长租公寓进退之间：难大规模扩张 盈利成绕不过的难题

导读：近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。

近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。

这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体，向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式和更好的居住体验。

一线城市的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求，遇上资本加持，长租公寓站在了风口。然风口与浪尖本就是一体两面，资本和人才的加入暂不能稀释行业在初级阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。

风口上的长租公寓

城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业，相应的市场规模将达到万亿元级别。链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。

2010年，魔方公寓成立，是行业中的先行者。随后，中介巨子链家宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU＋相继成立。因为进入时间相对较早，并已初具规模，上述数家公寓的名号已为行业熟悉。而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数，如雨后春笋般冒出。

资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000万美元的A轮融资，优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年，YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后，资本开始广泛围猎长租公寓。

克而瑞统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业（包括公寓租赁平台）中，相关的投融资事件超过50起，27家公寓企业获投，占比20%，融资总规模约合人民币60亿元。

行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外，涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行(7.550, -0.02, -0.26%)等，它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，有心证明资金的进入并非一场豪赌。

随着资本的角逐和玩家的增加，长租公寓行业的竞争将越来越激烈。广州一名公寓运营商负责人告诉记者，激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间，“如果房源位置不错，通常不止一家运营商在谈，100%溢价率是正常的。”

YOU+创始人刘洋接受第一财经记者专访时表示，深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑，总体来说硬件不硬、软件不软。”不只是深圳，龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。

纵观行业，无论是从房源数量还是标准化、流程化运营的角度来看，均处于起步阶段。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。

对于长租公寓的盈利能力，链家研究院院长杨现领是算过账的。杨现领接受第一财经记者采访时表示，“集中式长租公寓的租期一般为10～15年，通常的回本周期是5～6年，如果运营得好，3～4年就可以开始盈利了。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关。”

然而冬春之间，一线之隔，行业无序背后便是机会。激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新，思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。

“去公寓化”探路

在众多长租公寓中，YOU+模式具有独特的被观察意义，这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了。

2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上。YOU+CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”

什么是去公寓化？简单来说，非公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。

郁珽告诉第一财经记者，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。“把房间变成空间、把平方变成立方”，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口。

YOU+的盈利模式可以多样化，但始终围绕“人”进行。所有故事都是人的事，这个故事会否比单一的二房东模式更动听？

YOU＋去公寓化的载体是深圳前海店，YOU+进入前海，相当于成为区域创业者的居住供应商，而前海方面开出的条件是租金为周边区域的一半。郁珽不愿透露拿下前海项目的价钱和投入资金的规模。

一般行情下，根据物业状态的不同，改造费用在1000至2000元之间。房租削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了，未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。

规模化的考验

YOU＋去公寓化的本质是以消费场景为载体，在居住功能之外，实现社交价值的变现，并拓展增量的货币化路径。

长租公寓在一线城市有广泛的发展空间，但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式，在资本和运营商耕耘数年之后，转变成需要专业化、精细化运作的行业。

对于青年公寓而言，商业模式的落脚点必须是规模和盈利。

杨现领的研究发现，规模和盈利之间有条临界线。他告诉第一财经记者，“长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时，管理成本和后台成本就会得到大量的分摊，规模效应就会发挥出来，这时多个项目就会强于单个。”

但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方，YOU＋距离此还有大段空间。

且不算外部竞争，光是自身的资金就是规模的巨型拦路虎，从小而美进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段。毫无疑问，这是拼资金成本的时刻。资本无善恶之分，只要回报，但过度地使用风投会导致潜在成本过高。

万科高级副总裁谭华杰此前在接受第一财经记者采访时，对此现象表示担忧。“如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话，就要更理性地对待与资本之间的关系。”

与自持物业的成本过高，公寓企业获取房源的成本必然加大。谭华杰认为最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。

在中国推出标准REITs还有很长的路要走，在此之前，金融化方向是帮助运营商迈过规模瓶颈的方法。杨现领认为，租约资产证券化、运营供应链金融，及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向。