中国经营报》记者又辗转来到上海闵行区南华街25号的万科泊寓虹桥南华园店，据工作人员介绍，自6月份开业至今，该公寓房源已大部分完成出租，出租率达到九成以上。

记者观察到，该门店临近凌空SOHO和虹桥商务区，房间基本设置了一体式独立卫浴，单间配套家居，有多个公共区域，包含桌球台、免费健身房和羽毛球场等。其租客大多为凌空SOHO的上班族，租金在2680~3200元/月不等。

此外，记者还从旭辉领寓的青年公寓社区“柚米国际社区”（闵行店）处了解到，该长租公寓出租率达90%左右，租金约为3500元/月，这一租金同样较周边同等面积的普通住宅租金要高出1~2成。除此之外，每月还要额外缴纳300元的管理费，水电费按商用标准收取。

对此，湾流国际创始人、CEO黄海滨认为，上海等国内一线城市，资产价格是最高的，租金不低，因为人均可支配收入没有拉起来，现在租房的花费占收入的比重为30%左右。“未来在上海等一线城市的人群会越来越高端，承租能力会得到提升，人均可支配收入增加。我认为未来中国租房市场会稳步提升，而且空间很大，租金会稳步上扬达到匹配。”

盈利难题考验运营能力

万科董事会主席、CEO郁亮此前公开坦言：“从回报率来说，我们能够达到1%~2%的回报率，已经很满意了。”万科的半年度报告显示，由于发展经营性租入写字楼和公寓，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.66亿元。

林龙安也曾公开透露，目前长租公寓的租金回报率并不高，内地仅维持在4%左右，而融资的利息都超过4%。旭辉领寓CEO张爱华直言，“70年自持物业，不能用10年、6年回本的逻辑来算”。

实际上，长租公寓市场尚处于抢占市场和烧钱的阶段，且面临着回报周期长、盈利难的尴尬。

“传统二房东的模式利润率很薄，随着规模越来越大，如果成本控制能力、经营能力较弱，整个运营风险就会增加。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，现在长租公寓虽然有资本支持，但当风口过了之后还是要靠运营来获得利润。

张宏伟分析表示：“长租公寓有规模、品牌和服务，可以标准化进行复制，产生长期稳定的现金流。如果说以运营为主的轻资产和以自持为主的重资产能很好地结合，就可以做到规模和利润的平衡。”