巴曙松：大都市圈，部分城市房价上涨压力大的秘密

导读：2017年以来中国的房地产调控力度持续加大，出台一系列严厉调控政策的城市，呈现出一系列新的特点，其中最为明显的，就是主要是在大都市圈的中心及其周边城市的上涨压力大。

2017年以来中国的房地产调控力度持续加大，出台一系列严厉调控政策的城市，呈现出一系列新的特点，其中最为明显的，就是主要是在大都市圈的中心及其周边城市的上涨压力大。这昭示出，中国的城镇化已经转移到以大都市圈为重要推动力的新阶段，也意味着中国下一步在设计房地产调控的长效机制时，需要充分考虑这一新的特性。从城市发展的历史看，在现代化的交通、通讯和信息技术条件下，城市的边界在模糊。在海运港口运输时代，最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建，人口在此集中；在汽车运输时代，则是城市化向郊区扩展的阶段；在航空运输时代，则是大都市区进一步向大型化发展的阶段，人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展，而中国这一轮的房地产调控最典型的特征就在大都市圈，其发展又何重点？又该如何顺应这么一个趋势呢？

一、这一轮房地产调控中，哪些城市的房地产调控压力大？

从这一轮房价调控的趋势，环一线城市圈效应进一步显现，许多在此前的房地产调控中可能一直名不见经传的、围绕在一些一线城市周边的中小城市，开始进入到调控压力大的城市行列，这也显示出中国的城镇化进入到以城市群为载体的新阶段。

2017 年以来特大城市的产业、人口外迁，以及随之而来的购房需求外溢，使城市圈效应进入新的阶段，下一步的房地产政策的重点应当顺应这一市场趋势，打破行政区划的限制，完善环一线城市圈为代表的城市群的基础设施，合理进行功能定位。

7月份，在房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。在供给端，北京、深圳等地限价政策明令：备案价格不可高于周边同类型住房价格，房价备案后一定时间内不得上调，违者暂缓发放预售许可证，不予办理网签；在需求端，限购限贷及限售政策强调“住而非炒”主旋律，有效降低了市场的投资属性。供需双控的高压政策下新房供给和需求热情有所缓和，导致成交量启稳，而三四线城市则得益于去库存政策的推动，保持量价齐升态势。

需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强，揭示出城市群发展是下一阶段城市化的客观要求。主要表现在两个方面，一是房价在同一城市圈内的同涨同跌趋势，2017年7 月份上海新房成交均价同比上涨22.7%，带动苏州上涨22.9%。二是城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布，这显示出不同城市在整个城市圈中的功能定位的差异。环北京城市圈中，天津房价水平为北京40%左右，廊坊整体为30%左右，保定、承德、唐山为20%以下。环上海城市圈中，苏州房价为上海的65%，无锡、南通为30%左右，常州、湖州、嘉兴为20%。而环深圳城市圈，东莞、广州房价为深圳的30%。三是在房地产调控政策实施以来，同一城市群的不同城市的房地产市场走势也呈现分化的趋势，显示出在同一城市圈内，不同周边城市与中心城市的联系紧密程度存在明显的差异。

二、发达经济体的城市群形成历程可以给我们什么借鉴？

从探讨城市产业布局、工业化和城镇化发展规律的角度讲，美国的历史进程有其参考借鉴的价值。美国不同产业在不同城市或城市群之间动态重构的历史进程，在很大程度上是由市场自发力量所驱动，因此发展脉络清晰，带有一定的“原生态”特征，据此可更准确地认识工业化和城镇化的一般规律。

如果简单归纳这个历史规律，我们可以把它概括如下的三个内容：

第一，从驱动力来讲，大机器工业在19世纪中期启动了美国城镇化的引擎。城市是工业得以存在和发展的必然载体，为工业发展提供了地理空间、自由流动劳动力、资本、技术和自然资源的集聚。但工业化的完成并不意味着城镇化的完成。与工业化发展形影相伴的是生产性服务行业的快速扩张，这些行业的扩张导致更多人力资源直接从一、二产业“生产部门”转移到第三产业中，导致城镇化率比工业化率有更快和更长久的提升。

第二，从人口和产业的区域布局结构看，美国城市的发展自东北部新英格兰和中大西洋地区，到中西部五大湖地区，再到西海岸地区，自东向西，具有明显的三阶段梯度开发的特征。每一阶段的开发都是一次气势恢宏的“人”与“产业”在特定区域的集聚，并依托当地自然资源的禀赋优势，孕育出在全国范围上专业化分工极强的“区域经济增长极”。

第三，从城市空间构成看，在“区域增长极”中，“人”与“产业”的集聚终极形式就是大都市区（Metropolitan District），并以此为辐射中心，不断兼并扩张，最终与区域中临近大都市区形成“大都市群”或“大都市带”。如：19世纪上半叶纽约率先繁荣，以此辐射，北起波士顿，费城、华盛顿特区、南至里士满，沿大西洋沿岸跨越10个州。19世纪下半叶芝加哥脱颖而出，以此辐射，东起匹兹堡、布法罗、克利夫兰、底特律，西达圣路易斯，中有密尔沃基、哥伦布，南绕五大湖成半月形。二战后洛杉矶迅速崛起，以此辐射，北起西雅图、波特兰、旧金山、南至圣地亚哥和凤凰城，连绵贯穿了整条西海岸。

从国际经验看，大型都市区或大型城市群是城市地理的一种典型形态。历经100多年的自发演变，美国人从农村到城市、从城市到郊区、从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。未来，城市群也将成为中国主导性的空间载体。

在中国，过去经常的争论是中国城市发展到底以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，在目前这个新的交通和地理条件下，特别是在这一轮房地产市场调控过程中表现出来的房价波动新趋势看，市场已经对这个争议给出了清晰的结论，那就是：大都市圈。

三、展望城市群发展

因此，无论是探讨未来房地产市场调控的长效机制，还是探讨城镇化的趋势，需要在城市群这个平台讨论问题。所谓城市群作为空间载体，可以从这几个角度理解：

（1）从最普通的含义上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市（例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的3个中心城市）、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。

（2）站在决策者的角度，城市群之所以被称为一个载体，是因为在城市群这样一个更加多元、开放，更加富有容量的地理空间上实现三重目标：

其一，实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动；

其二，分流特大中心城市的人口和产业，以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看，去中心化、郊区化也符合市场规律；

其三，也许是最重要的目标，可以在中西部形成一个新兴的增长极，既可以平衡区域发展不协调的矛盾，也可以在未来成为一支带动经济增长的新力量。中国不同的城市群处于不同的发展阶段，这也将提供不同的房地产需求结构。