葛岚详解魔方模式:专注做长租公寓服务

导读：2017年开春前的某个下午，冬日暖阳通透。魔方生活服务集团（简称“魔方”）董事长葛岚接受21世纪经济报道记者独家专访，对外界关于魔方的商业模式、融资情况等诸多质疑一一回应。

2017年开春前的某个下午，冬日暖阳通透。魔方生活服务集团（简称“魔方”）董事长葛岚接受21世纪经济报道记者独家专访，对外界关于魔方的商业模式、融资情况等诸多质疑一一回应。

魔方集团成立已6年。从2013年开始美国华平投资集团（简称“华平”）两次合计对其投资超过1亿美元，葛岚认为这是魔方商业模式得到验证的最好解释，“资本看好这个行业前景。”

长租公寓正在共享经济背景下迅速发展。

统计显示，2016年国内房地产存量资产约有245万亿人民币。面对这一市场，魔方深感以租赁物业再改造转租的方式或许会赶不上存量市场发展，遂参股定位于存量资产收购的蓝山资产管理有限公司（简称“蓝山资产”）。

在葛岚看来，“蓝山资产收购存量资产，改造成公寓，而公寓的运营商就是魔方”，魔方仍然专注于长租公寓服务。

市场中已有房企尝试布局长租公寓，如万科、龙湖；中介如链家、中原、我爱我家等，也有公寓整租服务板块。葛岚承认魔方本质与这些公司类似，不同在于魔方专注于长租公寓服务。

葛岚强调，“房企的主业是开发，链家们的主业是中介服务，我们的DNA则是公寓。”

融资方面，2013年其获得华平和德同资本6000万美元B轮融资，2015年5月华平追加投资魔方1.4亿美元，魔方累计融资额达2亿美元；2016年完成近3亿美元C轮融资；日前参股蓝山资产，其已间接获取百亿资金池的投资额度。

今年1月，魔方发行公寓行业首单ABS产品，募集资金总额3.5亿元。魔方将国内30处物业房间中已出租的3510间租金与物业费打包入资产池，预期租金和物业费总收入会超过6亿元，其中租金收入5.5亿元，预期物业费收入5500万元。葛岚认为，这相当于用打包租金收益的融资方式，打通了魔方现金流的重要一环。

魔方并不急于上市，葛岚希望获得更高估值。在他看来如今的资本更愿意对一个行业甚至一家公司更长周期观察与投资。这也是初创公司得以获得更多资本青睐的主要原因。

团队、流程是葛岚认为魔方获得稳定增长的最大优势，这在做尽调的专业与快速时会有明显体现。

“魔方的优势在于快速和专注：只做长租公寓，一年能谈1万多个项目，去年2天开一家店，一栋楼的招租速度是2个月”。据其透露，每年房间数量稳定增长30%是魔方近年来的常态，而今年开始，除了有一家房企愿意以10栋楼与之合作外，蓝山资产的收购进度也将决定魔方的扩张速度。

“供少于求”是葛岚认为未来十年内，国内长租公寓市场有可能持续的状态。

成为蓝山资产的主要股东，魔方无疑开拓了公寓发展的另一条通道。目前魔方集团旗下产品线有三大类，分别为魔方公寓、魔尔公寓和九号楼公寓。并购后项目将仍按照魔方目前产品线设置改造，由魔方统一运营。

目前，蓝山资产计划做百亿资金池投资，第一期30亿元基金正在初期筹备中。

此前蓝山资产创始合伙人、CEO张雅寒透露，成立资产管理公司的目的在于进入存量资产改造、做持有型长租公寓。未来将在一线城市择机、逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产，并将存量资产通过设计、装修、改造为长期自持的中高端长租公寓，目标是成为中国境内自持长租公寓并购界的龙头。