并购另一面： 被并购对象身陷转型困局

导读：著名定位理论大师特劳特的“二元法则”揭示的真相是，顾客心目中最终能容下的品牌只有两个。虽然中国房地产行业要达到“二元法则”的平衡为时尚早，但市场规律发展的结果是行业集中度的进一步提高。

著名定位理论大师特劳特的“二元法则”揭示的真相是，顾客心目中最终能容下的品牌只有两个。虽然中国房地产行业要达到“二元法则”的平衡为时尚早，但市场规律发展的结果是行业集中度的进一步提高。

当房地产行业并购大潮此起彼伏，巨头们在规模扩张路上越走越远，作为并购的另一面，被并购对象的艰难处境，总是容易被市场上的花团锦簇所掩盖。在房地产业调控深化的背景下，被并购对象如何在攻守、收放间开枝散叶，培育新的业务增长点仍是这些被收购股权/项目的公司的第一要义。

转型的阵痛

房地产开发业早已是大象与大象的游戏，中小地产公司消亡在相关公司公告、研究机构公布的数字更迭间如樯橹灰飞烟灭。

中国指数研究院发布的一份报告显示，2016年全年，中国房地产行业境内外完成并购案例197起，涉及金额4014亿元人民币。恒大、融创、阳光城等房企并购动作频频。2016年内，销售额300亿元以上的房企已完成及正在进行中的并购案例已近百起，占全行业并购数量的七成以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，并购存在的前提是涉案双方的不同经营策略或境遇。“例如，一些房产公司的现金流出现了困难，会急于转手手下的部分项目或全部公司股权。而另一部分房企认为，直接去招拍挂市场拿地成本过高或者说风险过大，会更倾向于并购。并购还能带来节税等效应，符合房企当前现金流管理的模式。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉第一财经，“通过招拍挂拿地的土地成本并不止于公开的地价，土地获取有大量的关系成本在里面。”因此，与公开招拍挂市场相比，收购项目或地产公司的竞争程度相对较小，能获得更高性价比的土地。

进入与退出相对，凶猛并购的背后是被并购方的凋零。稍幸运的公司在剥离地产业务后，转型发展，追寻另一种盈利的可能。

中航地产是剥离房地产业务后转型发展的典型。2016年7月，中航地产股票停牌，谋划把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、赣州中航房地产等多个公司100%股权，以及赣州中航置业79.17%股权，南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产(600048.SH)。

2016年12月30日，房地产资产包正式完成资产交割，保利地产以现金20.3亿元支付全部交易代价。有赖于此资产出售，中航地产才能在2016年全年报表中扭亏为盈。

除了出售利润低的房地产业务外，中航地产同样加速剥离其他非核心资产，包括转让全资子公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司100%股权和深圳市正章干洗有限公司51%股权。

在房地产业务被收购的同时，公司的主营业务和经营思路也在变化。上市之初，中航地产为多元化经营企业，后按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的战略发展。2011 年8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。如今，中航地产调整为集中资源发展物业资产管理业务。

此前，房地产业务是公司亏损的源头，但出售房地产业务资产包后，中航地产的经营数据并未迅速改善。其2017年第一季度报告指出，公司的营业收入为10.1亿元，去年同期为11.76亿元，同比下跌14.11%。不过幅度有所减少，报告期内净利润为-0.76亿元，同比2016年的-1.57亿元增加51.16%。

第一财经发现，在2016年度股东大会中，关于公司2016年度关联交易事项和2017年日常关联交易预计发生额的两项议案均未获通过。此消息在5月9日通过公告的形式释放，5月10日，中航地产的股价跌停。

安信证券陈天诚指出，中航地产纯物业管理模式未经长期验证，公司业绩短期可能受冲击。黄立冲则对第一财经表示，“公司业务转型，阵痛期不可避免。”

卖地容易买地难

当下经济环境下，比房地产日子舒服的行业已然不多，因此，不少转向项目的中小型地产企业，依然试图在这个行业中寻找安身之地，但是，在众多巨头的夹缝之中，存活的压力十分巨大。

广州一家小型房企的负责人正拿着钱四处找项目。他告诉第一财经，此前因为资金紧张被迫卖项目，现在资金缓过来了，还是想继续找地产项目。他苦恼的是，现在好项目都被大公司拿了，小公司只能找一些有瑕疵的项目来做。
黄立冲表示，“房地产风险已上升至国家级的风险。开发风险、拿地风险越来越高，土地储备获取成本远高于持有成本，赚回来的钱很难买到同样的地块。”

曾成为融创收购对象的莱蒙国际陷入了相似的困境。2016年5月，莱蒙国际宣布，以43.94亿元出售位于上海、南京、深圳等地的7个项目公司的所有股权予融创(后调整为6个，交易金额调整为39亿元)。

但是，项目的出让，让莱蒙国际2016年全年公司新动工建设项目、完成项目、在建项目的建面都在减少，由于原计划推售的项目被融创收购后，2016年全年和2017年一季度的销售额出现不同程度的减少。

若不计已认购未签约的销售额，莱蒙国际2016年全年的销售金额只有40.5亿港元。综合住宅、公寓、车位等多种物业类型，莱蒙国际在2017年的可销售资源为61亿港元。公司指出，会不时考虑通过项目合作或股权转让的模式实现资产变现，同时将会继续在深圳、上海等增长潜力巨大的地区收购新土地或项目。

在国家去杠杆、严防金融业和房地产业风险的背景下，调控已越来越深入。严跃进预计，随着房企资金面的恶化，并购的现象会有所增加。

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经表示，部分激进拿“地王”的房企可能陷入困局，被动退出楼市，此外，金融机构“降杠杆”也会导致部分房企资金链断裂而被收购或整合。