京沪商业地产市场为何被看好

导读：日前，仲量联行发布研究报告指出，上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场。过去数年内，上海一直面临着优质办公楼供应的短缺，这一情况在2017年将随着几个新建项目的完工而有所改善。

日前，仲量联行发布研究报告指出，上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场。过去数年内，上海一直面临着优质办公楼供应的短缺，这一情况在2017年将随着几个新建项目的完工而有所改善。

仲量联行预计，截至2020年，上海中央商务区的新增办公空间将达到约110万平方米；非中央商务区的浦东、虹口和闵行区子市场预计将新增330万平方米的办公空间。届时，上海的甲级办公楼空间总量预计将达到1100万平方米，超过香港成为中国最大的办公楼市场，同时，上海优质办公楼的竣工量将超越香港、悉尼和东京。

对此，仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，“国内企业将带动上海甲级办公楼空间的需求发展，而跨国企业将会更多地聚焦在优质办公空间，以便其尽早在蓬勃发展的中国消费市场占据更大的市场份额。这种对办公空间的高预期需求量，将有望吸纳未来大量的新增供应。”

网络零售的强劲增长推动商业地产出现了一些新变化。根据第一太平戴维斯数据，2017年第一季度，北京甲级办公楼市场共有四个项目竣工交付，合计带来约15．3万平方米的新增可租赁面积，令全市甲级办公楼市场存量升至1008万平方米（含自用面积），继续领跑全国。即便如此，在业内人士看来，与国际上排名靠前的大都市相比，北京甲级办公楼规模还是相对较少。

不过，由于本季度北京写字楼市场迎来集中供应，加之受春节假期影响，写字楼租赁活跃度有所下降，使得甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0．5个百分点至6．1％。但业内人士指出，从全球来看，北京甲级写字楼空置率还是相对较低，近年来始终是全球写字楼空置率最低的三大城市之一。

受居民收入增长以及城市化进程的推动，北京零售市场将保持长期乐观发展。然而，随着“新零售”时代的到来，在市场格局的转换下，传统实体商业模式的转型将成为必然趋势。未来众多零售企业将利用更多渠道提升客户体验和运营效率，重塑零售商业新模式。

根据戴德梁行数据显示，2017年一季度，北京全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米388．4元，环比上升0．3％。

值得一提的是，本季度望京－酒仙桥商圈凭借其活跃的市场表现，空置率从上季度的17．3％下降6．3个百分点，至11．0％。有效租金按建筑面积计算为每月每平方米281．8元，环比增长0．3％。中关村商圈表现则同样突出，得益于旺盛的市场需求，在新项目入市的前提下，空置率并未受影响，较上季度持平，仅为2．6％，并以单季度53000平方米的净吸纳量位居各商圈之首。

戴德梁行北中国区写字楼——企业服务部高级董事严区海表示：“自去年营改增政策出台后，很多业主将税费计入到租金中，租金一年内被进一步推高。未来一年，受新增供应压力和营改增税费的双重影响，北京写字楼空置率将继续上升，租金预计将保持平稳或继续呈小幅上升趋势。”

另外，随着上海办公楼租金的不断上扬，越来越多的价格敏感型租户开始转向传统中央商务区以外的新兴商务办公区。上海火车站、北外滩和前滩等外围地区，因其与中央商务核心区连接紧密且交通便捷，对租户尤其具有吸引力。这种趋势在整个亚太地区日益显现，其中悉尼和孟买等城市的次级商务区（SecondaryBusinessDistricts）已呈蓬勃发展之势。

据仲量联行发布的数据显示，科技企业带动了上海、北京、深圳、广州和成都这五大城市中甲级办公楼净吸纳量的增长。2016年，科技企业推动的甲级办公楼净吸纳量超过了制造业等行业，目前正接近金融服务和专业服务企业的净吸纳量。

专家表示，大量的资本正使得更多的科技企业，如滴滴出行和百度等将其办公楼升级或扩大至甲级办公空间，从而提高对优秀人才的吸引力。此外，供应方面也有力地支撑了这一发展趋势。在中国大陆的四大一线城市，迅猛发展的新兴中央商务区市场提供了大量的新建甲级办公空间，同时其租金也是大型科技企业可以承受的。

越来越多的科技企业可能将联合办公空间、服务式办公室和公共空间作为其房地产投资组合不可分割的组成部分。这种方式不仅可以促进合作，为员工提供更多的自主权，更能为企业提供一个灵活、可扩展的房地产投资组合模式。

此外，专家还表示，近年来，实体零售行业受电商的冲击始终乌云未散，各大购物中心纷纷扩大自身餐饮比例，凭借其餐饮品牌来增强消费体验、吸引客流。未来，重视消费体验的新兴业态和社区型商业将发展迅速。