樊纲：房地产问题的背后究竟存在什么问题？

导读：樊纲，中国经济体制改革研究会副会长、 中国（深圳）综合开发研究院院长、北京大学汇丰商学院教授。

樊纲，中国经济体制改革研究会副会长、 中国（深圳）综合开发研究院院长、北京大学汇丰商学院教授。

今天我想谈一个大家关心的热门话题，也就是房地产市场和房价问题。对于这个问题社会上争议很多，有许多说法听起来“似是而非”。我想先回应一些“似是而非”却非常流行的说法，分析一下在房地产问题的背后究竟存在什么问题。

这一轮房地产的风波，最突出的现象是“两极分化”，少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨，人们感觉很恐怖；与此同时，三、四线城市高喊要去库存，但房子卖不出去。

以前是特大城市泡沫涨了，其他中小城市也跟着涨，但是这次是一方面暴涨，另一方面却是下跌；一方面是供不应求，另一方面却是卖不出去，这是基本的事实。我们需要解释这是为什么？于是许多“似是而非”解释“为什么”的说法就来了。

第一种说法是货币太多了。中国的M2(货币)这么多，超过GDP多少多少倍，自然房价就要涨，这是一个“似是而非”的说法。当然，任何价格上涨都跟货币有些关系，但是反过来说，货币是一般等价物，它可以交易任何东西，即所谓的大水漫灌,水可以流到任何一个缝隙里去，可以流到任何一个市场上去。

可是，这次货币怎么没有流到猪肉市场上去？怎么没流到食品市场上去？蔬菜市场上出现了“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”，货币怎么没到这些上去呢？怎么没到股市上去呢？货币是跑到楼市上来了，为什么没去二、三线城市，而只是集中在大城市？货币总是和价格有关系，任何价格涨了后面都有货币因素，但是用货币这个一般等价物，无法解释某些市场上的特殊现象。

相对比较历史上的货币总量，并不是最多的，尽管比例在提高，杠杆在加大，但是现在每年M2的增长速度是10%、11%，而以前很长时间都在18%、19%。说钱多了，这是一个并不能解释问题的说法。

第二种说法是“土地贵”。大家都听说过房价贵是因为地价贵，特别是房地产商特别爱说，地价比现在的房价都贵了，将来房价一定更贵，赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非？一般来看，土地在前，房子在后，土价贵自然房价贵，因果关系好像挺明显。

但是我要问问房地产商们，楼价贵不是你们拍出来的吗？你为什么敢拍这个价？各地都在限楼价，即使是不能超过楼价，大家还是举牌往上拍，结果就竞拍出了“地王”。地价是个派生价格，最终的产品还是房价，你预计未来的房价比现在的房价还要高，所以你才敢现在把地价拍得更高。

有的房地产商说我的预计错了，当时预测房价还要涨，现在政策变了，结果出问题了。我说就是因为你预计错误，没有预期到政府见到这个情况会采取措施。政府不可能看着这个泡沫不断鼓起来，最后崩盘，导致全国性的大危机。因为你没有预计到政府会改变政策，当时拍了那么高的地价，将来卖不出那么高价的房子，原因只能怪你预期出现了错误。

1998年的香港，危机来了房价跌了50%，楼没有卖出去就是房产商的损失。楼价高不高取决于很多因素，而楼价下跌了，你当时已经付的高价地钱也没有人退给你。老百姓悲惨的是欠银行的按揭贷款，房产价格还不如债务总额高，就成了负产阶级。这属于泡沫产生之后的问题，都属于预期错误的问题。

当然，政府在土地问题上存在很大的问题，我想在后面着重讲这个的问题。这里我首先要说的是，现在最流行的两个说法，都解释不了目前楼市的价格问题。

接下来，我们再系统的把土地问题讲一讲。买房子就是买地，地是最基本的资源，也是最基本的资产。很多东西的价格，包括制造业、商业的成本、老百姓的生活成本都和地价相关。我们平时买商品，价格中的一部分就包括商业成本中的地价成本。有必要把土地问题稍微系统讲一讲，让大家理解土地在经济学上的意义，知道土地在现实生活当中起到的作用。

首先，中国是一个人多地少的国家，也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家。土地稀缺度的衡量，并不是按你拥有多少土地面积，而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土，但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多，除去喜马拉雅山脉和各种各样的沙漠荒原，中国版图上绿色的平原面积很小。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的三分之一左右，所以人地关系相对来说就比较紧张。

第二，我们在人地关系中，还有一个更复杂的因素，就是要求粮食自给自足，对这个问题经济学家有各种争论。有的经济学家说，进口粮食就等于进口土地，现在进口的粮食已经占到10%左右。但是这不是一个单纯的经济学问题，也不是进口粮食与土地关系的问题，中国的粮食问题是一个国际政治问题。

我们有些农业专家比较保守，现在管理国家这一代人也有着非常鲜明的记忆，上世纪六十年代中国闹饥荒，很多国家对我们搞了粮食禁运。我们不需要保持98%的自给自足，但是应该保证90%、85%的自给自足，这是我们国家大的战略问题，所以我们有一条控制可耕地面积的红线，这条红线就是根据自给自足的要求画出来的。

所以，一是我们的土地本来就少，二是大部分土地还要用来种种粮食，因此土地就感觉特别少。三是过去城市和农村相分离，农村家家户户都有宅基地和自留地，虽然农民住房质量不太高，但是人均面积比较大。现在情况发生了变化，很多农民进城了，但是他的那块地还在，而且也没有改变用途。

重庆搞了一个制度叫地票制，地票上写的农民有多少宅基地、承包地。农民进了城，变成了城市户口，能够享受到城市提供的公共服务，如果他愿意放弃这一块土地，这块土地就可以纳入城市建设。重庆的特点是直辖市，城市周围都是农村，农民进城和地票交易比较方便，也容易控制。

但是如果人口流动一跨省，湖南的农民工到深圳打工，让他带一个地票，由深圳去监督湖南的那块土地怎么使用、怎么置换，这个至少目前很难做到。农民进了城，增加了城市的住房需求，但是他在农村的那块土地仍然闲置着。
有人说，农民是低收入阶层，虽然进了城也不一定有买房需求，我认为这是一个接替性的过程。农民最初的需求是租房，一旦租了房子，原来住这个房子的人，就可以用获得的房租提出改善性的住房需求去买新房。很多农民在城里住的城中村、工棚、地下室，农村的家里却闲着一个大别墅，只是逢年过节才回去住几天。

很多土地闲置在那儿，闲置就等于浪费。根据任志强的计算，农村所有用于住房的土地加在一起，是现在城市全部用于住房土地的5倍。城市如果能扩大5倍的土地使用面积，情况会大不一样。但是，这个问题至少在近期内还不容易解决。

土地供给本身就有局限，再加上人为的因素，我们的城市容积率太低。多数城市批楼盘必须要建花园小区，对环境、生态要求很高，容积率只有2到3，而香港是9到10。我们本来就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低，但是我们还要搞奢侈品，建很宽松的社区和房子。

比如北京要求在日照最短的那一天，屋子里要有两小时的日照时间，这标准就很高。年轻人谁在家里照日照？都去上班了。为了这两小时的日照，两个楼的间隔距离就要加大很多，因此减少了多少平方米的建筑。

很多地方为了提高容积率，多几个平方米就能多卖点钱。很多房地产商希望提高容积率，但是还得走后门去贿赂。一般性的问题是，土地紧缺，供给就相对少，土地贵了自然会影响地价，从供给侧角度确实有这个因素。

除了这些因素之外，我想说的是，最近这一轮地价暴涨和房价暴涨，或者房价带动地价暴涨，或者预期房价带动地价涨，暴露出一个重要的政策性原因，就是我们的城镇化战略导致两极分化。

中国从来不说城市化，而是说城镇化。城镇化和城市化在概念上没什么区别，都是农民进城人口迁移的过程。但是在现实当中，不同的提法代表着不同的政策和不同的做法。

这些年我们的基本做法，是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。小城镇发展显然是地是不受限制的，至少没有冲到顶，地是敞开供给的，大城市首先从限制人口开始，对人口流入设定一个规模，于此相适应来配备土地。

城市有多少人就有多少土地供给，就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给，这就是现实。

因此，我们的愿景是什么呢？就是希望人们从农村迁移出来以后，都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的，就是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。可是现实中，很多产业和企业并没有到小城市去，相反小城市的企业都往大城市搬。

在内陆地区的一些地方，原来指望沿海地区产业转移到这里来，内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去，人怎么会到小城市去呢？它无法提供那么多就业，也无法提供那么多收入，所以人们还是涌向大城市。

我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化？为什么农村人口要向城市集中？最早出现的是乡镇工业，后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业，它不具备聚集效应，而聚集效应是规模效应的一种。

当年农村搞乡镇企业，每个镇或每个村都要搞工业，修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利与产业的发展，同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。

城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果，但是总体比较，它的收益和成本代价哪个更高一点，最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来，大城市越来越发展，人口越来越向大城市集中，包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》，说连治理污染也是大城市更有效益，只有一定规模人口的大城市，才可以建设高水平的污水处理厂。

人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业，创造了收入，有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业，服务业就是家庭生活的社会化。在农村，你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路，去饭馆吃的人少，饭馆没有规模效应就发展不下去。

城市人口聚集，大家可以很方便的去下饭馆，整个家庭生活就社会化了，同时又创造了更多的就业。顺便说一说，你自己在家洗头是不计入GDP的，也不创造收入。如果你到外面洗头，理发师的工作就创造了GDP，你就创造了别人的就业和收入，这就是人口聚集带来的好处。

现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集，就是因为大城市有创新的机会，这涉及到现代经济学一个重要的知识外溢效应原理，知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量，知识存量越多增量越多。

从城市角度讲，人口越聚集，越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。大城市人口聚集，往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等，很多年轻人选择在北京漂着，就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后，沿海地区经济自由落体式的下滑，有2000万农民工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节，我们观察到有很多人又跑回城市来了。

当时经济还没有恢复，人为什么就回来了？在调查中，一个小伙子说，回到农村我的手机没信号，所以我非得回来不可；另一个小姑娘说，我回去以后头发没法打理，所以就回来了。年轻人回到城里来，不光是因为这里有工作，而是更喜欢这里的生活。总之，大城市不仅创造了就业，创造了收入，而且还能不断产生新鲜的事物，这就是人口迁移的规律。

回顾中国这些年来的发展，人口迁移大多数是奔着大城市去的，当然也不是一下子都到了北上广深，而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民，已经在家乡的县城里买了房子，县城里的人想去地市级城市，地市级城市的人又想去省城。

大城市必须要聚集一定规模的人口，才会出现好的学校、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市，都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中国也不例外，人的基本选择逻辑是一样的。

然而，我们现在实行的是大城市设限，不让人们进大城市，没有按照未来人口不断进入大城市的规模，来考虑和安排各方面公共品的供给，包括土地的供给。如果现在还是计划经济，还在严格执行户籍制度，人口只能在原户籍地所在地待着，你还可以规划和掌控大城市规模。

但是，现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了，因为迁移是自由的，人为设限只是想控制资源，但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有一千八百万人口，但是只要人们愿意来，很快就会超过这个限制，这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。

两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束，提出这个城市只能养活八百万人口，结果现在人口达到了两千一百万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。

北京统计有一千六百万人口，但是在北京实际用的手机有两千七百万部，其中当然一手两机的，但是算下来至少也有两千万人口了，因为很多外来常住人口和北漂一族还是隐形的。

那么，小城市的房地产是怎么回事呢？2004-2007年房地产过热，2007年出了国几条把房价压下去，2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资，因为大城市限购，小城市不限购，不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地，在二三四线城市建了一些房子，以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现，房子盖好了但人却走光了。

城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡，另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为的基本逻辑是要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老是逆着走。

也许人们会问，那么小城镇到底该怎么办呢？难道我们要放弃发展小城镇了吗？人家欧洲的小城镇为什么一直在发展呢？我们来分析一下欧洲小城镇为什么会保持发展。

第一个原因，因为欧洲工业化进程比较漫长，大概用了100-150年的时间，农民才基本走完。到了一定阶段，原来的农民还没有走光，退休的人已经回来了。这些退休回来的人和没走的人有着本质的区别。因为从城里退休回来的人是拿着一生的积蓄回来的，是带着社保回来的，他们是通过在城市就业提高了收入有了积蓄的一群人，并且还带回来了他们在现代城市生活的经历和经验。

他们回来到小城镇，第一件事修缮老宅，让老宅实现现代化。第二件事是把公共服务带回来了，小城镇出现了社保机构为人们提供服务，于是这个小城镇就保护发展下来了。欧洲人口的交替是在漫长的城市化、工业化进程实现的，欧洲的小城镇能够比较完整地保存下来，而且得以延续发展，是因为这里有了新的收入基础，有了新的公共服务机构和设施，已经变成了新型的小城镇。而我们属于在三十几年内快速实现工业化的国家，这个过程很短，目前还有三分之一的农民还没有走出去。

第二个原因，欧洲人口密度很高，已经形成了许多城市群、城市带。使用各种交通工具，能在一个小时最多一个半小时内从一个小城镇到达大城市市中心，这个区域都是属于城市群的范畴，而不是边缘地区，这相当于北京市周边的那些小城市。欧洲很多这样的大城市几乎重叠在一起，其周边的小城市其实都不是真正意义的小城市，而是大城市群当中的组成部分。

中国虽然人均可居住土地的面积很小，但是大城市确实比较分散。现在有了高速铁路、城际快轨，速度越快半径越大，涉及面越广，使得周边的小城市有机会跟着中心大城市一起发展。

最近畅销的一本英文小说叫《列车上的女孩》，就是讲一个女孩坐通勤车，往返一个小城镇到伦敦之间来回上下班。纽约金融界的人士也都住在周边城市，这就是城市群的概念。一个小城镇的位置在哪里，有没有发展前途，要看它和大城市的关系位置怎么样。

中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了50年时间，工业化达到了80%多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢？第一是人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。
第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中产阶级。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。

所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。现在我们正在形成一些大城市群，应该顺应这个潮流，应该鼓励大城市群的发展。中国有14亿人口，在珠三角、长三角，出现五千万到一亿人的大城市群都是可以想象的，它们是几个城市群的叠加。

比如苏州周边一大块加起来有一亿人口，深圳周边再把香港算上，把广州算上，也会达到上亿的人口规模。我们的内陆中心城市，这几年快速交通发展的成效已经显现出来，武汉、长沙、南京、合肥、成都、重庆、郑州、西安等一些省会城市已经成为人口聚集区。

从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。

农村就是这样的情况，大量的人口走掉，少数的人种大面积的土地，耕作的农民收入就高了。现在就是一些内陆地区的二、三、四线城市人口迁出的过程，但是并不是说它没有机会了。

一是小城镇的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保护好老宅，保护好当地的生态和特色文化，就为将来人口回流做好了准备。我有个朋友以前是新闻界的，现在他回到了老家汶川，在那儿修了一个外表和当地建筑风格一样，但内部非常现代化的民宅，他把现代文明带了回去。还有一位金融精英，说我老家有一座土楼，退休以后我回去修土楼去，那土楼可就值钱了。

我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市，包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。盲目的和欧洲比，很容易犯毛病。韩国、日本都属于快速工业化国家，都犯类似的错误。日本当年也是让大家到小城镇去，说不要到东京来，最后的结果是全国一亿三千万人口，有30%的人口住在东京，20%的人口住在大阪，两个加一块达到50%。

日本经济90年初开始下滑和这个有关系。韩国也说不要到首尔来，还搞新农村运动，结果是新农村建成之日就是村民走光之时。现在有50%的人口聚集在首尔，这个首尔是大首尔的概念。都想均衡地发展，所以很容易犯同样的错误。

从这个意义上讲，遵循规律，破解难题，需要做大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，还包括一些最基本的、更深层次措施，包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展战略。

著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的， 据说他临终前两年曾经对他的学生说，也许在中国小城镇这条路可能走不通。 不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识，今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨，小城市却有那么多的积压，一眼望不到头的房子也没卖出去几套，因为肯定没有人在那儿买。

所谓美国的鬼城就是一个小村，而我们的鬼城真是成群的高楼大厦，很惨烈。现在社会已经开始吸取教训了。

一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业，没有创造就业，搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方，是在城市群里面，还是城市群外面，小城镇并不等于二、三、四线城市，小城镇指在是大城市群之外的；

二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们可以提高城市容积率。

三是我们的土地分配可以改变，大城市和小城市之间的关系可以改变，这是我们政策战略的配套；四是要进一步深化农村改革，土地确权，土地能够流转，在城市化的前提下，尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地，流转出来成为城市土地供给的一个组成部分，来缓解房地产的问题。

地方政府可不可能起点作用？当然是可以的。如果有地不供，把地价憋得高高的，就是地方政府的责任，香港就有这样的先例。我们有的城市，比如重庆，虽然是那么拥挤的一个山城，但是它的地价并不高，只有每平方米六、七千块钱房价。

因为它有一些得天独厚的优势，一是有地票，二是一些山地不属于耕地，它可以作为房地产土地供给。要想使房价便宜就一个办法，当房价高到一定程度的时候，就开始放地，把你的房价砸下来。不能老在需求方做文章，也要在供给方面做文章，这个问题就集中在供给侧结构性改革。这些问题不是一天、两天能解决的，但是你要不做不改，这些问题永远解决不了。

我们城镇化发展战略不改，我们的容积率不改，农村土地制度不改，这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小，就只能抑制需求，限购不是通过供给方解决问题，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了，是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了，这就影响到国计民生了。

如果保证房子有限的供给，只供给那些要住的人，而不供给那些要炒房的人，这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢？当然可以。限购只是一个行政手段，而且是非常严厉的行政手段，只有中国搞得了，其他国家搞不了，因为有钱不让买房子，是没有道理的。

从需求方角度看，不一定限购，办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性，房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有，而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税，新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了，迄今为止没有列入国务院的议程。

有人说中国的土地都是国有的，但是英国也一样，英国任何一块土地都是皇家的，在上面盖房子也是租的，他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。还有人说是有既得利益的阻碍，曾经有过这样一个笑话，说领导聚到一块讨论房产税问题，前15分钟还在讨论国家税收，15分钟后就讨论到自己的房子要交多少税，这就讨论不下去了。

但是这些对实施房产税都不会构成障碍。中国改革的经验不就是新人新办法，老人老办法吗？20年过渡期，从新房子开始征起，老房子卖了才征，你看能不能实行得了？实行房产税的问题不要跟反腐挂钩，新房新办法，老房老办法。

还有一种说法是房产税不管用，你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。房价越高交税越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由，但是我觉得都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了，客观上就没有列入日程。