马光远：地产造富时代真的落幕了吗

导读：昨天经济观察报的一篇报道的标题很吸引人：《地产造富时代落幕》，报道说“地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体，在他们最风光的年份，中国最富有的十个人中七个是开发商。

昨天经济观察报的一篇报道的标题很吸引人：《地产造富时代落幕》，报道说“地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体，在他们最风光的年份，中国最富有的十个人中七个是开发商。不过，这种优势正在消减。蝉联几届内地首富的王健林，是至今仍留在财富Top10中的两个地产商之一。”在一个人人痛恨高房价，又人人热爱房地产的扭曲时代，这样的标题无疑让很多人解气，但事实真的如此吗？中国地产财富的浪潮真的过去了吗？

按照这篇报道的逻辑，之所以认为“地产造富时代已经落幕”，原因有三：

第一个显性动因是金融支持转向。文章认为，包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明，中国的金融行业将告别套利时代，而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。

其次，市场集中度上升，巨头格局相对固定。文章认为，市场向寡头集中的趋势非常明显，过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%，一些预测认为未来会达到50%。

第三，资产价格基数抬高。基于这三个原因，文章得出结论：“谁也不会否认，这个行业仍将处于发展期，新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言，房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素，导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”

的确，高房价，特别是热点城市的房价暴涨已经成了中国宏观经济的风险点之一，中财办的官员甚至将房地产泡沫列为当下中国面临的“五大灰犀牛”之一，但因此判断中国地产财富的浪潮就此结束，仍然言之过早。
这篇报道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓对高房价和开发商的痛恨，但从专业分析的角度而言，这篇文章列举的三个理由基本都属于不靠谱的理由：

第一，金融脱虚向实，这话差不多喊了快10年了，以前的描述是“金融要为实体经济服务”，意愿和初衷无疑是对的，但要真正做到真的很难。金融的本质是牟利，哪里有利润资金就流向哪里，在实体经济非常困难的情况下，资金流向实体经济，只会让资金陷入风险。从银行业的资产来看，房贷目前不仅不是不良资产，反而是银行优质的资产之一。反而流向实体经济的很多贷款，却变成了坏账呆账。资金要真的脱虚向实，关键是要真正振兴实体经济，要为实体经济的发展创造好的环境，而不是逼着资金流向不好的困难的实体经济。而且，在目前中国经济仍然被房地产绑架，在地方财政对房地产的依赖已经到了难舍难分的情况下，房地产本身的安危对中国经济，对地方财政都是攸关重要，不可能轻易放弃。

至于后面两个理由，则更不值得一驳，文章认为市场集中趋势明显，事实上，中国房地产市场最大的问题仍然是集中度差，前10强占市场的份额不到20%，市场集中度差，这是中国房地产市场出现各种乱象的原因，也是房屋建筑质量差的根源之一。未来的趋势仍然是继续提高市场集中度，同时，市场集中度的提高，则有利于大的开发商整合产业链，房地产行业将不仅仅靠卖房子赚钱，未来将更多的在与居住相关的服务领域拓展利润空间，颠覆现有的单一的财富模式，这也是下一步房地产发展的方向。

至于“资产价格的基数”，则更是一种静态的大众性的看法，从房价的基本规律看，在一个国家城市的人口净增加，一个国家的人口转折点没有到来，以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下，资产价格长期的趋势仍然是向上的，无一例外。今天看到的资产价格的高点，明天很可能只是半山腰而已。回顾过去20年中国房价，站在当时的时空下，每年都觉得房价很高，但回过头看，那些以前认为高不可攀的价格，现在看起来是不是很便宜？这就是房价的“后视镜”原理。

当然，我认为地产财富浪潮没有结束，是基于我对中国房地产发展规律的认识，以及中国财富浪潮的更替规律。从中国财富浪潮看，迄今为止，中国经历了四波财富浪潮：

第一波是商业创富浪潮，靠一般的制造业和商业创富；

第二波是地产财富浪潮，这是过去10年中国财富最大的风口，无论对居民，还是对企业；

第三波是以互联网为引擎的创富浪潮，这波财富浪潮正在方兴未艾，除了单纯的互联网，还基于互联网对制造业、健康产业、大消费等的改造，衍生出很多财富的富矿，这波财富浪潮起码还有10年的周期；

第四波财富，则是金融创富，这在中国是一个非常灰色的领域，但在中国的财富体系中，却占有浓墨重彩的一笔。
我为什么认为地产财富浪潮远远没有结束：

一是从中国房地产的周期看，事实上，中国房地产尚未经历一个完整的周期。从98年到现在，不到20年，一个完整的房地产周期差不多就是20年。从欧美等国的房地产市场看，在经历一个完整的周期后，又会开启下一个周期，下一个周期会在以前周期的基础上站上新的价格高点，看看美国房地产市场过去80年，基本都是如此。而中国房地产不过短短的不到20年的时间，中国城镇化远没有结束，就轻言地产财富浪潮结束，是完全不懂房地产市场的周期；
第二，就居民的资产配置而言，中国居民高达80%的资产在房地产上面，远远高于欧美等国，这个比例未来会逐渐降低，但房地产作为居民最重要资产配置方式的状况短期内很难改变；

第三，开发商在中国财富排行榜上仍然是占比最多的行业。尽管在过去10年，地产占据排行榜前十名绝大多数的局面正在改变，但地产仍然是中国富豪榜上入围人数最大的行业。以2016年胡润百富榜为例。地产行业上榜富豪财富总和为各行业最高，上榜人数占比虽然在下降，但仍然达到了15.4%。2017年发布的华人富豪榜显示，房地产仍然是最造富的行业之一。从事房地产行业的富豪数量为92位，每5.28个华人富豪中就有一个是房地产富豪。

尽管在过去10年，房地产在中国富豪榜上的占比在下降，人数在减少，但仍然是造富人数最多的行业，这个结论的确令人沮丧，但也让你清醒，在中国经济和中国居民的财富被房地产严重绑架的情况下，不要轻易断言“地产造富的时代已经落幕”，这只是面对高房价无力的呻吟而已，看看那么多被开发商冠名和收购的足球队，你应该知道，距离游戏的下半场，其实还很远。轻易告别房地产时代，仍然是一种不现实的奢望。