马光远：本轮房地产调控会不会虎头蛇尾？

导读：人民日报海外版最近发表文章《楼市调控不会“虎头蛇尾”》。文章认为，在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。

人民日报海外版最近发表文章《楼市调控不会“虎头蛇尾”》。文章认为，在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。

对于房地产调控政策为什么不会虎头蛇尾，文章列举了两个观点：

一是引用了张立群先生的观点，他认为，中国房地产市场存在的问题从根本上看源于城镇化过程中“人口过度集中在大城市”带来的不均衡。随着一线城市周边城市群的发展及诸多二线城市的崛起，这种不均衡有望得以缓解，但这需要一个较长的过程。因此，在房地产长效机制真正建立之前，中国仍将坚持因城施策的分类调控，不会反反复复、虎头蛇尾。

二是文章认为，就稳增长而言，中国经济转型升级的良好势头决定了中国不可能通过“松绑调控、刺激房地产市场”来实现稳增长目标。例如，目前中国创业人数已经超过德国人口总数，市场主体数量也超过了美国、欧盟和日本的市场主体总数。共享单车、网络约车、快递送餐、在线医疗、远程教育等新业态保持强劲增长，不仅表明中国微观经济主体的活力，更意味着中国经济长期向好有着十分坚实的基础。

我的答案是：房地产调控肯定会“虎头蛇尾”，除了我认为人民日报的文章中引述的这两个观点没有任何说服力之外，更重要的是，目前的房地产调控政策，很多措施违背基本的市场规律，是不可能坚持的。

先反驳人民日报文章中的第一个理由。

张立群先生认为中国房地产市场存在的问题从根本上看源于城镇化过程中“人口过度集中在大城市”带来的不均衡。这是一个很多专家误导中国城镇化正确方向的而且极其流行的观点，但这个观点是完全错误的。

中国城镇化的根本问题是城镇化的方向和战略出了问题，人为控制大城市的人口，一厢情愿的希望人口流向中小城市。这个观点是极其错误的，在大城市拥有最多的资源，最先进的生产力，和最有效率的资源配置能力的情况下，我们却希望人口流向中小城市，这是很荒唐的。中国大城市不是人口太多了，而是我们对大城市的认识，以及大城市发展的需要。

单就土地利用效率而言，不是中国大城市缺土地，而是中国大城市的土地利用效率很差。包括北京在内的中国大城市容纳的人口和韩国的首尔、日本的东京差距仍然很大，就资源配置而言，大城市是最优配置。

从东亚很多国家的城镇化道路看，城镇化最终的路径都是建立以大城市为中心的城市群，而不是把人口赶向中小城市。要改变大城市的土地供应和住房短缺问题，正确的办法是按照未来大城市发展的趋势供应足够的土地，特别是居民居住的土地，而不是通过限制土地供应，导致房价暴涨后把所谓的低端人士和低端人口赶走。

很显然，目前的政策恰好是违背城市发展规律的政策，这样的政策是不可能持续的。因城施策是对的，但不是通过打压大城市把人口逼向中小城市，而应该顺应城镇化的规律，提高大城市的人口吸纳能力。

特别是，我们的很多大城市犯的最大的错误是不断减少住宅用地的供应，北京和上海是典型。在我之前关于土地供应的文章中都有论述。

另外，再次强调，中国任何一个城市都不缺土地，土地短缺完全是我们的土地制度出了问题，除了土地供应的完全垄断，还有，人为压低住宅用地的比例。

我这里引用一下连平先生文章中的数据：“国际上大城市的土地组成与我国大城市相比明显不同。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比重分别为44%和73%，而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。而北京、广州和深圳这两个数字分别为28%、29%和26%；22%、32%和36%。”

至于中国经济对房地产的依赖，和过去没有太大的区别，无论是地方财政的问题，还是经济增长问题，离开了房地产，是难以想象的。2016年中国经济为什么能够取得6.7%的增长，关键是因为房地产出现了强力的反弹，房地产和基建是确保经济不滑坡的关键。坦率而言，共享经济、大数据，创业创新虽然很热闹，但暂时还替代不了房地产的地位。

当然，最重要的是，当下房地产调控政策本身就是短期政策无论是限购、限售、限贷还是限离，都是为了为房地产短期降温，目的性非常明显。这些政策短期肯定能让市场降温，这是我一直坚持今年下半年房地产市场会变天的原因。

但是，这些政策大多是通过严厉的行政手段执行的。比如限价政策，一些城市，不管土地价格，却规定新房销售价格不能超过去年10月份的价格，导致一手房和二手房价格相差很大，开发商为了规避政策，要么不开盘，要么通过各种名目收取装修费，车位费，茶水费等费用。

而且，过去的历史告诉我们，一旦市场降温，一旦房价真的调整，地方政府立即放松调控。我在过去的文章中梳理过1998年以来中国房地产政策做“俯卧撑”的周期差不多是两年。

按照目前严厉的调控措施，如果调控政策坚持两年，房价必然暴跌，如果房价暴跌，房价暴跌导致的风险恐怕不比房地产泡沫小，调控不放松是不可能的。

但是，我同意文章中最终还是要靠长效机制的观点，特别是要真正加大住房的土地供应。事实上，长效机制没有那么复杂，最该启动的是修正中国城镇化的战略和土地政策，不真正在土地政策上动刀子，引入竞争机制，大幅度增加住宅供应的比例，就靠短期的调控，房地产政策仍然摆脱不了做“俯卧撑”的怪圈。