挂牌新三板 一家物业公司的野心与现实

导读： 从输血模式转变为造血模式，保利物业希望借助资本力量走出母公司保利地产的“光环”，再造一个保利。2月28日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）宣布，全资子公司保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）在新三板挂牌申请获得受理。

据时代周报报道，成立于1996年的保利物业目前承接的物业管理项目400余个，管理面积超过1亿平方米。公告显示，保利物业2015年度、2016年度营业收入分别为19.36亿元、25.48亿元；净利润分别为8563.48万元、1.42亿元。

接下来，仍有不少难题横亘在这家拥有央企背景的公司面前。对外，要考虑如何面对市场上包括彩生活、中海物业等在内的强劲对手，继而扩大规模，形成核心竞争力；对内，保利物业对保利地产的依赖性依然过大，其又将如何培育新的盈利增长点，拓宽营收渠道？

保利物业拒绝向时代周报记者提出的相关问题予以置评，仅表示：“由于股改工作的整体安排，目前还不接受媒体对上市事宜的采访。”

改善不均衡

与其他物管公司无异，保利物业主要依托保利地产发展，对外市场拓展比例很小。

从保利物业发展股份有限公司公开转让说明书（以下简称“说明书”）发现，截至2016年12月31日，该公司在管理和服务的项目合计381个，在管面积达8870.96万平方米。其中由保利地产开发的物业的管理面积为8160.98万平方米，占总体管理面积的92%。

这是一把“双刃剑”。一个无法忽视的现实问题是，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响保利物业管理面积的扩张和收入规模的提升。

在规模扩张上，保利物业也的确需要快马加鞭。数据显示，截至2016年6月30日，竞争对手彩生活已签约管理面积达3.6亿平方米，签约管理项目2236个。而万科在2016年上半年实现物业服务收入17.65亿元，截至2015年底，万科物业提供服务的合同项目980个，服务合同约定的建筑面积达2.14亿平方米。截至2015年12月31日，绿城服务在管合同建筑面积约8280万平方米。

上述企业得以迅速规模化发展的原因是，由于物管行业集中度低，给企业通过全资或入股操盘的方式兼并收购，拓展管理规模提供了天然土壤。根据中国指数研究院的数据，百强物管2015 年合计收购200余家物业服务商，收购管理面积合计 3.85 亿平方米，其中彩生活以3亿元并购开元国际100%股权，并购面积逾3000 万平方米。中海物业以5000万元收购中海宏洋物业100%股权。万科物业除净资产入股卓弘物业和北京佰嘉物业外，还通过收购东莞卓圣物业扩张物业布局。

为此，保利物业希望通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目，同时利用保利芯智慧云平台，开发创新服务产品，进一步提升了市场拓展能力和企业盈利能力。

2016年，保利物业同步启动市场外拓战略，并先后成为普天新能源、同元集团、中国人寿陕西公司、山东滕投集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。

来自保利物业的数据显示，公司已设有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在扩大项目的数量及规模，鉴于此，公司或会面临项目人员多元化及本土化的需求，导致管理效率的降低及营运风险的增加。”

不过，由于保利地产多以住宅开发为主，也使得保利物业管理的住宅物业比重偏大。2015、2016 年度保利物业的住宅物业收入占比分别为 89.43%和 87.44%，业态分布并不均衡。

对此，保利物业计划重点向非住宅物业倾斜，拓展学校、工业园区、旅游物业等非住宅物业。时代周报记者从保利物业官网了解到，目前保利物业管理的学校物业包括位于西安的经开第五小学以及南昌的华东交通大学理工学院。工业园区包括位于重庆的美的家用空调事业部重庆工厂与南昌的芒果电商产业园。

同样不均衡的还有营收构成。时代周报获悉，目前保利物业收入来源主要来自物业管理服务。2015年，其物业管理收入17.5亿元，占总收入的90.42%，社区增值服务收入1.85亿元，占比9.58%。2016年，两者间的差距进一步被拉大。2016年，其物业管理收入为23.34亿元，占比91.61%，社区增值收入仅为2.13亿元，占比8.39%。

根据中国物业管理协会公布的数据，从收入结构来看，2015 年物业管理服务占营业收入为83.27%，多种经营收入比例为 16.73%。

这意味着，2016年保利物业在优化营收构成上并未收到应有成效，其收入来源仍十分单一。保利物业表示，公司将加大物业延伸服务、创新服务等非物业服务市场开发力度，提升非物业费营收构成。

内部的同业竞争挑战

三板车发现，目前，国内绝大多数物业服务企业是所属房地产开发公司的下属企业，这种股权或者从属关系为多数物业服务企业获得物业管理项目提供了便利的途径，因此，物业服务企业的规模绝大多数与其房地产母公司的规模高度相关。

不过，与彩生活、中奥到家、绿城服务所依附的母公司不同，保利集团（保利地产控股方）控制下的其他关联方中，实际从事物业管理业务的公司并不在少数。同业竞争，无疑是摆在保利物业全国业务扩张战略中的一个待解难题。

这样的微妙关系同样出现在保利地产与保利置业身上。出身“嫡系”的保利置业，在发展中颇受保利集团扶持。而保利地产和保利置业在业务拓展区域有着诸多重合，且共用“保利”地产品牌，因此同业竞争的隐患也由此埋下。

2007年，时任保利地产董事长的李彬海曾公开表示，保利地产所进入的区域，保利置业须让路。事实证明，保利置业不但没有让路，反而以同样的模式进行扩张。为此，保利集团曾出面调解，双方于2012年左右内部签署了同业竞争协议，分区域而治。

如今，保利集团也希望通过签署同业竞争协议，让保利物业与其他物业公司“划江而治”。

据时代周报记者了解，除保利物业外，保利集团控制下实际从事物业管理业务的公司包括深圳市保利商业物业经营管理有限公司（以下简称“深圳保利商业物业” ）、上海保利物业酒店管理集团有限公司（以下简称“上海保利物业”）、遵义久联物业服务有限公司（以下简称“遵义久联物业”）、南昌保利物业管理有限公司（以下简称“南昌保利物业”）、广州市保利世贸物业管理有限公司（以下简称“保利世贸物业”）、哈尔滨保利科技大厦有限公司（以下简称“哈尔滨保利”）、湖北保利大酒店有限公司（以下简称“湖北保利大酒店”）。

在上述公司中，深圳保利商业物业、上海保利物业、湖北保利大酒店系保利置业控制的公司，遵义久联物业系贵州久联集团房地产开发有限责任公司控制的公司，为 2014 年保利集团收购久联集团时所产生的关联方。哈尔滨保利系保利南方集团控制的公司。 而保利世贸物业、南昌保利物业则为保利地产控制的公司。

为避免同业竞争问题，保利集团承诺称，遵义久联物业、哈尔滨保利仅服务于现有签约项目，目前及未来均不会进行扩张经营；深圳市保利、上海保利物业、湖北保利大酒店未来不会直接或间接从事、参与或进行与保利物业及其控股子公司的业务存在竞争或可能构成竞争的业务及活动。

保利地产也承诺，保利世贸物业及南昌保利物业仅对目前签约的物业进行物业服务和管理，目前及未来均不会对外进行扩张经营。若上述公司将来有任何机会可从事、或入股任何可能会与保利物业及其控股子公司的生产经营相类似的业务，本公司会将上述机会让予保利物业或其控股子公司。

不过，一纸协议能否得到上述公司严格执行仍有待观察。此前保利地产与保利置业虽然签署同业竞争协议，规定保利地产不得进入深圳、苏州、海南等市场，保利置业需撤出北京等市场。但保利置业2016年半年报显示，公司拥有北京保利大厦75%权益，建筑面积达9.5万平方米。保利地产2016年半年报则显示，公司在海南三亚拥有三个项目，海口拥有两个项目。2016年12月14日，保利地产竞得深圳大鹏中心区G16506-0144地块。

接下来，如何驾驭与兄弟物业公司之间的“同业竞争”微妙关系，亦是对管理层的一大考验。

做大养老产业

物业是个筐，很多东西都可以往里面装。

“很多开发商都在建立自己全新的物管平台。借助于物管平台，目前可以想到的有推介养老地产、社区金融等产品。如果平台搭得更大，利用大数据还可以做更多的事情。”克而瑞分析师尹鹏表示。

而这恰恰是保利物业正在筹划的一大动作。保利地产总经理刘平曾发表讲话指出，社区消费、社区金融的真正载体，房地产生态链的综合运营和投资平台是物业。

其中，社区养老被看做这条生态链上的重要一环。保利物业董事长胡在新曾指出，“社区”将会成为未来“中国式养老”最重要的场景。“社区居家养老服务是物业管理企业产业链的天然延伸，物业管理企业来做社区居家养老服务，资源整合度高、可进入性强、成本更低、客户信任优势更为突出。”

据时代周报报道，保利物业为此还专门成立社区养老事业部，负责指导全国和院健康生活馆的建设运营及养老服务产品的设计和开发。不过，和物管一样，由于国内还没有找到很好的盈利模式，养老产业也被保利物业定义为微利甚至亏损行业。

其盈利路径是：用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘。”同策机构研究总监张宏伟曾对时代周报记者表示。

万科总裁郁亮也表达过类似观点：“养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。我们鼓励地方积极尝试，但这需要很长的路要走。”