房地产披上特色小镇外衣圈地 住建部将严查违规现象

导读：如果特色小镇一哄而上，都变成了“千镇一面”，那还能叫特色小镇吗？

如果特色小镇一哄而上，都变成了“千镇一面”，那还能叫特色小镇吗？

3月23日，住建部在浙江湖州召开全国特色小镇培训会，住建部总经济师赵晖表示，要科学确定重点镇和特色小镇，合理控制数量，避免一哄而上，同时还要防止违法违规圈地搞开发。“特色小镇是一个理念，而不是‘帽子’，不能打着特色小镇的旗号去搞圈地开发。”

3月20日，中兴大城策略咨询有限公司发布报告《打造中国产业升级的新引擎——特色小镇开发研究》。中兴大城首席经济学家李晓鹏告诉《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者，建设特色小镇的核心问题是处理好产业与地产的关系，要控制好地产开发的比例和节奏，实现产业和地产的均衡发展。

赵晖表示，住建部近期将组织各省进行自查，并将于每年对特色小镇开展检查评估，内容包括小城镇规划、新增建设用地规模、产业落地情况等方面，对工作开展好的予以财政奖励，问题多的则进行通报批评、约谈、责成整改等。此外，还将建立全国小城镇建设监测信息系统，及时发现并制止问题。

“一哄而上”引隐忧

2014年4月，浙江省政府率先出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，提出重点培育和规划建设100个左右的特色小镇。

2016年7月1日，住建部、发改委、财政部发布了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。

随后，全国范围内兴起了一轮特色小镇热。河北、江苏、江西等多个省份密集推出特色小镇建设工作方案，有的计划建设100个，有的则达到200个。

在李晓鹏看来，之所以出现这一现象，一是因为特色小镇的适用范围非常广泛，不像其他一些政策适用范围那么窄，所以很多地方都想搭“顺风车”；二是因为投资门槛比较低，浙江的要求是50亿元，河北则只有20亿元，很多民间资本都觉得自己承担得起。

一时间，旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇……一大批主题不同、形式各异的特色小镇纷纷涌现。

“这么多投资者都热衷于特色小镇，也可以说是件好事，政府需要做的是认真筛选。”李晓鹏说。

不过，“一哄而上”也可能造成一些问题。有的省份列出特色小镇名单，并下达具体任务，对未完成年度投资指标的特色小镇采取“摘帽子”措施。还有的则是盲目跟风，只是请外包企业和高校做好了前期规划，至于如何配置相关产业链条则非常迷茫。有的特色小镇规划雷同，只是把甲镇的“特色枇杷”变成乙镇的“特色核桃”，把丙镇的“特色鸽子”变成丁镇的“特色山羊”。

1月18日，国新办就改善农村人居环境工作进展情况举行发布会，有记者曾经提问如何避免特色小镇“一哄而上”的问题。赵晖表示，住建部对全国各个省特色小镇建设情况做过调查，结果显示，绝大部分省并没有出现一哄而上的现象，很多省定的省级特色小镇是几十个，个别省稍微多一些，有一个省提出了200个，住建部会“逐省进行提醒”。

“不是说200个就错了，30个就对了，还是要看发展规律，特色小镇也好，重点镇也好，一定是在一定条件下才能发展起来的，这个规律不能违背。”赵晖说。

房地产化趋势

除了以上存在的问题，特色小镇还吸引了很多房地产企业前来“掘金”。

国家发布特色小镇相关政策后，不到半年时间内，已经有华夏幸福(27.260, -0.05, -0.18%)、碧桂园、华侨城等多家房地产企业涉足特色小镇建设。

在长三角，已经有房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”，两平方公里的农业区，配套一平方公里的建筑区，计划承载3万人。

在国家发改委发展规划司副司长陈亚军看来，这主要是因为特色小镇可以解决房地产企业拿地贵的问题，特色小镇占地面积往往要有十几平方公里，以特色小镇的名义向政府拿地，成本相对较低。

不过，这与建设特色小镇的初衷其实是相背离的。国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在接受媒体采访时曾经表示，一旦引入房地产，会拉高产业进入的成本，使得特色产业难以实现发展，最终演变为房地产“一业独大”。

“上世纪80年代的浙江和广东诸多特色小镇，就没有一个是在依托房地产的情况下发展起来的。道理很简单，房地产先行，一定会托高小城镇的各项成本，在房屋租金高涨的形势下，对其他各种特色产业只会形成挤出效应，而不会实现吸聚效果。”李铁表示，“中央提出培育特色小镇的思路，其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式，给实体经济创造更多的空间。”

李晓鹏表示，特色小镇的盈利模式分为长期现金流和短期现金流，长期肯定依靠产业，但产业的回报比较慢，即使是回报比较快的旅游业，也需要3-5年时间，要是做制造业、科研等，则得“十年以后了”。房地产可以补充短期现金流，否则“投资几十亿，三五年没回报，谁也受不了”。

李晓鹏给出了一个较为灵活的解决建议。“可以允许用一部分地产平衡短期现金流，关键是控制好比例和节奏，比较合理的是用3-5年时间实现现金流基本回正。房地产不能赚多少钱，保持平衡微亏，慢慢地把产业培养起来。”李晓鹏说，“要坚决防止一上来先把住宅用地批了，卖一堆房子，房地产商自己先狠赚一笔，剩下真正要投资、做事的，还是‘一个大饼’空着。”

在李晓鹏看来，建设特色小镇过程中最关键的问题是“处理好产业和地产的关系”。任何一个项目都不可能百分之百成功，所以特色小镇也有可能出现烂尾，关键是要尽可能降低这个比例。这需要国家加强审核，如果卡得太宽松，情况就有可能失控。

赵晖在接受媒体采访时也表示，特色小镇开发培育过程中确实存在一些不健康的倾向，不过这只是少数。目前住建部已经开始约谈，主要是要提醒地方规划数量过多的省份要注意数量问题，同时要防止特色小镇房地产化，要注意产业培育。住建部后期也将召开相关会议，明确特色小镇建设的底线。