租房能成为“新市民”的首选吗？

导读：最近一段时间，国内很多大城市接连出台对租房有利的政策，已经表明了楼市调控的一个大方向：政府希望引导潜在购房者长期租房。但是，租房的痛点，或多或少都长期困扰租房者。对“新市民”而言，完全放弃购房念想，彻底考虑长期租房，会成为首选方案吗？

政府企图强力扭转“必须买房”的心态

多年不推宅地的张江，突然规划920万平方米住宅，其中890万平方米将采用租赁模式。而在公布不久的《上海市住房发展“十三五”规划》中，上海预计新增各类住房约170万套，而其中商品房仅有45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套。未来的上海，新增住房将以租赁住房为主。

张江科学城新增住宅中，超过9成将用于租赁

不管是上海力推租房，或是雄安新区不新建一套商品房，还是广州前段时间的“租购同权”，都是在坚决贯彻“房子是用来住的”之思想。

长期以来，“居者有其屋”在中国特指“居者有产权”，而不仅仅是有个住的地方。从2013年开始，社科院每年发布的报告都显示，中国家庭住房自有率都超过90%。虽然在统计方法上存在一些问题，但还是远远超过了一些发达国家。

社科院博士后李宏瑾曾对欧美各国历年住房自有率进行过对比，发现住房自有率高的国家，都是经济发展比较落后的国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。比如美国家庭的住房自有率就长期低于65%。

不断强化“房子是用来住”之概念，最核心的意图应该是，希望利用行政手段，降低“必须买房”的观念，让租房住成为市民尤其是新市民的首选，从而达到控制房价的作用。

所以，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆，这12个城市，成为了首批开展住房租赁试点的城市。可以判断，中国全面开启了发展住房租赁产业的大门。

开发商摇身一变成了“包租婆”

在新的土拍模式，要求“开发商自持+保障房+公租房”，其中“开发商自持”是个新逻辑。2016年12月，万科豪掷109亿在北京拿下2宗全自持地块，正式拉开了房企自持帷幕。

从字面释义，自持即房企自己持有地块。举例来说，某宗地块房企自持比例为100%，就意味着该地块上所有的建筑体量需房企自己持有且不得转让、出售。

更夸张的是，在某些地方，地价达到了政府限价后，开发商开始比拼自持比例，你自持40%，我自持50%，那么这块地就是我的。还有更恐怖的，当竞买人报出自持住宅面积比例同为100%时，竞买方式转为竞住宅自持年限，当自持年限为70年时，最先报出自持时间达到70年者确定为竞得人。

开发商自持地块，最后都会变成长租公寓

如果站在租房者的角度，必须要说明，机构化供房一般都能提供稳定的品质预期，但土地成本高，租金回报率低，开发商不是傻子。

万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果万科在住宅用地盖房子出租，租金回报率大约为3%，扣除20%税收，最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升，2.4%的租金收益率是无法支撑企业的。

所以，房地产过去高速发展的十几年里，开发商很少会整体持有房屋，只租不卖的。原因很简单，卖的利润高，回收成本时间短啊。所以，如果“开发商自持”真的成为了大趋势，那么小的房企，会因为资金链断裂，被迫离开或转型，剩下的只有大型房企，且带国字头的居多。

如果房价一直涨的预期被持续打破——

租房的意愿和房价的关系，非常微妙。如果房价非常高，但“一直涨”的预期长期存在，那么居民就可能害怕“上不了车”而在高位选择买入；如果房价下滑，且“一直涨”的预期被坚定地打破，就非常会动摇购房者的决心而选择长期租房。

在北京密集出台楼市调控政策后，北京房地产市场降温已经是无可争议的事实，非常多的小区出现了降价百万的现象。根据北京市住建委的数据，北京二手房价4个月来累积下跌8%，而国家统计局数据显示，6月北京新建商品住宅价格下跌0.4个百分点，幅度仅次于跌幅最大的三亚。

不仅价格出现了严重松动，成交量也在逐月下滑。具体来看，北京市住建委信息显示，上半年北京二手房合计签约87601套，同比跌幅达到35.4%。

2015年开始，房地产价格出现又一轮暴涨，随后的两年时间里，以一线城市为代表，部分二线城市跟随，国内房地产市场出现了一大波“牛市”。最典型的两种声音是“一线房地产稀缺，将继续上涨”和“中国房地产泡沫严重，必将崩盘”。从调控结果来看，这两种分析都没有成立。

只有房价一直涨的预期被长期打破，中国人必须买房的观念才能根本扭转

但是，至少对北京而言，“房价一直涨”的预期绝对被打破了。在北京，很多媒体常讨论学区房的问题，围绕的焦点，一直是“学区的价值”，似乎买学区房完全是为了孩子读书。读书，固然是学区房的核心价值，但很多购房者不会告诉你的是，购买学区房，最主要的算盘还是看重它“一直涨”的趋势。如果明确告诉你，学区房买来，砸手里了，“一直涨”的预期不存在，购房者还会如此看重它的学区价值吗？

不过，对于一线城市，很多潜在购房者最大的疑虑在于，收紧楼市的政策能维持多久？毕竟此前调控政策的反复无常，已经让很多购房者不再对政策的稳定性盲目乐观。所以，能不能打破房价一直涨的预期很重要，能不能“持续”打破房价一直涨的预期更是关键。

如果租房的体验不低于自有住房 ——

推广租房，更重要的是改善租房体验，重写租房文化。

对于大多数中国租房者来说，租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。痛点很多，最主要的有租价高企、租金随意上涨、租客无故被驱逐、换房频率极高等。据2016年的一份租房报告显示，在北京，租客平均换房时间为11个月，大部分在8-14个月之间。

必须要坦诚，这些痛点，并不完全是房东的责任。年轻人厌恶租房，大部分都对租房抱有短期心态，这种短期心态，自然会投射到行为中，比如不太爱惜房子，房东房客之间的纠纷就会很多。

总之，租房是一件很不美好的事。但如果专业和成规模的租赁市场兴起，房东房客之间的权利义务会变得规范，租房的体验可能不会低于自有住房。

开发商自持的房子，以后都是要拿来租的，这对租客有什么好处呢？第一，增加租赁房源，稳定租赁关系。目前我国住房租赁市场中，90%的房源都是私人住房。如果开发商普遍自持，无疑使得住房市场中，供给一方更加充足。在大多数拥有成熟租赁市场的国家，机构和政府是供房主体。

第二，由开发商自持，专业的企业经营，可以使租赁市场自开发阶段就进入统一的、规模化的规划、建设，有利于产品的标准化和后期服务的标准化，从而提高房源质量和服务品质，促进整个租赁市场的规模化发展。

老破小区非常影响租房者的体验

第三，住建部原部长陈政高曾表示，中国房屋租赁市场主要是二手房和旧房，一手房还比较少。房子太破太旧，直接影响入住的心情。而开发商自持用于租赁的房屋，都是新房，能让租客有个好的体验。

正是因为中国的住房租赁市场极度不发达不规范，所以“居者有其屋”变成“居者有产权”更加理所当然。