马光远：“小产权房”如果转正，那才是真正的王炸

导读：按照之前国土资源部的界定，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权。

按照之前国土资源部的界定，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权。

关于“小产权房”的违法性，这点不容置疑，笔者也一直认为，如果法律规则规定，集体土地不能直接上市交易，必须国有单位征用之后变成国有建设用地才能上市交易。不管这种规定如何不合理，那么，直接在集体土地上盖房子销售就是是违法的，有关部门在这个问题上的定性没有任何问题。

在上一篇谈集体建设用地搞租赁房试点的文章中，我一方面抨击了那些认为这个试点会导致房价下跌的观点，另一方面谈到了“小产权房”的问题，在我看来，“小产权房”的转正才会给房地产市场带来真正的巨震，因为这将从根子上动摇高房价的基础。

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小产权房是什么？

中国的小产权房问题，从产生到现在，一直讳莫如深，有关部门在政策层面一直维持高压的态势，维持对“小产权房”违法的界定。按照之前国土资源部的界定，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权。它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。针对各地出现的“小产权房”问题，从1999年到现在，有关部门也是三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但实际的情况是，“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地“小产权房”反而如雨后春笋，规模越来越大。

按照学界的估计，全国小产权房大概有60到70亿平。以深圳为例，深圳经过几次土地改革之后，尽管集体土地很少，但建在“国有土地”上的违法建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37万多栋。一个一线城市，违法的产权残缺的建筑达到了如此惊人的量，这背后的原因一定没有那么简单。

在笔者看来，长期久禁不绝的“小产权房”问题，的确反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态：一方面，一些城市的房价完全脱离了居民真实的购买力，导致民众对“合法建筑”望“房”兴叹；另一方面，价格远低于商品房的违法“小产权房”就成了一些低收入群体无奈的冒险和选择。这是一个危险而心酸的游戏，那些没有购买力从主流的合法住房制度中获得“居住正义”的人们，要么无房可住，要么选择那些随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。这是一种这么无奈又悲凉的选择，在历次清理整顿中，这些“小产权房”的业主都要经历一次又一次的心灵煎熬和折磨。

当然，我不是鼓励违法行为。关于“小产权房”的违法性，这点不容置疑，笔者也一直认为，如果法律规则规定，集体土地不能直接上市交易，必须国有单位征用之后变成国有建设用地才能上市交易。不管这种规定如何不合理，那么，直接在集体土地上盖房子销售就是是违法的，有关部门在这个问题上的定性没有任何问题。然而，很显然，这不是问题的全部，更不是问题的重点，我们需要问：为什么那么多人铤而走险非要买存在拆除风险的小产权房？

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小产权房问题为何屡禁不止？

必须承认，“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。离开中国住房的真实生态，一味强调违法并不能解决任何问题。就“小产权房”的法律属性，相信那些购买者比政策制定者更清楚其风险何在，没有法治的保障，没有质量的保证，更没有权利的归属，而又不得不选择，这种种的冲突，恐怕不能简单地以一个“非法”来一言以蔽之。

在我看来，这么多年，有关部门之所以在“小产权房”问题上毫不松口，态度铿锵，根本原因在于“小产权房”一旦真的在政策层面获得转正的可能，势必将对土地财政体系以及房地产市场目前的利益格局，特别是高房价造成冲击。这是问题的核心和本质。基于维护现有利益格局，他们会时不时拿出“法律”的大棒，时不时拿出“捍卫耕地”的再正当不过的说辞，甚至时不时采用“别以为小产权房法不责众”等恐吓的手法。

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如何解决小产权房问题？

如果说在十八届三中全会之前，这个问题解决的法律空间的确不大的话，十八届三中全会在对集体土地上市交易的权利明确之后，应该说，“小产权房”迎来了最好的解决的时间窗口。按照三中全会的精神，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着，以前因为禁止集体土地上市交易从而导致了“小产权房”问题，一旦集体土地获得这种权利，则“小产权房”的违法前提将不存在。

但是，很可惜的是，在大家对这个问题抱有期待的情况下，有关部门在三中全会之后又表态：各地要按照要求坚决做到"三个一批"，也就是坚决拆除一批"小产权房"，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。尽管这个表态针对的是在建在售的“小产权房”，而不是存量的，但很显然，这样的表态再一次封杀了“小产权房”转正的讨论空间，使得“小产权房”的转正丧失了一次很好的机会。

笔者承认“小产权房”问题非常复杂，涉及的利益格局非常重大，解决的难度也非常大，但在啃改革的硬骨头的背景下，这个问题不可能一拖再拖。符合城乡规划、没有占用耕地以及不存在安全隐患的“小产权房”究竟如何解决，在集体土地制度改革的大背景下，本来是可以拿出多赢的方案的。我相信决策者也很明白，“小产权房”不是可以一拆了之的。解决“小产权房”问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。这不是真正解决问题的办法。

既然未来土地制度的上市交易是一个必然的趋势，既然维持土地垄断的制度本身导致的高房价已经成为中国经济和中国社会的重大隐患，那就拿出真正的智慧和解决之道，不要把这个问题再留给以后。从技术层面而言，解决起来没有那么复杂。简单的新老划断是可以的，只解决“存量”，并不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。这既符合集体土地同权入市的精神，又可以从根子上解决高房价问题，何乐而不为？又因何总是不去真诚面对呢？

思考题：感谢各位关心光远大大健康状况的小伙伴们，有了你们，光远大大心里面应该暖暖的哟！今天，光远大大又如约而至，给我们分享“房事”秘密，吾等只想送大大三个字：666。文章讲了小产权房转正，会给居高不下的房价带来巨大的冲击，从而缓解居民购房压力。那么问题来了，如果小产权房转正，你会去购买吗？为什么？你觉得什么样的人会购买小产权房？