马光远：加强调控之后 房地产走向何方

导读：从3月17日到3月19日，包括北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等 6个城市出台了楼市限购政策。一线城市中，北京和广州的限购限贷政策全面升级，再次突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限。

从3月17日到3月19日，包括北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定等 6个城市出台了楼市限购政策。一线城市中，北京和广州的限购限贷政策全面升级，再次突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限。

　　北京这次出台的政策很有意思，除了进一步提高二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时，降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年核心政策之外，同时为自己的供地政策进行了大篇幅的辩护。

　　广州的升级版限购政策连夜发出，核心是将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从三年提高到满5年，而且强调非广州户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

　　除了这六个城市，3月份以来，已经有南昌、三亚、赣州、南京、青岛等城市也出台了限购限贷政策。这样，今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个，包括：三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市，也有二线城市，甚至还有四五线，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

　　从这些新一轮限购限贷城市的特点看，限购限贷的针对性非常强，就是针对近期房价上涨过快的区域，这些城市大体可以分为四类：

　　一是广州，作为一线城市，去年涨幅平缓，今年开始补涨，2月份70个大中城市房价统计数据显示广州2月新房环比上涨0.8%，仅次于三亚；

　　二是北京及北京周边，属于京津冀概念热炒的区域，特别是环北京的一些热点区域；

　　三是三亚，属于今年炙手可热的海南板块，长期停滞之后，开始回暖；

　　四是去年的一些热点城市，包括南京、郑州等。

　　相对于去年“9.30”连夜出台调控措施，本轮调控尽管范围更广，但很显然绝不是地方上的“自选动作”，高层抑制房价上涨的意图非常明显。从最近房地产市场的表现看，除了海南的房价属于多年停涨后的反弹，其他很多地方可谓极度疯狂。特别是热炒京津冀概念，让房价进入前所未有的癫狂状态。比如石家庄的房价，几乎一天一个价，根本无法用常识去解释，环北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房难求，市场上种种还会大涨传言引发恐慌，在这种情况下，政策层面进行疏导和表态，是必要的，也是为一些热炒的地区回归理性的关键举措。

　　笔者注意到，包括张高丽副总理、周小川行长及发改委主任何立峰最近都公开表态，要警惕房地产泡沫风险。

　　张高丽在“中国发展高层论坛”上表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。并把房地产泡沫列为今年主要的风险点；

　　周小川最近表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险；

　　国家发改委主任何立峰在“中国发展高层论坛”上将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临三大结构性的失衡之一，指出“有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。”提出要控制信贷资金过度流向房地产业。

　　高层如此密集的对房地产泡沫进行表态，极为罕见，后面透露出的政策信号不容小觑。

　　笔者在之前的文章中分析过最近房地产市场的特点，我在之前的文章中分析过原因：

　　第一，房地产政策的“塔西陀陷阱”，经过多年的调控之后，民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望，市场一旦有风吹草动，立即就会奋不顾身的杀入；

　　第二，房地产市场的很多玩法，大家已经比较熟悉。比如，北京今年的供地计划比去年砍掉了一半，直接导致未来供给短缺的预期，这是最近北京房价上涨的重要原因，而统计数据所谓的“停涨”连普通老百姓(46.300, 0.00, 0.00%)都知道是不让卖高价盘的结果，而不是真的不涨了；

　　第三，政策前后表述不同导致市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的中央经济工作会议，对房地产的调控调子极为严厉，但“两会”发布的政府工作报告，调子突然极为温和，既没有提“房子是用来住的，不是用来炒的”，更没有提遏制热点城市房价过快上涨，给外界的解读是，为了稳增长，政策会对房地产展示更温柔的一面；

　　第四，在很多资金没有其他投资渠道，去海外投资被严格限制的情况下，重回中国内地房地产，大家在限购以及去年暴涨之后的城市里继续寻找投资机会；

　　第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如环北京地带，“京津冀”这三个字基本被炒糊了，在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价已经提前暴涨到位，满眼都是投资客，购买的群体主要是北京人，北京人购买这些房子大多都是出于投资，而不是居住，这是一个完全因为投资需求疯狂的市场。

　　这种人为制造出来的热度不仅影响京津冀一体化的战略，而且对房地产市场的走势产生了极坏的影响。

　　在市场对政策本身不信任的情况下，市场的反弹力度超过了预期，如果不在政策层面释放明确的信号，市场可能再次面临失控的局面，继续推升价格泡沫，提升系统性风险爆发的系数，这是任何人都不愿意看到的。在这种情况下，连续出台政策，释放明确的红线和信号不仅必要，而且及时。

　　但是，在释放信号，划出红线，表明态度的同时，必须对目前实施的一些政策进行反思。今年很多城市表态，要确保“房价环比不上涨”，为了完成这个目标，无所不用其极，采取各种办法限制高价楼盘上市，这样做的结果是人为制造了短缺的恐慌，为什么杭州、北京等城市新房一房难求，根本原因就在于人为控制价格，导致开发商要么推迟开盘时间，要么想方设法规避限价措施，加价卖房就成了流行规则。

　　再比如，在土地供应上，尽管北京在刚发布的文件里长篇累牍为自己辩护。说一些媒体和中介对今年北京的土地供应计划有曲解和误读，称今年实际供地量将是去年全年实际供应量的2.5倍。这只能说明去年完成计划太差了，这也是导致北京出现恐慌性购买的主要原因。必须强化热点城市的土地供应计划执行情况，对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人为的恐慌。

　　我前面说过，这次加强版的限购限贷政策，其实是给市场释放明确信号，也是给划红线，高层绝不愿意看到房价失控最终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。基于以上分析，短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升，人为导致的热炒之风应该会治理，市场会回归理性。

　　如果政策信号明确，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。从历次的调控看，加强版的调控之后，市场在三个月到半年的周期内会明显降温，当然，从2010年以来房地产政策的周期看，很少有坚持两年的，因此，本轮出于降温和主动排险的调控，不出意外应该会在两年之后迎来转折点。

　　未来的市场怎么看，还是以前的判断：短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言，轻言中国房价崩盘的时间恐怕又会遭遇市场的嘲笑。但在调控周期下，市场安全的范围一定会继续收缩，我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。而不考虑短期的波动，中期没有问题，可以选择随时出手买房的范围，只会在我提出的“4+10”，即四个一线城市，加10个核心城市及国家级的城市群。今年三线城市的热度不会持续，房地产的主角永远轮不到三线担纲，他们永远是跑龙套的角色。